In de greep van ijs en vastgoed

Amsterdam als koelkastmagneetje

De binnenstad van Amsterdam verandert in snel tempo in een eentonig consumptiegebied. De gemeente slaagt er niet in greep te krijgen op de explosieve mix van stijgende vastgoedprijzen, miljoenen toeristen en slimme ondernemers.

Medium hh 57486336

Het is dinsdagavond 5 juli. De bestuurscommissie van het Amsterdamse stadsdeel Centrum vergadert over de toekomst van vier brugwachtershuisjes in de binnenstad. Na jaren van trouwe dienst komen ze binnenkort leeg te staan omdat Waternet overstapt op centrale bediening op afstand. Het gaat om bijzondere locaties: in de Amstel op de Amstelsluis tegenover Carré, op de stalen brug over de Nieuwe Herengracht bij het Kadijksplein, naast de Hortus Botanicus en bij de Walter Süskindbrug, naast de Hermitage.

Vier jaar eerder, in 2012, zijn er afspraken gemaakt tussen de gemeente en de uitbaters van het Lloyd Hotel over het ombouwen van 28 brugwachtershuisjes in de stad tot hotelsuites. Hiermee werd afgeweken van de opdracht die de gemeenteraad het college in juni 2009 had gegeven. Een meerderheid van de raad wenste toen dat een prijsvraag zou worden uitgeschreven om de mogelijkheden te inventariseren. Als eigenaar van de huisjes bepaalt de gemeente wat ermee gebeurt, niet de vastgoedwereld. Zij moet ook de afwegingen maken over kosten en inkomsten. Exploitatie als atelierruimtes is leuk, maar levert geen geld op. Kleine winkeltjes of idyllische koffiehuisjes klinkt charmant, maar wie gaat dat praktisch regelen? De gemeente heeft juist de opdracht om te bezuinigen op personeel.

Het is in 2012 nog altijd crisis en de toeristenbranche is een van de weinige sectoren in de stad die groeit. Collegepartijen pvda, GroenLinks en vvd en burgemeester Eberhard van der Laan doen er alles aan om het toeristisch potentieel van de stad te benutten. De herbestemming van de huisjes tot hotelkamers wordt door de gemeente dan ook gezien als het meest kansrijk. Daarbij gaat de voorkeur uit naar verhuur aan één partij en is het concept van Lloyd, ontwikkelaar Grayfield en ontwerpbureau Space Matter volgens het college van b. en w. een volwaardig alternatief voor een prijsvraag.

Pas als de huisjes werkelijk leegstaan, kan de verbouwing beginnen. In maart 2016 wordt door Space Matter een definitieve tekening gemaakt voor het eerste huisje dat onder handen wordt genomen, gelegen aan de Oosterdokskade. Het is een toplocatie, met een nieuw gebouw in goede staat, ruim genoeg voor vijf hotelkamers plus gezamenlijke entree.

Maar dan ontstaat er onrust. Kunstenaar en activist Henk van Dijk krijgt lucht van de plannen; de gunning van de huisjes is volgens hem niet juist verlopen omdat de prijsvraag er nooit is gekomen. Bovendien zijn de tijden veranderd. In 2012 gold nog geen hotelstop, telde de stad drieduizend hotelkamers minder en nog niet de ruim elfduizend Airbnb-accommodaties die nu worden aangeboden. Het aantal bezoekers in de stad naderde de tien miljoen, in 2015 waren dat er zeventien miljoen. Het Rijksmuseum en het Stedelijk Museum waren nog in verbouwing en EYE was nog niet open.

In april 2016 zoekt Van Dijk, samen met SP-raadslid Tiers Bakker, de media en start een petitie. De SP is een van de drie partijen in het zittende college, dat verder bestaat uit d66 en de vvd. De SP heeft dus nadrukkelijk invloed op de besluitvorming in de gemeenteraad, maar niet in de bestuurscommissie van stadsdeel Centrum, waar d66 en vvd een meerderheid hebben.

De petitie van Bakker en Van Dijk wordt duizenden keren ondertekend en levert veel media-aandacht op. Nu de kritiek van de bevolking op overlast en drukte in de stad met de maand heviger wordt en zelfs het college heeft aangegeven dat nog meer hotels in het centrum onwenselijk zijn, lijkt het ongepast om de brugwachtershuisjes te gunnen aan een hotelexploitant. Van publiek bezit met een grote culturele en symbolische waarde is in de afgelopen jaren al flink wat in handen gekomen van de toeristenindustrie. De Openbare Bibliotheek op de Prinsengracht werd het Hyatt Andaz Hotel, het conservatorium bij het Museumplein veranderde in het Conservatorium Hotel, het Paleis van Justitie op dezelfde gracht wordt verbouwd tot Rosewood Hotel, het voormalige ptt-kantoor aan de Spuistraat opende vorig jaar zijn deuren als W Hotel, het naastgelegen Bungehuis wordt een vestiging van het exclusieve Soho House. Allemaal hotels in het topsegment, met vijf sterren of meer.

Dat is geen toeval. De onderhouds- en renovatiekosten van grote monumentale panden in Amsterdam zijn dusdanig hoog en de praktische beperkingen zo groot dat er weinig partijen zijn die er brood in zien. Hotels zijn een uitzondering. Er valt nu eenmaal grof geld te verdienen met de exploitatie van een chique hotel in de Amsterdamse binnenstad en daarom zijn vooral de grote internationale hotelketens in staat om de hoofdprijs op tafel te leggen, soms als koper, soms als huurder. Investeerder Aedes Real Estate betaalde 18,5 miljoen euro voor de bibliotheek op de Prinsengracht, de Israëlische hotelexploitant Alrov circa honderd miljoen voor het conservatorium, het Paleis van Justitie kwam voor 61,3 miljoen in handen van de Chinese familie Cheng, het voormalige ptt-kantoor ging voor circa tachtig miljoen naar Stag Europe en het Bungehuis werd door de Universiteit van Amsterdam voor circa dertig miljoen verkocht aan Aedes Real Estate.

Binnen de hotelindustrie gelden de vestigingen in de monumentale panden niet alleen als verdienmodel, maar ook als prestigeobject. Met de panden wordt volop gespeculeerd. Zo werd het conservatorium eind jaren negentig voor tachtig miljoen gulden (36 miljoen euro) gekocht door Imca Vastgoed van Erik de Vlieger. Als Stradivarius Monumenten BV verkocht Imca het pand een paar jaar later voor honderd miljoen aan Alrov. Gehandeld werd er ook met andere hotelpanden, zoals Hotel Krasnapolsky, dat in 2013 door NH Hotels voor 157 miljoen euro werd verkocht aan een consortium van internationale investeerders uit Europa en Azië. De hotelindustrie en de Amsterdamse vastgoedmarkt vormen samen een lucratieve mix. Doordat publieke en semi-publieke partijen als de gemeente, de UvA, de rijksoverheid en zorginstellingen uit bezuinigingsoverwegingen veel vastgoed afstoten, komen er met grote regelmaat interessante panden beschikbaar.

Boudewijn Oranje (d66), voorzitter van het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum, benadrukt dat ook hij zich zorgen maakt over de snelle verandering van de binnenstad. Hij woont al ruim dertig jaar in de stad en ziet het voor zijn ogen gebeuren: de kleine ondernemers die verdwijnen, praktische dagelijkse winkels die ter ziele gaan, karaktervolle boekwinkels, bakkers, kledingzaken, met diepe wortels in de buurt, die het ondanks alle goede wil niet redden.

‘De verandering naar een monofunctionele economie gaat razendsnel’, zegt hij, zittend aan een kleine vergadertafel in zijn kamer in het stadhuis. ‘Zodra er een kantoor vrijkomt, is er wel iemand die er een hotel wil beginnen.’ Het geeft hem een dubbel gevoel. Toerisme levert de stad veel geld op en bovendien vindt hij het niet de rol van de overheid om groeisectoren af te remmen of mensen te weerhouden om naar Amsterdam te komen. ‘Maar de economie in de binnenstad wordt steeds eenzijdiger en consumptiever.’ Of het nu gaat om winkels en horeca die zich richten op plat consumptiegedrag of Booking.com en andere bedrijven in de toerismebranche die zijn gevestigd in de binnenstad: ze maken geen nieuwe producten, maar verkopen ze.

Maar zijn macht is beperkt, zegt hij. Als voorbeeld noemt hij de Bloemenmarkt op het Singel, inmiddels een walhalla voor souvenirverkopers. Volgens het bestemmingsplan zijn de handelaren verplicht om bloemen te verkopen, maar ze doen het niet. ‘We handhaven wel degelijk. Zelfs met erfpachtboetes van tienduizenden euro’s.’ Maar zonder resultaat. De handel in klompjes, koelkastmagneetjes en andere prullaria is nu eenmaal te lucratief om weer in te ruilen voor bosjes bloemen die ook te krijgen zijn bij Albert Heijn. ‘Er is geen Amsterdammer die nog naar de Bloemenmarkt komt om bloemen te kopen. Dat maakt het lastig.’

Het is symbolisch voor de vicieuze cirkel waar Amsterdam in is beland. Door veranderend winkelgedrag is er in de binnenstad steeds minder klandizie voor de gewone bakker, kaasboer of boekwinkel. De snelle toename van het aantal bezoekers zorgt tegelijkertijd voor een groeiende markt voor ijs, wafels en kaas, maar ook voor de grote internationale ketens van H tot Prada, van Starbucks tot Magnum. Naarmate het aanbod zich meer richt op toeristen, mijden Amsterdammers steeds vaker de binnenstad. Winkels en horeca gericht op bewoners krijgen het nog lastiger, moeten de deuren sluiten en worden vervangen door weer een internationaal modemerk, een ijswinkel of een steakhouse.

En dan zijn er de heren van Tours Tickets, handelaren in alles wat te maken heeft met toerisme: souvenirs, rondvaarten, bustours door Amsterdam of naar Marken of Brugge, kaartjes voor Madame Tussauds of het Rijksmuseum, tripjes naar Gassan Diamonds en de Zaanse Schans of naar een van de eigen attracties: de Ice Bar aan de Amstel, Body Worlds aan het Damrak of de Cheese Factory in Volendam. In eigen bussen, met eigen rondvaartboten. Ze hebben inmiddels veertien vestigingen in de binnenstad. Drijvend op het geld van de groeiende toeristenstroom en een slimme ondernemersgeest groeide Tours Tickets uit tot miljoenenbedrijf. Het is een uiterst succesvolle samenwerking tussen Erik de Visser, zoon van de oprichters van het bedrijf, en retailondernemer Henk Philip, eigenaar van een reeks winkels op Schiphol. De twee vonden elkaar in 2012 en behaalden met Tours Tickets in 2014 een omzet van vijftig miljoen euro.


Op een druilerige middag in juni kijkt vastgoedeigenaar en retailer Dick Eberhardt vanaf de derde verdieping van zijn kantoor op Damstraat 14 naar de meute op straat. ‘Het uitzicht op de troosteloze Damstraat, waar de ene na de andere winkel verdwijnt’, verzucht hij. Van de 120 gewone winkels die de straat in de jaren negentig telde, zijn er nog veertig over. Eberhardt, een gespierde vent van in de vijftig, is eigenaar van twaalf winkelpanden in de binnenstad. Op de begane grond en eerste verdieping van dit adres is een van zijn oudste winkels gevestigd: The Old Man, surf- en skatewinkel en verkoopadres voor alles wat te maken heeft met messen of roken. De winkel trekt publiek uit het hele land, maar aan toevallige voorbijgangers verdient hij steeds minder. ‘Amsterdammers zijn we in de straat al lang kwijtgeraakt, Nederlandse dagbezoekers inmiddels ook. Er zijn vooral nog buitenlandse budgettoeristen en dagjesmensen over.’ Precies het type consument dat bereid is veel te betalen voor kwalitatief laagwaardige producten, zo is uit veelvuldig onderzoek gebleken.

Eberhardt weet precies hoe de verhoudingen in de straat liggen. Van de circa 34.500 mensen die op een willekeurige zaterdag door de straat lopen komt een derde uit Nederland, de rest van over de grens. Begin jaren negentig was het andersom. Zijn grootste zaak is Asian Spirit, de winkel in Chinese kunst en nijverheid, die door zijn grootouders in 1924 werd opgericht en sinds 1972 is gevestigd in een kolossaal pand in de Damstraat, samen met fantasyshop Chimera, ook van Eberhardt. Drie verdiepingen plus zolder. ‘De woz-waarde van het pand is 1,7 miljoen, maar als ik het morgen op de markt gooi, krijg ik misschien wel het dubbele. Dan kunnen ze er een Ice Bakery Palace van maken’, zegt hij verwijzend naar de snelgroeiende keten van ijs- en wafelwinkels van de Italiaanse Amsterdammer Roberto Fava en zijn Egyptische zakenpartner Nabil Besali. ‘Het zijn goede ondernemers.’ Net als zoveel anderen in de straat. Ze werken hard, spelen slim in op mazen in de wet en de veranderende bezoekerspopulatie in de stad en verdienen goed geld. ‘Maar ze hebben weinig op met de stad, de buurt en de mensen die hier wonen en werken.’

Aan de overkant is de oude kaaswinkel Wout Arxhoek kortgeleden vervangen door de Amsterdam Cheese Store. Het winkelpand werd in 2011 samen met acht aangrenzende winkelruimtes in de plint van Hotel Krasnapolsky gekocht door vastgoedfonds Nedstede van de Amsterdamse vastgoedhandelaar Michael van de Kuit met een, volgens Quote, geschat vermogen van 74 miljoen euro. Hij nam de winkelpanden over van eigenaar NH Hotels, een Spaanse beursgenoteerde hotelgigant die in 2000 de Krasnapolsky-keten overnam voor ruim een miljard euro.

Het snel opkopen van veel panden in dezelfde straat is een bewuste strategie om de huurprijzen op te drijven

Het einde van kaaswinkel Wout Arxhoek was snel in zicht toen Nedstede de huur verdubbelde. De huur had tot dat moment ‘op het niveau van Franeker’ gelegen, aldus Van de Kuit in NRC Handelsblad. In de Amsterdam Cheese Store vind je geen kleine delicatessen, brie, broodjes, wijn uit verschillende landen, maar enkel voorverpakte stukken Old Amsterdam voor de duizenden toeristen die dagelijks door de straat lopen. De winkel wordt uitgebaat door Thierry Westland, telg van de Westland-familie, eigenaars van Westland Kaas Groep, producent van onder andere Old Amsterdam en Maaslander. Het bedrijf heeft nog twee andere kaaswinkels op het Damrak en de Bloemenmarkt en is daarmee een van de drie spelers op de snel groeiende Amsterdamse kaasmarkt voor toeristen. Een gewoon stuk kaas verpakt als Hollandse souvenir levert goud geld op. Genoeg om de torenhoge huren te kunnen ophoesten die vandaag de dag worden gevraagd in de binnenstad.

Zelf houdt Eberhardt de huurprijzen van zijn panden ver onder de prijs die hij zou kunnen vragen. Hij is altijd op zoek naar winkelformules die iets toevoegen aan de stad. Maar door de hoge waarde van het Amsterdamse vastgoed en het massatoerisme begint zijn soort in Amsterdam uit te sterven. Waarom zou je 2100 euro per maand vragen als er ook iemand is die vijfduizend wil betalen?

‘Weet je hoeveel Karl Lagerfeld betaalt voor de winkel in de Hartenstraat?’ vraagt Marcel van den Heuvel verontwaardigd? ‘Meer dan tienduizend euro per maand.’ Van den Heuvel is adviseur, vastgoedeigenaar en gemeenteraadslid voor d66. Hij zit in een fauteuil in zijn woonkamer op de eerste verdieping van een pand op de hoek van de Oude Spiegelstraat, een van de beroemde Negen Straatjes. In 1991 kocht hij het pand inclusief de winkelruimtes op de begane grond, waar de literaire reisboekwinkel Evenaar en een aangrenzend antiquariaat in zitten. Winkelruimtes in de Negen Straatjes waren niet per se een gewild object, de naam Negen Straatjes zou een paar jaar later pas worden bedacht door de kleine ondernemers in een poging iets meer bekendheid te verwerven.

Een paar weken voor het gesprek werd Van den Heuvel onderwerp van een kleine mediastorm toen bekend werd dat hij de huur voor de boekwinkel en het antiquariaat wilde verhogen van 2164 naar vijfduizend euro per maand. Marre van Dantzig en Maria Bastiaens, eigenaressen van de boekwinkel, groeiden uit tot martelaren, strijdend voor het behoud van de kleine, minder rendabele maar authentieke winkels in het hart van de stad. Van Dantzig gruwelt van de term martelaar. ‘Dat wil ik helemaal niet zijn! Vreselijk.’ Zoals haar gezicht ook vertrekt als Evenaar een ‘charmant winkeltje’ wordt genoemd. ‘Klinkt alsof we geen serieuze boekhandel zijn.’

Van Dantzig zit achter de toonbank, direct onder de woonkamer van Van den Heuvel. Dat zit ze al 25 jaar en al die tijd was de relatie tussen eigenaar en huurders zakelijk maar vriendelijk. In meer dan twintig jaar tijd werd de huur verviervoudigd, van 1350 gulden naar 2164 euro. Daarmee bleef Van den Heuvel ver onder de snel stijgende marktprijs voor winkelhuren in de sfeervolle straatjes tussen Prinsengracht, Keizersgracht, Herengracht en Singel. Drie jaar geleden volgde, na verhoging van de woz-waarde, een iets forsere verhoging van veertien procent. Ook dat konden Van Dantzig en Bastiaens begrijpen. Maar begin dit jaar kwam de mededeling dat het gedaan was met de coulance. Van den Heuvel wil de woning verkopen en de winkel behouden. ‘Als pensioenvoorziening.’ Hoewel het contract nog doorloopt en er in principe pas over twee jaar mag worden verhoogd, zegt Van den Heuvel argumenten te hebben om eerder te verhogen. De rechter doet later dit jaar uitspraak.

Volgens het jaarlijks onderzoek van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff lag de marktwaarde voor nieuwe huurders van winkelruimtes in de Negen Straatjes in 2015 op zeven- tot twaalfhonderd euro per vierkante meter per jaar, een bedrag dat hoger ligt dan de tarieven voor bestaande huurders. Een snelle opvolging van huurders is daarom voor eigenaren lucratief. De winkelruimte van Evenaar en het antiquariaat samen bedraagt 67 vierkante meter, inclusief kelder en wc. Als je in het midden van de uitersten van de markt gaat zitten, dus op 950 euro per vierkante meter per jaar, kom je bij een nieuwe huurder uit op een maandelijkse huur van 5300 euro. Zelfs als de rechter de eigenaressen van de boekwinkel in het gelijk stelt, is het wachten op een fikse huurverhoging als het contract afloopt.

‘Ik heb al een heel goed aanbod van een succesvolle Amsterdamse retailer die bereid is het voorgestelde huurbedrag te betalen’, zegt Van den Heuvel. ‘Een leuke winkel, die goed past in de straatjes. Het is echt niet zo dat ik op zoek ga naar de hoogste bieder. Ik wil ook niet dat het hier een tweede P.C. Hooftstraat wordt.’

Een winkel op een locatie met allure en veel voorbijgangers is tegenwoordig niet direct een plek om handelswaar te verkopen, maar vooral ook om reclame te maken. ‘Daardoor zijn de huurprijzen niet meer gekoppeld aan de potentiële omzet die in een winkelpand kan worden gemaakt, maar worden ze bepaald door een veel bredere commerciële waarde’, zegt voormalig journaliste en documentairemaakster Lony Scharenborg aan een tafeltje in een café in de Hartenstraat. Sinds een paar jaar is ze winkelstraatmanager in de Negen Straatjes. ‘Het gaat om zichtbaarheid, aanwezig zijn.’ Daarvoor wordt grof geld betaald en dat weten de slimme handelaren op de Amsterdamse vastgoedmarkt als geen ander.

Jeroen Kool bijvoorbeeld is eigenaar van een grote hoeveelheid panden in de stad: woningen, winkels, illegale hotels, alles waar goed geld mee valt te verdienen. Samen met zakenpartner Ebe van Riesen verkocht hij eerder dit jaar een pakket van 450 woningen voor een bedrag van 91 miljoen euro aan de Amerikaanse pensioenbelegger Heitman en de Nederlandse investeringsmaatschappij Orange Capital. Een transactie die past in het beeld van een toenemende aanwezigheid van buitenlandse investeringsmaatschappijen in Amsterdam, vooral in het centrum. Goldman Sachs kocht een blok aan het Waterlooplein, Ymere verkocht veertig winkelpanden in de Haarlemmerstraat aan de Britse investeringsmaatschappij, daarin gestimuleerd door minister voor Wonen Stef Blok die op buitenlandse beurzen oproept grote partijen Nederlands vastgoed op te kopen.

Kool en Van Riesen, de namen komen terug in ieder gesprek over de snel veranderende functie van de binnenstad. Het zijn snelle jongens die hun eerste geld begin jaren negentig verdienden op de beurs om na een paar jaar de overstap te maken naar de vastgoedmarkt. Amsterdam was de crisis van de jaren tachtig net te boven en stond aan het begin van een glorieuze weg naar succes. Prijzen op de vastgoedmarkt lagen vele honderden procenten onder de bedragen die nu worden betaald.

De Negen Straatjes begonnen bekendheid te verwerven als leuke plek om te winkelen, koffie te drinken, rond te slenteren. Het was het resultaat van een organische ontwikkeling in de stad en de buurt. ‘Een poppenwinkel, een kralenwinkel, de witte tandenwinkel, cafés, restaurants. Het was een heel leuk beloopbaar stukje Amsterdam’, zegt Laura Dols, eigenaresse van de gelijknamige tweedehands kledingwinkel in de Wolvenstraat. ‘Er woonde van alles door elkaar. Jonge mensen, oude mensen, winkeliers.’ Zelf had ze de huur van de winkelruimte in 1975 overgenomen voor tienduizend gulden. Vandaag de dag wordt twintig keer zoveel betaald. Honderdduizend euro enkel voor het overnemen van een huurcontract is niet uitzonderlijk.

De Wolvenstraat was toen een ‘brave, praktische straat’ met een drogist, een slager, een groenteboer, een kapper, een verzekeringsgebouw, een bakker en leegstaande winkelpanden. Samen met vrienden begon Dols aan een flinke verbouwing. Voordat de winkel openging schilderde haar toenmalige partner Alex van Warmerdam haar naam op de etalageruit. Veertig jaar later staan de letters er nog steeds, verder is er weinig dat herinnert aan die tijd. Filippa K, Lee, Scotch Soda, Marqt, Carré d’Artistes, Samsøe Samsøe, stuk voor stuk zijn er nu vestigingen van grote Nederlandse of internationale ketens.

In een tijd dat jong, oud, man, vrouw, Amsterdammer, provinciaal en toerist door de toenemende welvaart en vrije tijd in de greep raakten van funshoppen en dagjesvermaak in een authentiek jasje, bleek de marketingstrategie van de Negen Straatjes een schot in de roos. De voorhoede van het Amsterdamse vastgoedgilde rook haar kansen. ‘Ineens reden ze met scooters door de straat’, vertelt Dols. ‘Liepen winkels in en uit. Alsof ze ons wilden intimideren.’ Er sloop angst in de straat, kleine ondernemers waren bang te worden uitgezet, weggepest, hun inkomstenbron te verliezen. ‘Een heel nare tijd. Veel winkeliers zijn toen inderdaad hun winkel kwijtgeraakt.’ Het begin van een proces dat nog altijd gaande is.

Jeroen Kool, Ebe van Riesen en Michael van de Kuit waren toen jonge jongens, inmiddels zijn ze multimiljonair en behoren ze tot de top van de sector. Met een feilloos gevoel voor de markt kochten ze in razend tempo panden op in de straatjes om zo snel mogelijk huren te verhogen en oude ondernemers te vervangen door nieuwe winkeliers die meer konden betalen.

Het snel opkopen van veel panden tegelijk in dezelfde straat is een bewuste strategie om de huurprijzen kunstmatig op te drijven. Huurcontracten in de winkel- en horecasector worden afgesloten voor een looptijd van meestal vijf, soms tien jaar. Als het contract verloopt mag de eigenaar een nieuwe prijs bepalen, die strookt met op dat moment geldende marktprijzen. Dat kan een verhoging van een paar procenten betekenen, maar ook van tientallen procenten of nog meer. Om te bepalen wat de geldende marktprijs is, wordt gekeken naar vergelijkbare winkels in de nabije omgeving. Wanneer een eigenaar meerdere panden in een zelfde gebied bezit en de prijzen overal verhoogt, creëert hij geheel eigenhandig een nieuwe, hogere prijsstandaard. Om het effect te versterken worden tussen verschillende handelaren onderling afspraken gemaakt. Als iedereen verhoogt, wordt iedereen rijker.

‘De enige reden dat mijn winkel nog bestaat, is dat ik eigenaar ben van het pand’, zegt Laura Dols. ‘Je ziet het in de hele binnenstad. Eigenaren zijn de enige winkeliers die overleven.’ Dols kocht het winkelpand in 1989, enigszins bij toeval. ‘Het is my lucky day geweest.’ Uit liefhebberij en liefde voor de stad houdt ze de winkel voorlopig open, maar de inkomsten vallen steeds verder terug door veranderd winkelgedrag en de veranderde populatie op straat. Vriendinnenclubs uit de provincie, cruisevaarders uit de Verenigde Staten, Italiaanse twintigers op de huurfiets, het zijn niet de mensen waar zij het van moet hebben. Een gemiddelde toerist is weliswaar bereid om flink te spenderen, maar alleen aan specifieke producten, attracties en voorzieningen.

‘Naarmate een stad volwassener wordt als toeristische bestemming trekt hij steeds meer mensen die niet komen voor de hoofdattracties, maar voor een secundair aanbod.’ Jan van der Borg zit in zijn werkkamer op de campus van de Katholieke Universiteit Leuven. Al aan het begin van de jaren negentig toonde hij in zijn proefschrift over Venetië aan dat toerisme niet per se gunstig hoeft te zijn voor de lokale economie. ‘Integendeel. Als de maximale draagkracht van een bestemming eenmaal is bereikt, zullen de netto kosten van het toerisme hoger zijn dan de netto opbrengsten.’ Met een snelle neergang van de bewuste bestemming als gevolg. Destijds was de gedachte dat toerisme ook iets negatiefs kon meebrengen volledig nieuw, inmiddels zijn er legio steden wereldwijd die iets proberen te doen om de toeristenstroom af te remmen. Met een cynisch lachje reageert Van der Borg op de veel gehoorde kritiek dat Amsterdam niet te vergelijken is met het verouderde, slecht bereikbare Venetië. ‘Geloof me, als je niets doet en het toerisme zijn gang laat gaan, wordt elke stad zoals Venetië.’

Dagjesmensen en low budget-bezoekers maakt het niet uit wat ze doen in de stad. Bier is net zo leuk als De Nachtwacht

Behalve voor Venetië onderzocht Van der Borg begin jaren negentig ook de potentiële gevolgen van de toenemende toeristenstroom voor Amsterdam en een aantal andere Europese steden. Het massatoerisme stond nog in de kinderschoenen, voor Amsterdam was het moeilijk voor te stellen dat de nog overzichtelijke groep bezoekers de explosieve groei zou doormaken die het de afgelopen decennia heeft gekend. Nu kijkt hij met de nodige ergernis naar de hysterie in de Amsterdamse media. ‘Het is een veel te emotionele discussie. Over ijswinkels en kaaswinkels, over drukte en zoveel miljoen bezoekers. Gedegen onderzoek ontbreekt.’

Medium anp 45503630

In zijn werk als onderzoeker van de KU Leuven en de Ca’ Foscari Universiteit van Venetië gaat Van der Borg uit van twee theoretische principes. Ten eerste de tragedy of the commons, de tragedie van de meent, zoals in de jaren zestig beschreven door de Amerikaanse bioloog Garrett Hardin. Het klassieke voorbeeld is een weiland waar verschillende boeren hun koeien laten grazen. Als een boer een koe toevoegt, levert hem dat individueel een positief economisch effect op. Hoe meer koeien een boer bezit, des te meer melk en inkomsten. Het levert het collectief echter een negatief economisch effect op, omdat er per koe minder gras beschikbaar is. Minder gras per koe betekent ook minder melk en inkomsten per koe. Zolang de kosten lager zijn dan de opbrengsten is het voor een boer lucratief om koeien toe te blijven voegen. Aangezien iedere boer zo denkt en dus koeien blijft toevoegen, wordt vanzelf het punt van overbegrazing bereikt. Het gras is op, de melk stroomt niet meer en de inkomsten verdampen, terwijl de kosten blijven.

‘Een stad als Amsterdam met zijn cultureel erfgoed heeft te maken met dit fenomeen.’ De miljoenen mensen die naar de stad komen maken gebruik van de publieke ruimte, die wordt onderhouden op kosten van de Amsterdamse bevolking en ondernemers. Slimme ondernemers kunnen miljoenen verdienen aan het uitbuiten van de publieke ruimte, terwijl ze niet opdraaien voor een wezenlijk groter deel van de kosten. Rondvaartboten, hop-on hop-off-bussen, fietstours, wandeltours, bustours, stuk voor stuk zijn het goudmijnen die intensief gebruik maken van de publieke ruimte.

Amsterdam bevindt zich ergens in de derde fase van de life cycle-theorie van toeristische bestemmingen die in 1980 werd ontwikkeld door geograaf Richard Butler, legt Van der Borg uit. In de eerste fase wordt een stad, land of natuurgebied ontdekt als interessante bestemming door een voorhoede van avontuurlijke bezoekers. In de tweede fase speelt de bestemming daarop in door te voorzien in faciliteiten als hotels, luchthaven, stations en culturele voorzieningen. De bezoekersstroom groeit en de toegevoegde waarde aan de economie is groot. In de derde fase ontstaat het massatoerisme en ontwikkelt de bestemming zich tot volwaardige attractie.

‘Het probleem in het tweede deel van deze fase is dat er te veel bezoekers zijn voor de primaire bezienswaardigheden en ervaringen die de stad te bieden heeft’, zegt Van der Borg. De verhouding tussen vraag en aanbod raakt uit balans. De grote musea hebben lange rijen, de leuke winkelstraten zijn overvol. Bovendien trekt de stad in deze fase een steeds grotere hoeveelheid dagjesmensen en low budget-bezoekers die het niet zoveel uitmaakt wat ze doen in de stad. Bier is net zo leuk als De Nachtwacht. Het zijn grote groepen die veel overlast veroorzaken, ze geven weinig uit aan eten en drinken, kopen hooguit een souvenir en betalen weinig of geen toeristenbelasting. In hetzelfde segment vallen passagiers van cruiseschepen die voor een dag afmeren in Amsterdam en de grote groepen Chinezen, Amerikanen en Russen op rondreis door Europa. Eten, drinken en slapen gebeurt aan boord of in de bus, geld wordt enkel uitgegeven bij Gassan Diamonds, in de Bijenkorf en bij een kleine selectie attracties waarmee deals zijn gesloten over kortingen en commissies.

Op de groei van deze groep wordt weer ingespeeld door ondernemers als Erik de Visser en Henk Philip van Tours Tickets, Roberto Fava van de Ice Bakery en ook Michael van de Kuit die met zijn Nedstede medeontwikkelaar is van de attractie This is Holland, die momenteel wordt gebouwd op Overhoeks, direct achter EYE, aan de voet van de A’DAM Toren. In een achtbaanstoeltje gaan bezoekers in vogelvlucht langs de hoogtepunten van Nederland die op een 3D-projectiescherm worden afgebeeld. Jaarlijks worden driehonderdduizend bezoekers verwacht. Hoewel het project niet paste in het bestaande bestemmingsplan werd er ondanks bezwaar uit de buurt een vergunning verleend. In combinatie met EYE, de A’DAM Toren, het Clink Hostel met duizend bedden en het Congreshotel Overhoeks met 579 kamers nog in ontwikkeling, is het een attractie die overexploitatie van het gebied in de hand werkt.

Tours Tickets, de grote busmaatschappijen, rondvaartbedrijven, kaaswinkels, ijssalons en andere ondernemers in de toeristische sector verdienen bakken met geld, terwijl kleine ondernemers die proberen iets toe te voegen aan het aanbod worstelen met de hoge prijzen. De parallelle wereld van toerisme wordt te groot en dreigt schade te berokkenen aan de leefbaarheid van de stad. ‘Als je het kantelpunt eenmaal bereikt, kan het snel gaan’, waarschuwt Jan van der Borg. In de jaarlijkse Atlas voor gemeenten werd dit jaar al nadrukkelijk gewezen op het gevaar van massatoerisme voor de leefbaarheid en het vestigingsklimaat van Amsterdam. ‘Je belandt dan in een neerwaartse spiraal, zoals dat ook in Venetië is gebeurd.’

Overexploitatie van de stad als toeristische attractie heeft in Venetië geleid tot een extreme daling van het aantal hotelgasten. De prijzen zijn te hoog geworden en het normale stedelijk leven is verdwenen, waardoor overnachten niet speciaal aantrekkelijk is. Inmiddels blijft slechts twintig procent van de bezoekers slapen in de stad, terwijl tachtig procent ’s ochtends aankomt en in de loop van de dag weer vertrekt. Het levert in de avonduren een verlaten stad op en, erger, er zijn nauwelijks inkomsten uit toeristenbelasting, terwijl de druk op de voorzieningen en de openbare ruimte even groot blijft. Van de zeventien miljoen bezoekers die Amsterdam in 2015 trok was bijna dertig procent dagbezoeker. Zij zorgden volgens de officiële cijfers van de gemeente Amsterdam voor slechts veertien procent van de 5,7 miljard aan totale bestedingen in de sector.

In Barcelona overweegt men inmiddels om ook dagjesmensen belasting te laten betalen. Hoe, dat is nog de vraag. Het is een maatregel waar Van der Borg zich in kan vinden. Zoals hij ook pleit voor verplichte reserveringen voor musea en andere attracties. Het dwingt de bezoeker om vooraf na te denken en verkleint zo het aantal dolende zielen die uit pure verveling stranden bij een wafeltent. ‘Maar een hotelstop is het laatste wat je moet doen’, zegt hij. ‘Hotelgasten zijn over het algemeen juist economisch waardevolle toeristen die geld uitgeven bij goede restaurants en hoogwaardige winkels.’ Bovendien leidt een hotelstop onvermijdelijk tot een stijging van het aantal dagjesmensen.

Om te verantwoorden dat er niet vol op de rem wordt getrapt, wordt vaak gewezen op de positieve economische effecten van het toerisme. Maar de cijfers worden vaak overdreven of verkeerd gebruikt. Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam geeft aan dat er 57.000 banen zijn in de toeristische sector, waarvan ruim de helft in de horeca. Dat betekent dat álle banen in de Amsterdamse horeca worden toegeschreven aan het toerisme, van Noord en Oost tot Zuidoost en Nieuw-West. Een groot deel van die banen is bovendien in deeltijd, soms een paar uur of een dag in de week. Werkgelegenheid die in theorie belangrijk is voor middelbaar geschoolde Amsterdammers, maar die voor een groot deel wordt opgevuld door studenten. De Amsterdam Economic Board heeft het over 88.000 banen in de toeristische sector. Hierin zijn echter ook reisorganisaties, Schiphol, de luchtvaartmaatschappijen en succesvolle bedrijven als Booking.com en Travelport opgenomen, bedrijven die niet of nauwelijks deel uitmaken van het Amsterdamse toerisme. Ook in de nota Stad in balans van de gemeente Amsterdam worden alle banen in de horeca en in de sector cultuur en recreatie in de binnenstad op het conto van het toerisme geschreven. De cijfers over de economische bijdrage van de cruiseschepen en touringcars worden door verschillende deskundigen eveneens ernstig in twijfel getrokken. Inkomsten worden overdreven, kosten genegeerd.

‘Zijn we bij machte om de markt te beteugelen?’ vraagt GroenLinks-fractievoorzitter Rutger Groot Wassink zich hardop af tijdens een discussie in het maandelijkse SP-café. De gemeente worstelt opzichtig met de macht van het grote geld. Ontwikkelingen gaan te snel, geldstromen zijn te krachtig. In het voorjaar liet d66-wethouder Kajsa Ollongren weten dat ze tot haar eigen ongenoegen niet weet hoeveel hotels er nog bijkomen. Er zijn 106 hotels waarvoor al een vergunning is afgegeven, maar waarvan een deel nog niet in ontwikkeling is. En dan zijn er nog locaties waar al in een eerder stadium in het bestemmingsplan is opgenomen dat een hotelfunctie is toegestaan. Terugdraaien kan, maar dan moet er planschade worden betaald. Dat kan zomaar om miljoenen euro’s gaan. ‘Misschien moeten we wel bereid zijn om dat te betalen’, zegt Groot Wassink. Wat is het je waard om functiemenging, leefbaarheid en kwaliteit te behouden? Om monofunctionaliteit en overexploitatie tegen te gaan?

Deze maand werd gemeentelijk vastgoedfonds 1012 Inc opgericht, dat op strategische locaties panden opkoopt om zo de dynamiek te doorbreken. Zoals dat ook is gebeurd op en rondom de Zeedijk, waar het publiek-particuliere samenwerkingsproject NV Zeedijk inmiddels tachtig panden in bezit heeft. De straat veranderde van een louche uithoek in handen van dubieuze handelaren in een populair winkel- en horecagebied. Directeur Janny Alberts regeert met ijzeren hand om te voorkomen dat er via sluiproutes misbruik wordt gemaakt van haar woon- en winkelruimtes. Geen kaas en ijs, maar sneakerlabel Patta en het Japanse designlabel Comme des Garcons. Geen illegale hotels, maar betaalbare woonruimte.

NV Zeedijk deed ook een bod van 6,35 miljoen euro op de voormalige politiebureaus aan de Warmoesstraat en de Beursstraat, met een plan voor woningen, een huisartsenpost, een duurzame supermarkt en een politiemuseum. Maar de Nationale Politie koos voor de 9,5 miljoen van Peter Grondhuis en Jeroen van Stralen, vastgoedhandelaren en eigenaars van een pand aan de Rozengracht waar in 2010 de crimineel Dino Soerel werd opgepakt. Uit een reactie van burgemeester Van der Laan op vragen uit de gemeenteraad bleek dat in 2012 het voornemen bestond om samen met de Nationale Politie beleid uit te stippelen over een wenselijke bestemming, maar dat dit niet is gebeurd. Ook Boudewijn Oranje zegt zich niet met de toekomst van de bureaus te hebben bemoeid. ‘De Nationale Politie is een particuliere partij. Het is niet aan mij om te bepalen wat zij met hun vastgoed doen.’

Het politiebureau aan de Warmoesstraat werd na de verkoop een souvenirwinkel, ondanks een verbod hierop in het bestemmingsplan. Volgens de lezing van de eigenaar omdat de beoogde huurder op het laatste moment afzegde. Pas na maanden werd de winkel gesloten. Waarom niet eerder? ‘De gemeente moet veel beter handhaven’, vindt Alberts. ‘Er wordt steeds gezegd dat er onvoldoende financiële mogelijkheden zijn om consequent te kunnen handhaven. Dat is een politieke keuze!’

Afgezien van eigen vastgoedbezit is het bestemmingsplan het machtigste middel dat de gemeente in handen heeft om enige regie te houden over het voorzieningenaanbod in de binnenstad. Voor ieder pand is vastgesteld wat er wel en niet mag, bij een verandering van functie moet de gemeente altijd toestemming geven. Maar besluitvorming gebeurt vaak ad hoc, zonder integrale visie. Bovendien worden veel wijzigingen door het college genomen als ‘kruimelbesluit’, zonder dat de raad wordt ingelicht.

‘Van wie is de stad? Wat voor binnenstad wil je zijn? Met die vraag begint het’, zegt pvda-fractievoorzitter Marjolein Moorman. Anders moeten we lijdzaam toezien hoe de stad ten prooi valt aan iedereen die een graantje wil meepikken. Maar het besef van urgentie en van de middelen die de gemeente zelf in handen heeft lijk te ontbreken. Het college heeft zich voorgenomen nog deze bestuursperiode voor 250 miljoen euro aan oude schoolgebouwen, winkelruimtes en grachtenpanden af te stoten, zonder overkoepelende gedachte over de toekomst van de gebouwen.

‘Eigen vastgoedbezit is voor de gemeente de enige manier om echt te kunnen sturen. Door vastgoed te verkopen, wordt een belangrijk machtsmiddel uit handen gegeven’, zegt Egbert van der Zee, die aan de KU Leuven onderzoek doet naar de relatie tussen vastgoed en toerisme. De toenemende macht van vastgoedhandelaren en het afkalvende sturend vermogen van de gemeente passen precies in het life cycle-model.


Dit verhaal kwam tot stand met steun uit Fonds 1877

Beeld: (1) Museumplein. In 2015 bezochten zeventien miljoen mensen Amsterdam. In 2012 waren dat er nog geen tien miljoen (Roos Trommelen / HH); (2) Amsterdammers zelf mijden steeds vaker de binnenstad (Remko de Waal / ANP); (3) De toeristen maken gebruik van de publieke ruimte die wordt onderhouden op kosten van de Amsterdamse bevolking (Robin van Lonkhuijsen / ANP)