Gaat de regio de randstedelijke woningnood oplossen?

Amsterdam aan de Zaan

Een voormalig fabrieksterrein bij Westknollendam, verloederde kantoren in Purmerend; projectontwikkelaars maken er graag hippe woonlocaties van. Fijn voor starters die in de hoofdstad geen betaalbaar onderdak meer vinden. Nu nog een rem op de prijsstijgingen – én de Noord/Zuidlijn doortrekken.

Plannen voor de nieuwe woonwijk Almere Oosterwold © MVRDV

In kantorenpark Beukenhorst-West, net onder de rook van Schiphol, zijn hier en daar grote gaten geslagen. Op de hoek van de Planetenweg en de Jupiterstraat is een voormalig kantoorpand in een berg puin veranderd. Aan de overkant van de weg is het puin al geruimd en ligt nu een grote lap bouwgrond te wachten op de volgende fase. Een paar honderd meter verderop, aan de Saturnusstraat, is van de oude bebouwing ook niets meer over. De verouderde kantoorpanden rond de ontstane gaten hebben iets tragisch. Holiday Inn Express, Crown Business Center Schiphol, het hoofdkantoor van Holland Casino – ze staan er nog, maar de vraag is hoe lang.

Vorig jaar stemde de gemeenteraad van Haarlemmermeer in met de plannen voor Hyde Park: een moderne, stedelijke woonwijk op deze locatie. Een desolate plek in Hoofddorp, aan de verkeerde kant van het spoor, omgeven door anonieme asfaltwegen. Maar juist daar zag André Snippe, in 2017 uitgeroepen tot Vastgoedman van het jaar, een plek met veel potentie. Hij keek door het verval en de troosteloosheid van Beukenhorst-West heen en zag een stuk grond op een steenworp afstand van Schiphol en direct naast een NS-station. Hiervandaan is het iets meer dan twintig treinminuten naar het centrum van Amsterdam en twaalf minuten naar de Zuidas.

Het is weliswaar geen Amsterdam, maar met een beetje goede wil zou je zomaar kunnen zeggen dat het bekrompen is om daar een probleem van te maken. Of, zachter gezegd: ouderwets. Want naarmate de woonruimte in Amsterdam schaarser wordt, neemt het belang van de omliggende regio toe.

‘In Londen ken ik niemand die binnen een uur reizen van zijn werk woont’, zegt Thom Aussems. De oud-woningcorporatiedirecteur zat vier jaar geleden tijdens een diner van het London Festival of Architecture naast de vrouw die als gemeentelijk directeur verantwoordelijk was voor de Londense woningmarkt. Een goede baan met een goed salaris. ‘Ze verdiende veel meer dan ik. Maar zelfs zij kon geen woning in de stad betalen’, zegt Aussems, die als directeur van woningcorporatie Sint Trudo in Eindhoven veel lof kreeg voor zijn werk, maar ook stevige kritiek vanwege de hoogte van zijn inkomen.

Onder mensen die niet in Londen wonen is een onderzoek gedaan waarin de vraag werd gesteld hoe groot ze de kans achtten dat ze ooit in Londen zouden kunnen wonen. Meer dan driekwart van de ondervraagden zag dat als geheel onrealistisch. ‘Jonge mensen zien steeds minder mogelijkheden om in een stad als Londen of Amsterdam te wonen’, zegt Aussems. Dat is niet alleen een probleem voor die jongeren, maar ook voor de steden, die gebaat zijn bij een constante stroom van nieuwe bewoners met verschillende achtergronden, culturen en ideeën. Diversiteit en verandering leiden tot vernieuwing en innovatie, maatschappelijk en economisch. Het houdt een stad levend en in beweging. Wanneer enkel nog plek is voor de gevestigde orde, zal een stad uiteindelijk piepend en krakend tot stilstand komen.

Podcast #19: Optimisme onder Amsterdamse randgemeenten

Groene-medewerker Floor Milikowski spreekt in de wekelijkse podcast van De Groene Amsterdammer over woningdruk en massatoerisme in Amsterdam. Toch ziet zij reden voor optimisme: de drukte biedt mogelijkheden voor randgemeenten.

Luister nu

Betaalbare woningen en ruimte voor kunstenaars en creatief ondernemers zijn voor een stad daarom geen luxe, maar bittere noodzaak. Als directeur van Sint Trudo speelde Aussems een belangrijke rol bij de opkomst van Eindhoven als broedplaats voor creativiteit en vernieuwing. Hij was een van de drijvende krachten achter de herontwikkeling van het voormalige bedrijventerrein Strijp-S tot kloppend hart van de design-gemeenschap en achter het behoud van de beroemde Lichttoren van Philips. Mede door dat succes is Eindhoven er geleidelijk aan in geslaagd het imago van saaie en onaantrekkelijke stad van zich af te schudden. Door het ontstaan van nieuwe buurten en nieuwe gemeenschappen en door de dynamiek die uitgaat van de succesvolle tech- en designindustrie valt er ineens van alles te beleven.

Eind vorig jaar kwam Urban Resort, de geliefde Amsterdamse broedplaatsenontwikkelaar, met het opmerkelijke bericht dat medeoprichter Jaap Draaisma er ging vertrekken. Draaisma, voormalig kraker en communist, was de afgelopen jaren een van de centrale figuren bij het creëren van creatieve vrijplaatsen in de steeds duurder wordende hoofdstad. ‘De stad moet in beweging blijven’, zei hij in 2017 tegen de Volkskrant. Die beweging begint niet bij de huiselijkheid van goedverdienende bewoners, maar bij de onverwachte en onconventionele levensstijl van mensen die niet gevangen zijn in een keurslijf van dagelijkse herhalingen. Dat kunnen studenten zijn, kunstenaars, scharrelaars of creatief ondernemers; groepen die in economisch succesvolle steden als Londen, New York, Barcelona en Amsterdam nauwelijks meer aan woon- en werkruimte komen.

Met zijn Urban Resort transformeerde Draaisma tientallen leegstaande kantoor- en schoolpanden tot broedplaatsen. Hierdoor ontstond nieuwe ruimte, maar die was altijd tijdelijk. En altijd was er ook de wetenschap dat het leven dat in die tijdelijkheid ontstond, voor de eigenaren op den duur aanleiding zou zijn om hogere grond- en vastgoedprijzen te vragen. Het broedplaatsenconcept werd door de gemeente en door vastgoedontwikkelaars omarmd als goedkope en vriendelijke manier om een proces van gentrification op gang te brengen. Neem een vervallen kantoorgebouw op een onaantrekkelijke plek, stop er kunstenaars en creatief ondernemers in, open een rafelig café en je weet zeker dat het binnen een paar jaar een plekje heeft verworven in de mental map van de tieners, twintigers en hippe dertigers van de stad. Als de plek eenmaal bekend is en als broedplaats een eigen identiteit heeft gekregen, kan de ontwikkelaar het voorwerk gaan verzilveren door het gebouw te transformeren tot dure, hippe appartementen.

Draaisma zag het te vaak gebeuren en wilde niet langer gebruikt als worden als wegbereider voor een ontwikkeling waar hij principieel tegen was, als ‘smeerolie’ voor gentrification. Hij verliet Urban Resort om op avontuur te gaan buiten de gemeentegrenzen, in kleinere steden als Almere, Lelystad en Purmerend. Plaatsen waar nog wel de ruimte is die Amsterdam al lang niet meer heeft en waar de grond- en vastgoedprijzen niet de vanzelfsprekende processen doorlopen van hoog, hoger, hoogst. Waar nog met oprechte trots en verbazing wordt gereageerd op het ontstaan van iets nieuws en onverwachts.

In de Noord-Hollandse provinciestad Purmerend worden momenteel bijvoorbeeld een oud schoolgebouw en een voormalige sporthal in een onaantrekkelijke jarenzeventigbuurt getransformeerd tot een campus met werkplekken en kantoorruimte voor studenten, start-ups en bedrijven die iets doen met gaming, e-sports en creative tech.

Betaalbare woningen en ruimte voor kunstenaars en creatief ondernemers zijn voor een stad geen luxe, maar bittere noodzaak

Bij de officiële aankondiging van deze zogeheten H20 Campus noemde wethouder Mario Heggers van Economische Zaken H20 ‘een enorme trekpleister op het gebied van gaming en technologie van de toekomst. In ondernemersopzicht biedt dat grote economische kansen en het aanboren van nieuwe markten en talenten.’ De gaming-industrie is inmiddels vele malen groter dan de filmindustrie en met H20 hoopt Purmerend nieuwe economische dynamiek en werkgelegenheid te kunnen creëren. Daarnaast zal het een trekpleister zijn voor de groeiende groep jongeren en volwassenen die hun tijd bij voorkeur doorbrengen met een gameconsole in handen. Het klinkt klein, maar het kan de aanzet zijn tot iets veel groters. In een tijd waarin steden en regio’s onderling voortdurend met elkaar concurreren om werkgelegenheid en kapitaalkrachtige inwoners, kan een succesvolle campus een belangrijke rol spelen.

Purmerend is niet de enige gemeente in de regio Amsterdam die op zijn eigen manier nieuwe impulsen zoekt voor de toekomst. Almere maakt nu bijvoorbeeld naam als stad van het experimentele wonen. Het begon met de grootschalige zelfbouw in het Homeruskwartier. Daarna volgde Oosterwold, een zelfbouwgemeenschap op voormalige agrarische grond in een uithoek van de stad. In Oosterwold bouwen de bewoners niet alleen hun eigen huizen, maar zijn ze ook zelf verantwoordelijk voor de infrastructuur. Straten, energiehuishouding, verlichting, riolering: ze regelen het met elkaar. De gemeente komt pas in actie wanneer dat echt nodig blijkt te zijn.

Het experiment – dat vanuit het hele land met aandacht wordt gevolgd – leidt tot een woonmilieu waarmee Almere zich op een onverwachte manier manifesteert. Niet langer als slaapstad, maar als vrijplaats voor vrijbuiters en nieuwe concepten. Dat wordt versterkt door de ruimte die Almere biedt aan tiny houses, huisjes van maximaal veertig vierkante meter, bedoeld voor mensen die minder materialistisch en minder duur willen wonen. Klein maar fijn.

De tiny houses maken deel uit van een wereldwijde trend die deels voortkomt uit het toenemende bewustzijn van onze ecologische voetafdruk, maar ook uit de groeiende woningnood in en rond de grote steden. Een volledig duurzaam eigen huis van veertig vierkante meter met een tuin op slechts twintig treinminuten van Amsterdam kan dan ineens heel aantrekkelijk klinken. Met een elektrische fiets is het bovendien maar een halfuurtje fietsen naar Amsterdam. Zet dat af tegen de afstanden die in Londen gebruikelijk zijn en Almere is ineens een buitenwijk van Amsterdam. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat zelfs toeristen Almere steeds beter weten te vinden. Zoals ze ook makkelijker richting het Muiderslot en Zandvoort trekken nu die zich profileren als Amsterdam Castle Muiderslot’ en ‘Amsterdam Beach’.

Artist impression van Hyde Park in Hoofddorp © MVRDV

De bouw van woonwijk Hyde Park in Hoofddorp past in deze trend. Hoofddorp staat bekend als dertien-in-een-dozijnplaats, een stad van saaie kantoren en landingsbanen. Maar de extreme druk op de regionale woningmarkt biedt de kans daar iets aan te doen. Met de juiste branding zijn mensen meer dan ooit te verleiden tot opmerkelijke keuzes. Ontwikkelaars Snippe Projecten en IC Netherlands spelen daarop in met een zeer doelgerichte campagne. Met de naam Hyde Park wordt nadrukkelijk verwezen naar de ultieme stedelijkheid van Londen en tegelijkertijd naar het parkachtige karakter dat de wijk zal krijgen.

Wie op de website kijkt, wordt verder verleid met beelden en teksten waarin een woonfantasie werkelijkheid wordt. In het Engels. Imagine the luxury of space and the liveliness of the city. Having cafe’s, restaurants and shopping right at your doorstep. Imagine a rich outdoor live in landscape courtyards. Opening onto lively boulevards and large park areas. Imagine luxurious appartments in iconically designed buildings. A world of grand entrances, contemporary interiors and spectacular roofterraces. Spacious, light beautiful. A place designed for young professionals, expats, families and empty-nesters. Imagine all of this just minutes away from Amsterdam and at the gateway to the rest of Europe. At 56 minutes to London and 59 minutes to Paris. Stop imagining. Hyde Park is here.’

De komende jaren zullen de appartementencomplexen, met namen als Kensington en Knightsbridge, gefaseerd worden opgeleverd. In totaal zal het gaan om circa 3500 woningen. Zevenhonderd daarvan worden gerealiseerd door IC Netherlands, dat is gespecialiseerd in relatief betaalbare woningen voor studenten en starters. In Amsterdam bouwde de ontwikkelaar onder andere het complex Little Manhattan, bij Station Lelylaan, net buiten de Ring A10. Twee woontorens met 279 kleine maar comfortabele appartementen en veel gemeenschappelijke ruimtes, zoals een filmzaal, een bibliotheek en een gedeeld dakterras. Onderin huist Bar Restaurant Lely, ‘de huiskamer van Nieuw-West’.

Het is het type reuring en gezelligheid dat ook in Hyde Park wordt nagestreefd. Toparchitect Winy Maas verzorgde het stedenbouwkundig plan voor de nieuwe Hoofddorpse stadswijk en zal als supervisor de architectonische uitvoering van het project in de gaten houden.

Ook voor Snippe Projecten is Hyde Park niet de eerste in zijn soort. De afgelopen jaren werkte de ontwikkelaar aan Holland Park in Diemen, op een kilometer afstand van Amsterdam. Hiervoor werd een identieke campagne gevoerd. Mooie beelden van gelukkige jonge mensen met cappuccino’s en glaasjes rosé in modern ingerichte appartementen, op tien minuten fietsen van Amsterdam. Om de kwaliteit te waarborgen, stelde Snippe Projecten architect en stedenbouwkundige Sjoerd Soeters aan voor het stedenbouwkundig plan en de supervisie over de beeldkwaliteit.

Afgaande op de bedragen die er nu worden gevraagd voor een woning, is Holland Park erin geslaagd de doelgroep te overtuigen. Waar tien jaar geleden een van de meest troosteloze kantorenlocaties rond Amsterdam lag, staan nu appartementen te koop met prijzen van rond de vijfduizend euro per vierkante meter. Een appartement van 190 vierkante meter wordt aangeboden voor 1,2 miljoen euro.

Aan de andere kant van het Markermeer bouwt vastgoedbelegger Amvest nog altijd aan de nieuwe woonwijk Almere Duin, die ook is ontworpen naar de wensen en behoeften van moderne stedelijke huishoudens. ‘De locatie, direct aan de andere kant van het water, leent zich daarvoor’, zei directeur Wienke Bodewes daarover eerder in De Groene Amsterdammer. Met de trein ben je vanuit Almere Duin sneller op Amsterdam Centraal dan je met de tram vanuit, bijvoorbeeld, de Amsterdamse nieuwbouwwijk IJburg in de binnenstad bent.

Paul Smeulders: ‘Ik ben een beetje klaar met het idee dat we marktverstorend bezig zouden zijn: wonen is een grondrecht. Dat recht moet worden geclaimd’

En dan is er nog Brokking aan de Zaan, op een voormalig fabrieksterrein in Westknollendam. Ook bij de artist impressions van deze nieuwe woonwijk maken de plaatjes van bakfietsen en strakke interieurs duidelijk wie de doelgroep is. ‘De Noorddijk in Westknollendam verbindt de reuring van het stadse met de rust van de vrije natuur. Een magische plek waar het eeuwige vakantiegevoel neerdaalt zodra de dijk in zicht komt.’ >

Gezinnen en alleenstaanden staan steeds meer open om de stad te verlaten, bleek uit het jaarlijkse woononderzoek van het cbs. In 2018 vertrok twaalf procent van de gezinnen met jonge kinderen uit Amsterdam, een hoger percentage dan in andere grote steden. Bij de keuze voor een nieuwe woonplaats is bereikbaarheid voor veel huishoudens een cruciale factor. Zeker tweeverdieners kijken zeer bewust naar de reisafstanden tussen woon- en werkplaats; het combineren van werk, kinderdagverblijf, school en sportclubs vraagt om een efficiënte tijdsindeling.

Deze factor is duidelijk terug te zien bij de verhuisbewegingen vanuit Amsterdam. De ligging aan de A1 en aan een rechtstreekse spoorverbinding met Amsterdam maakt plaatsen als Bussum, Amersfoort en zelfs Arnhem interessanter dan idyllische maar minder goed bereikbare plaatsjes in het Groene Hart of op de Utrechtse Heuvelrug.

In juni presenteerde het nieuwe dagelijks bestuur van de provincie Noord-Holland Duurzaam doorpakken, het coalitieakkoord voor de komende vier jaar. Een van de belangrijkste afspraken hierin ging over de toekomst van de Noord/Zuidlijn. Het provinciebestuur gaat een verkennend onderzoek doen naar de mogelijkheden om deze Amsterdamse metrolijn door te trekken naar Schiphol en Hoofddorp in het zuiden en naar Zaanstad en Purmerend in het noorden. In de wandelgangen was die verlenging al jaren onderwerp van gesprek, maar pas nu het hoofdtracé rijdt, durft men er openlijk over te spreken. Met een verlengde Noord/Zuidlijn zouden Hyde Park in Hoofddorp en de H20 campus in Purmerend ineens deel uitmaken van het Amsterdamse metronet.

Almere Duin, 28 maart 2019 © Jordi Huisman/ HH

De Amsterdamse woningprijzen zijn na jaren van hype weliswaar in rustiger vaarwater beland, maar nog steeds hoog. In het eerste kwartaal van 2019 was de gemiddelde prijs per vierkante meter volgens de Nederlandse Vereniging voor Makelaars 5124 euro. De gemiddelde verkoopprijs van een woning was 434.000 euro terwijl een huishouden met een modaal inkomen van 64.000 euro maximaal een hypotheek van ongeveer drie ton kan krijgen. Huurders in de vrije sector betalen in Amsterdam gemiddeld ruim 23 euro per vierkante meter, zo berekende woningwebsite Pararius. Voor een woning van honderd vierkante meter betaal je dus gemiddeld 2300 euro per maand.

In de strijd tegen deze onbetaalbaarheid is de ruimte van de regio een belangrijk middel, dat snapt de gemeente Amsterdam. Begin juli sloot burgemeester Femke Halsema een woondeal met minister Kajsa Ollongren, waarin de intentie wordt uitgesproken dat het rijk en de regio de komende decennia samen zullen optrekken bij het realiseren van betaalbare woningen. Een van de middelen is een ‘noodknop’ waarvan Ollongren gebruik kan maken om te snelle prijsstijgingen tegen te gaan. Daarnaast is afgesproken dat er serieus wordt gekeken naar mogelijkheden om woningcorporaties meer ruimte en middelen te geven. Bijvoorbeeld door kortingen op de verhuurdersheffing bij specifieke projecten. Met het tekenen van de verklaring toont minister Ollongren zich aanzienlijk meer bereid dan haar voorganger Stef Blok om de effecten van de vrije markt te verzachten.

Een week eerder tekende de Utrechtse wethouder Kees Diepeveen een vergelijkbare deal. Ook in zijn stad blijven de prijzen stijgen. ‘Het onderwerp stond met stip bovenaan tijdens de formatiebesprekingen’, zegt hij. Om meer grip te krijgen op de ontwikkelingen, trekt de gemeente bewust op met marktpartijen. Ze sloten een Stadsakkoord Wonen, met daarin duidelijke afspraken over huurprijzen en grondprijzen. In ruil voor aangepaste grondprijzen hebben ontwikkelaars en corporaties beloofd om duizenden woningen voor het middensegment te bouwen. ‘Wij stellen ons heel coöperatief op’, zegt wethouder Diepeveen. ‘Direct aan het begin van deze collegeperiode hebben we bedacht dat we, als we verder willen komen, een handreiking aan de markt moeten doen.’

Als iedereen zich aan de afspraken houdt, is ruim de helft van de woningen die de komende jaren in Utrecht worden gerealiseerd een gereguleerde huurwoning. Ruim een derde van de woningen zal een sociale huurwoning zijn, ongeveer twintig procent krijgt een huurprijs van maximaal 960 euro. Deze zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen tot 65.000 euro.

‘Daarmee doen we wat we kunnen’, zegt GroenLinkser Diepeveen. ‘Maar er blijft een problematisch groot gat tussen de gesubsidieerde sociale huur en de gesubsidieerde koopmarkt. Door goede afspraken met marktpartijen kunnen we dat tijdelijk oplossen, maar uiteindelijk is het aan Den Haag om daar een permanente oplossing voor te vinden.’

Zijn partijgenoot en Tweede Kamerlid Paul Smeulders presenteerde daarom eind vorig jaar een voorstel om de liberalisatiegrens voor huurwoningen op te rekken. Nu ligt die grens bij 710 euro. Wanneer een woning na het optellen van de punten boven dat bedrag uitkomt, verdwijnt ze uit de gereguleerde sociale huurvoorraad en belandt op de vrije markt. Smeulders stelt voor om de liberalisatiegrens op te rekken naar duizend euro. ‘Op die manier wordt het socialewoningaanbod groter en kunnen meer mensen tegen een redelijke prijs in de stad wonen’, zo lichtte hij toe. ‘Ik ben een beetje klaar met het idee dat we op die manier marktverstorend bezig zouden zijn: wonen is een grondrecht. Dat recht moet worden geclaimd.’

Luister naar De Groene

In De Groene Amsterdammer Podcast interviewt Kees van den Bosch Floor Milikowski over het tekort aan betaalbare woningen in de grote steden. Hoe komen gemeenten en marktpartijen bij elkaar? Onze podcast is elke vrijdagochtend gratis beschikbaar via groene.nl/podcasts en via de andere bekende podcastkanalen

Amsterdam zoekt eveneens naarstig naar een nieuwe balans en samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen, om ook binnen de gemeentegrenzen meer betaalbare woningen te realiseren. ‘Het is mijn ambitie om te voorkomen dat mensen worden verdrongen’, zei SP-wethouder Laurens Ivens tegen stadszender at5. ‘We hebben het eerder gezien met buurten, en nu lijkt het erop dat mensen verdrongen gaan worden uit de héle stad doordat die onbetaalbaar is geworden.’

Ook Ivens zet in op de bouw van meer sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Hij hoopt een verhuurverbod te kunnen invoeren voor nieuwbouw koopwoningen om zo de positie van beleggers te ondermijnen. Verder wil de wethouder bij de verhuur van woningen voorrang geven aan jongeren uit de stad en aan zorg- en onderwijspersoneel en beperkt hij de mogelijkheden voor vakantieverhuur en voor het opsplitsen van woningen tot kamers. Beleggers reageerden afkeurend op de maatregelen van de SP-wethouder. Tegen Het Parool zei Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed: ‘Dit gaat niet werken. Het lijkt wel of Ivens steeds meer vanuit de politiek wil bepalen wat in de stad moet gebeuren, zonder marktpartijen hierbij te betrekken. Dit maakt vastgoedbeleggers avers tegen Amsterdam.’

Hoewel het de vraag is hoe groot de effecten zijn, toont het nieuwe beleid in onder andere Amsterdam en Utrecht aan dat er wel degelijk mogelijkheden zijn om als overheid in te grijpen en iets te doen aan de ongebreidelde prijsstijgingen. Zeker in combinatie met betere samenwerking binnen de regio, een meer coöperatieve houding van het rijk, is er meer mogelijk bij het oplossen van het woonvraagstuk dan lange tijd is aangenomen. Op de vraag of hij de strijd met de markt zou gaan winnen, antwoordde Ivens in gesprek met at5 dan ook: ‘Ik ga deze strijd niet winnen, maar wij, de Amsterdammers, gaan deze strijd zeker winnen. Er is altijd nog een kantelpunt waarop we met z’n allen zeggen: dit is niet normaal meer.’