Advies aan de (in)formateur (14): Dirk Schoenmaker

‘Alle kraantjes moeten dicht’

De huizenmarkt loopt steeds verder vast en ‘een eigen huis voor iedereen’ gaat niet meer op. Volgens hoogleraar Dirk Schoenmaker moet de politiek het ‘eerlijke verhaal’ vertellen. ‘Je gooit iedere keer olie op het vuur door de leenruimte verder op te pompen.’

Dirk Schoenmaker – ‘Niet een huizentekort, maar een betaalbaarheidscrisis tart Nederland’ © Peter Strelitski

In juni van dit jaar werd de acht miljoenste woning toegevoegd aan de woningvoorraad, berichtte het cbs. In 1921 was er één woning per 4,8 inwoners, intussen is er één woning voor elke 2,2 inwoners. Er is momenteel zelfs een betere verhouding huishoudens/woningen dan het gemiddelde van de afgelopen twintig jaar, schreef cbs-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen in mei: zo’n honderd woningen voor 101,2 huishoudens.

In 2013 zat de huizenmarkt op een ‘dieptepunt’ sinds de financiële crisis van 2008, vier jaar later liep de woningmarkt ‘als een zonnetje’, volgens toenmalig minister van Wonen Stef Blok, en nog eens vier jaar later zou er ineens een schreeuwend woningtekort ontstaan zijn. Sinds 2015 steeg het aantal huishoudens weliswaar met vijf procent, maar het aantal huizen steeg met hetzelfde aantal procenten mee. Laten we direct maar met de deur in huis vallen: de Nederlandse huizenmarkt zit misschien in een crisis, maar er is geen ‘historisch woningtekort’.

Iedereen met een beginnerscursus economie is ingeprent dat een bepekt aanbod leidt tot een hogere prijs, dus lijkt de conclusie eenvoudig: er moet meer gebouwd worden. Deze ‘baksteenmythe’ hebben we onszelf aangepraat, vindt Dirk Schoenmaker (54), hoogleraar banking and finance aan de Erasmus Universiteit: ‘Het idee dat de wereld vergaat als we niet bouwen.’ De omarmde mantra ‘bouwen bouwen bouwen’ frustreert hem. ‘Net als met klimaatverandering ontbreekt het eerlijke langetermijnverhaal.’

Natuurlijk kunnen wat extra huizen – voor starters, studenten en mensen tot een modaal inkomen – geen kwaad, vindt ook Schoenmaker, zeker in en rondom de grote steden waar de krapte groter is. Maar het is een fout om naar een tekort aan huizen te wijzen. De kern van het probleem, want dat is er wel degelijk, is er niet een van schaarste maar juist van overvloed. Overvloed aan geld om precies te zijn. En wanneer de bubbel barst zullen heel veel mensen daaronder te lijden hebben, waarschuwt hij.

Schoenmakers eigen wooncarrière is er een als zovelen van zijn generatie. Hij kocht zijn eerste huis toen hij eind twintig was, verkocht het enkele jaren later met overwaarde om een groter tweede huis te kopen, herhaalde dit ‘trucje’ nog eens en belandde in het huis waar hij nu wordt geïnterviewd, een charmante opgeknapte boerderij gelegen bij een meer. ‘Ja, ik heb het goed gedaan’, vindt hij, maar hij erkent dat dit ‘een kwestie van geluk’ is, ‘geen wijsheid’, en dat wordt onvoldoende beseft. ‘Ik heb enorm geprofiteerd en vind daarom ook dat ouderen meer zouden moeten bijdragen. Als we starters laten instappen op deze huizenmarkt, creëren we voor hen echt ellende.’

Langzaam maar zeker lijkt zich een boosheid te manifesteren onder jongeren en jongvolwassenen, maar ook onder mensen tot een modaal inkomen die beseffen dat een betaalbaar (huur)huis steeds verder buiten hun bereik komt te liggen op een planeet die sowieso een steeds minder fijne plek wordt om te bewonen. Een uiting hiervan is het Woonprotest op de Dam in Amsterdam op zondag 12 september.

Schoenmaker snapt deze boosheid – ‘wij economen zijn ook sociale wezens’ – en hij ziet zich steeds duidelijker een tweedeling aftekenen. Tussen jong en oud, maar ook tussen sociale groepen. ‘Iemand met een modaal inkomen, de leraar, verpleger of agent, kan nu niet meer in Amsterdam wonen. Dat is desastreus voor de cohesie in een stad.’ Ook de balans tussen huur en koop is zoek. Voor dezelfde ruimte betaal je veel meer huur dan hypothecaire maandlasten, zegt Schoenmaker, en ‘dat is absurd’. ‘In Duitsland gaan mensen niet protesteren, want als je niet kunt kopen, kun je betaalbaar huren.’ Als de mensen achter het Woonprotest hem om advies zouden vragen, zou hij ze het ‘eerlijke langetermijnverhaal’ vertellen, waar de politiek tot nu toe steeds omheen zeilt.

Vaak wordt er (terecht) gewezen naar vvd’er Stef Blok die als voorlopig laatste minister van Wonen verkondigde dat de woningmarkt af was, nadat hij de wereld over was gereisd om investeerders te interesseren voor onze huizenmarkt (in een interview met het Financieele Dagblad van 2017 gaf hij aan deze periode als het hoogtepunt van zijn carrière te zien). Maar het probleem is veel breder dan de vvd en Blok. d66-fractieleider Sigrid Kaag zat in aanloop naar de verkiezingen van maart bij praatprogramma De vooravond en sprak over de noodzaak van de bouw van een miljoen huizen. Ze opperde een soort half aflossingsvrije hypotheek voor starters – ‘je hebt meer geld, je kunt meer bieden’.

‘Everybody happy met startersleningen’, maar dit is kortetermijnbeleid

Het is Schoenmaker niet te doen om Kaag of d66, maar de opmerking is tekenend voor het misverstand dat breder in de politiek leeft. Ook de partijen verder aan de linker- of rechterzijde richten zich hoofdzakelijk op het ‘historische woningtekort’ door in te zetten op bouwen, zonder aan de leenruimte te durven komen. Zo kiezen politici er steeds voor om starters relatief te helpen, legt hij uit, maar het is kortetermijnbeleid. ‘Verlaging van de overdrachtsbelasting of startersleningen: everybody happy. Maar je moet alle kraantjes dichtzetten, hoe sympathiek ze ook lijken, want in feite gooi je iedere keer weer olie op het vuur door de leenruimte verder op te pompen.’

Advies aan de (in)formateur

Deze weken laat De Groene onafhankelijke deskundigen aan het woord. Welke stappen moeten op hun terrein in de komende vier jaar worden gezet? Wat moet er in het regeerakkoord komen?

Niet een huizentekort, maar een betaalbaarheidscrisis tart Nederland, legt Schoenmaker uit aan een houten tafel in een oude boerderij, omgebouwd tot kantoor, naast zijn huis. Zijn vrouw verhuurt het pand regelmatig voor vergaderingen, maar vandaag is de agenda leeg en mag hij er gebruik van maken. Eind vorig jaar concludeerde De Nederlandsche Bank (dnb) al dat ‘huizenprijzen beperkt samenhangen met woningtekorten’. Zelfs toen de woningtekorten na de Tweede Wereldoorlog op hun hoogtepunt waren, waren de huizenprijzen laag omdat er simpelweg weinig geld in de markt zat. En daar ligt de kern van het probleem.

Als Schoenmaker op congressen internationale collega’s spreekt, krijgt hij niet uitgelegd dat het in Nederland toegestaan is – en normaal – om honderd procent van het aankoopbedrag (loan-to-value ratio in economentaal) van het huis te mogen lenen. ‘Mijn collega’s snappen het simpelweg niet, niemand kan verzinnen dat je zoveel mag lenen.’ Een ander land was net zo ‘ruimhartig’, maar kwam daar al snel van terug. Ierland was na de crisis van 2008 een van de zwaarst getroffen landen toen bewoners massaal de sleutels van hun huis moesten inleveren omdat ze de hypotheek niet meer konden betalen, wat vervolgens de banken aan het wankelen bracht. De loan-to-value ratio werd snel teruggebracht tot 90 procent, 95 procent voor starters.

Nederlanders mogen buitensporig veel lenen voor de aankoop van een huis (plus gunstige aftrekposten) en daarbovenop komen nog de investeerders. De prins Bernhards van deze wereld, maar ook kleinere investeerders zoals journalist Hans de Geus. In zijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd vertelt hij hoe hij als zzp’er geen hypotheek kon krijgen voor een bovenwoning in Amsterdam, maar die wel kreeg als ‘investeerder’ die de toekomstige huur als onderpand kon inzetten. Deze buy-to-let-leningen kwamen in 2015 overwaaien uit Engeland, schrijft het Financieele Dagblad, en de banken nibc en rnhbzagen er terecht een groeimarkt in. Vorig jaar januari – slechts vijf jaar later – hadden ze respectievelijk al voor 655 miljoen en 1,8 miljard euro aan dit soort leningen uitstaan.

Een perfecte illustratie van het probleem, vindt Dirk Schoenmaker, want huizen zijn verworden tot beleggingsproducten. ‘Over een periode van honderd jaar zijn huizen met een rendement van zes procent per jaar net zo winstgevend gebleken als aandelen’, zegt hij. En Nederland blijkt een zeer lucratieve bestemming voor investeerders, omdat wij een sterk liberale markt én een sterk sociaal vangnet hebben. Dat is aantrekkelijk voor beleggers in de woningmarkt, blijkt uit onderzoek.

De bijstand en regelingen als de Nationale Hypotheek Garantie (de overheid springt in als je tijdelijk je vaste lasten niet kunt opbrengen) verkleinen de kans dat je de hypotheek niet kunt betalen. Daarom durven de Nederlandse banken het aan mensen tot honderd procent van de waarde van het huis te laten lenen, en om precies diezelfde reden zien investeerders de Nederlandse huizenmarkt als een gunstige bestemming voor hun geld. Zo stroomt meer en meer geld de markt in, tot de huizenmarkt uit het lood is geslagen en een koophuis buiten het bereik valt van de gemiddelde Nederlander. ‘We zijn in slaap gesust’, zegt Schoenmaker, ‘maar nu is het tijd om te herijken. Woningen zijn er om te wonen, niet om mee te beleggen.’

Toegegeven, het ging natuurlijk ook decennialang goed. Vrijwel iedereen die wilde, was in staat een eigen huis te kopen, en zonder iets te doen veranderde datzelfde huis in een spaarpotje dat groter en groter werd. Een prachtig verhaal voor zowel rechts als links. Het principe van ‘iedereen een eigen huis’ hoeft niet in de prullenbak, vindt Schoenmaker, maar dat automatische spaarpotje is wel verleden tijd, denkt hij, net zoals de waarde van de huizen nu niet vanzelfsprekend is. ‘Het is papieren geld dat men in de schoot krijgt geworpen. Net zoals CO2 nog niet in onze producten beprijsd wordt, is dit ook niet de true price. Geld is te goedkoop, de ware prijs is niet doorberekend.’

‘Stijgende huizenprijzen – het wordt met de dag fragieler. Dit gaat in tranen eindigen’

Het verschil tussen Ierland en Nederland in de financiële crisis van 2008 was dat Ierland een minder royaal sociaal vangnet heeft dan Nederland en dat resulteerde in een grotere klap voor hun huizenmarkt; de meeste Nederlanders bleken nét in staat hun hypotheek te blijven betalen. Dat is in principe positief, maar omdat Nederlanders door de hoge hypotheeklasten tijdens de crisis zo krap in hun jasje zaten, bleef er weinig ruimte over voor andere uitgaven, wat resulteerde in een tergend langzaam economisch herstel. Het maakt de Nederlandse economie ‘grillig’, legt Schoenmaker uit. Als de huizenmarkt instort trekt zij de hele economie mee, groeien de huizenprijzen dan worden we overmoedig en kopen we een tweede huis of nieuwe auto van onze overwaarde. ‘Dat probleem wordt amper door onze beleidsmakers onderkend.’

Maar het Ierland-scenario is ook in Nederland niet uitgesloten, waarschuwt Schoenmaker, zeker nu mensen een steeds groter deel van hun inkomen moeten besteden aan hun huis. ‘Wat in Ierland gebeurde, had ook hier gekund, maar dat gaat er bij de Nederlandse beleidsmakers niet in. Ze kijken naar het verleden, constateren dat het nooit eerder is gebeurd en dus ook nooit zal gebeuren. Het zit in de hoofden dat de Nederlandse huizenmarkt veilig is.’ Nederland kwam met wat ‘scheuren in de kleren’ en een daling van zo’n dertig procent van de huizenprijs met de schrik vrij, maar het had veel erger kunnen uitpakken en dat gevaar hangt nu weer boven de markt.

‘Nederland stevent af op een financiële crisis’, schreef het Financieele Dagblad in juli. Het Cassandra-model van de Japanse bank Nomura voorspelde in 2007 voor het laatst dat Nederland spoedig in een crisis zou belanden, en Nederland bevindt zich nu weer in de gevarenzone, samen met Amerika, Japan, Zweden en Duitsland. Het model kijkt naar vijf indicatoren, waaronder de private schuld van de Nederlanders, de capaciteit om deze schulden te betalen en de reële (in tegenstelling tot de daadwerkelijke) prijzen van huizen en aandelen. Niet geheel toevallig horen de hypotheekschulden van Nederlanders bij de absolute kopgroep van de wereld, iets waar je de politiek zelden over hoort, hoe vaak De Nederlandsche Bank hier ook voor waarschuwt.

Schoenmaker is er niet zo’n fan van om modellen die ‘in het verleden toevallig gelijk bleken te hebben’ op de huidige tijd te projecteren, maar hij onderschrijft de waarschuwing wel. De vraag is niet zozeer of er een correctie op de huizenprijzen komt, zegt hij, maar of we die daling zelf inzetten met goed beleid of dat we wachten op een crisis die het – ongecontroleerd – voor ons doet. ‘De verstandige keuze is om het zelf te doen, maar het lijkt een crash te worden. Dan zal het onbeheerst gebeuren en kan het de markt verder doen instorten. Veel mensen zullen daaronder lijden en dat mag je beleidsmakers kwalijk nemen.’

Wat de trigger zal zijn en wanneer die komt weet hij niet. ‘Een schok kan altijd gebeuren en elke keer is het weer wat nieuws.’ Even werd gedacht dat covid die schok zou zijn, maar het tegenovergestelde bleek waar. ‘Mensen konden hun geld niet kwijt aan vakanties en horeca en door goed overheidsbeleid behielden de meesten hun baan’, zegt Schoenmaker. Zo bleef er nog meer geld over om in huizen te steken en werd in juli andermaal een record gebroken. Binnen een jaar steeg de huizenprijs met zestien procent, de grootste stijging sinds 2000. ‘Hoe harder je omhoog gaat, hoe harder je omlaag gaat. Het wordt met de dag fragieler. Dit gaat in tranen eindigen.’

‘Man wint loterij en maakt droom waar: een rijtjeshuis in Coevorden’, kopte De Speld onlangs. ‘“Negen miljoen overboden, het bleek nét aan voldoende. In eerste instantie heb ik nog geprobeerd om een huis te kopen in de Randstad, maar dat lukte niet met mijn budget”, zegt de bestuursrechtadvocaat Khaled. “Dus het is uiteindelijk Coevorden geworden. Ook leuk hoor. En het is maar twee uur rijden naar werk.”’

Soms is satire het beste middel om de ernst van een probleem aan te stippen, want iedereen kent inmiddels de verhalen van starters die ruim een ton boven de vraagprijs bieden en nog steeds achter het net vissen, waardoor het absurde normaal begint te klinken. Een artikel uit Het Parool van 2015 herinnert ons dat het ooit, toch maar zes jaar gelden, echt anders was: ‘De oververhitting van de woningmarkt in Amsterdam heeft een nieuw hoogtepunt bereikt. Bijna veertig procent van de woningen wordt verkocht boven de vraagprijs. Tot voor kort werd vijf procent van de huizen boven de vraagprijs verkocht.’ Tegenwoordig zou het nieuws zijn als ook maar één woning ónder de vraagprijs wordt verkocht.

Volgens Schoenmaker zou de leenruimte ingeperkt moeten worden tot negentig procent, ‘dat is de belangrijkste maatregel’. Daarnaast moet de ‘jubelton’ geschrapt worden (de eenmalige hoge schenking die ouders belastingvrij aan hun kinderen mogen doen), moet de verlaging van de overdrachtsbelasting worden teruggedraaid, moet investeerders het leven zuur gemaakt worden met een zelfwoonplicht en moeten er grenzen komen aan de maximale huurprijs. Het duurt ‘een paar jaar’ voordat je het effect van dit beleid zult zien in de vorm van lagere huizenprijzen, maar ‘dat is het beste wat je voor starters kunt doen om wonen weer betaalbaar te maken’.

De vraag is of politici het daadwerkelijk zullen doen. De gevestigde belangen zijn immers groot. Veel stemmers hebben al een eigen huis dat gigantisch in waarde is gestegen en willen dat graag zo houden. Dat eerlijke langetermijnverhaal is electoraal niet direct aantrekkelijk en kan stemmen kosten, denkt Dirk Schoenmaker, maar is uiteindelijk wel het beste voor zowel de starters, de studenten als de huiseigenaren. Alleen de investeerders zouden slechter af zijn. ‘We weten dat het nodig is, maar door het niet te doen gijzelen we iedereen.’

Wat zou hij zijn kinderen adviseren als zij zich op de huizenmarkt begaven als kopers? ‘Daar is nog geen sprake van’, zegt Schoenmaker en daar lijkt hij opgelucht over te zijn. Zijn kinderen zijn het huis uit, maar nog vroeg in de twintig. Ze zullen zich voorlopig niet tussen de kopers mengen, alleen astronomische huurprijzen betalen. ‘Ik zou echt niet weten wat ik ze nu moet adviseren’, erkent Schoenmaker. ‘Maar het feit dat zo’n advies nodig is toont het grote probleem: een huis zou iets moeten zijn dat je koopt omdat je ergens wilt wonen, geen ingewikkelde marktanalyse of het wel een goede investering is.’