Op de ene pagina een foto van de straten van Manhattan – het begint te schemeren – we zien een feestelijk gekleed stel op de rug, de beeldschone vrouw kijkt over haar schouder naar ons. Op de andere pagina de tekst van deze advertentie in de bijlage ‘How to Spend it’ van The Financial Times: ‘Our favorite part of going out is coming home.’ ‘Home’ is kennelijk de hoge witte toren op de achtergrond op Thirty Park Place, gevuld met appartementen vanaf zes miljoen dollar, alles in beheer bij het Four Seasons Hotel. Bouwkosten één miljard dollar. Het 82 verdiepingen hoge gebouw is slechts één van een hele hausse aan hoge slanke torens – pencil towers – met dure appartementen die in New York uit de grond schieten. Ze zijn óf de zoveelste pied-à-terre van ultrarijke eigenaren of louter een veilige plek om buitenlands vermogen te parkeren. Ze heten in New York niet voor niets ghost apartments: ze worden hooguit enkele weken per jaar bewoond, of zelfs helemaal niet. Volgens Newsweek is in Parijs één op de vier appartementen meestal leeg. In New York zullen de nieuwe pencil towers de skyline domineren, maar zonder de flonkerende lichtjes die daarbij horen: meestal is er niemand thuis.
De mega dure deeltijdwoning drukt niet alleen een stempel op een stad als New York: alle steden die als veilig, politiek en financieel stabiel én interessant worden gezien, krijgen ermee te maken: Londen, Parijs, Singapore, en ja, in mindere mate ook Amsterdam. In Londen werd in 2010 de penthouse van het nieuwe complex One Hyde Park verkocht aan een oliemiljardair uit Kazachstan. Hij schijnt de koopprijs van honderdveertig miljoen pond contant te hebben voldaan. Andere eigenaren komen uit Qatar, Azerbeidzjan en Oekraïne.
De Pencil Towers zijn de nieuwste en zichtbaarste manifestatie van de impact van de global super-rich op de stad, maar hetzelfde gebeurt met bestaande woningen. The Guardian berichtte vorig jaar over Bishop’s Avenue in Noord-Londen, waar voor 350 miljoen pond aan kapitale villa’s leeg staat. In sommige daarvan zijn plafonds ingestort, stroomt water langs de muren en groeien varens in het trappenhuis.
In Amerika is voor deze markt al eerder het fenomeen van het condo-hotel uitgevonden. Ik bezocht er een in Chicago – door Donald Trump ontwikkeld op een toplocatie in het centrum – met een inrichting en afwerking in dezelfde voorspelbare glimchic. De appartementen zagen er precies hetzelfde uit als de hotelkamers, alleen groter, want het idee was dat het hotel jouw appartement voor je zou verhuren als je er zelf niet was. ‘Maar dan moet het wel aan de maatstaven van de heer Trump voldoen’, zei de verkoopdame zonder een spoor van ironie.
De pied-à-terre is een dubbelzijdig zwaard: het is enerzijds bewijs van het succes van een stad, anderzijds holt het die stad ook uit. Als je ’s avonds over de Paseo de Grácia in Barcelona flaneert zie je boven de winkels bijna nergens een lichtje branden. Londenaren klagen erover dat er in chique wijken als Knightsbridge en Mayfair geen kip meer over straat loopt – of hooguit wat mijn taxichauffeur laatst ‘a fancy Arab’ noemde. Volgens onroerend goed-adviseur Knight Frank hebben de miljardairs van deze wereld gemiddeld tien woningen.
De kapitaalinjectie in de steden is enorm: dit jaar alleen al hebben Chinese investeerders drie miljard dollar aan onroerend goed in New York besteed. Van de luxewoningen in het Canadese Vancouver is veertig procent in Chinees bezit. Ja, er stroomt nieuw kapitaal de stad in, maar ook weer niet. De steden zien daar niet noodzakelijk veel van terug: volgens een onderzoek van Vanity Fair zijn van de 86 appartementen in One Hyde Park zestig eigendom van buitenlandse bedrijven die gevestigd zijn in belastingparadijzen, waardoor ze in Londen geen belasting hoeven te betalen. Onderwijl stuwt dit topsegment voor the happy few de prijzen op de gewone woningmarkt omhoog, ook voor de niet-miljonairs, die ook verder uit het centrum moeten wonen en dus langer moeten forenzen. Buurtwinkels verdwijnen omdat er geen klandizie meer is, of omdat de huren vervijfvoudigen; panden worden gesloopt in de hoop dat de lege kavel meer waard zal zijn.
Voor starchitects is deze nieuwbouw een heerlijk nieuw speelveld. Frank Gehry heeft in New York al een celebrity skyscraper gebouwd vlak bij de Highline in Chelsea en Norman Foster bouwt naast Mies van der Rohe’s Seagram Building van 38 verdiepingen een ranke witte toren van 63 verdiepingen. Adrian Smith, ook bekend van de Burj Khalifa in Dubai, bouwt er een van 472 meter hoog. Postmodernist Bob Stern bouwt behalve Thirty Park Place (‘Where Views Kiss the Sky’, 282 meter hoog) ook een toren bij Central Park van 290 meter. One57 van Christian de Portzamparc, 306 meter hoog, ging vorig jaar open. Het grote bureau som bouwde tegenover het MoMA een toren van vijftig verdiepingen voor Baccarat Hotels met uitzicht op de beeldentuin van het museum. In vergelijking met de bijna voltooide toren van 425 meter van Rafael Viñoly aan Park Avenue ziet het Empire State Building er bescheiden uit. Jean Nouvels nieuwe toren aan 53rd Street zal 320 meter hoog worden. SHoP Architects bouwt behalve een nieuwe campus voor Uber in San Francisco, ook skinny towers in zowel Brooklyn als op 57th Street. Deze straat, die onderlangs Central Park loopt, kreeg als bijnaam Billionaires’ Row.
Juist langs 57th Street trok vorige week een demonstratie van bezorgde stedelingen. Ze noemen hun campagne ‘Stand Against the Shadows’, vanwege de lange schaduwstrepen die de torens over het park zullen werpen, en ze droegen zwarte paraplu’s als symbool. Als een van de weinigen heeft de bekende architect Steven Holl zich in een column voor designblog Dezeen uitgesproken tegen de manier waarop de ongelijkheid in Amerika nu vorm krijgt in de architectuur. ‘In de negentiende eeuw vertegenwoordigden torens de spirituele wereld, zoals Trinity Church. In de twintigste eeuw schiepen ze prachtige openbare ruimte, zoals de observatory deck op het Empire State Building.’ De nieuwe generatie torens daarentegen is geheel privaat, constateert hij, en ook nog verlaten. ‘In New York wordt architectuur with a sense of social purpose steeds zeldzamer.’
Het stadsbestuur heeft laten weten geen actie tegen de torens te zullen ondernemen.
Gregg Pasquarelli is de P van SHoP Architects, die ook aan de omstreden ontwikkeling van 57th Street bijdraagt met een supersmalle toren van glas en terracotta. De prijzen beginnen straks bij zestien miljoen dollar. Hij vindt de torens helemaal geen aantasting van de skyline. ‘Wel rust er een zware verantwoordelijkheid op ons als architecten’, zegt hij. ‘Er wonen in deze torens straks misschien een paar honderd mensen, maar elke dag kijken er miljoenen ernaar. De buitenkant moet net zoveel aan de stad bijdragen als de binnenkant, die alleen zichtbaar is voor de bewoners. Overigens moet je niet vergeten dat mensen honderd jaar geleden, toen de Woolworth Building en de Empire State werden gebouwd, ook dachten dat de ziel van de stad daarmee verloren ging. Nu zijn het onze iconen.’
Het gaat om een klein aantal woningen, benadrukt Pasquarelli, die een markt op zich vormen. ‘Het aanbod aan nieuwbouwlocaties waar deze hoogten worden toegestaan én die uitzicht bieden op het park, is nu eenmaal heel erg klein.’ Hij gelooft niet dat ze de prijzen op de gewone woningmarkt opstuwen. ‘Jouw Volkswagen wordt toch niet duurder omdat ik in een Rolls Royce rijd?’
Tot voor kort werkte Pasquarelli samen met Vishaan Chakrabarti, die pas geleden voor zichzelf is begonnen. Ik spreek hem op zijn laatste dag bij SHoP, waar hij behalve voor luxewoningen ook voor sociale woningbouw verantwoordelijk was. Daarvoor werkte hij van 2002 tot 2005 als hoofd stadsplanning voor Manhattan onder burgemeester Bloomberg. Twee jaar geleden baarde Bloomberg, zelf miljardair, opzien met de opmerking: ‘Wouldn’t it be great if we could get all the Russian billionaires to move here?’ Ook Chakrabarti vindt de nieuwe luxewoningbouw een verrijking voor de stad. ‘Stel dat het hier om duizend woningen gaat – dat is in oppervlakte nog geen tien procent van deze buurt rond Central Park. We hebben in New York ook helemaal geen lege wijken zoals in Londen. Voor de architectuur is ook goed dat er dankzij deze budgetten geld beschikbaar is voor research and development die ook de sociale woningbouw ten goede komt.’
En Amsterdam? Hier geen pencil towers, maar wel een groeiende markt van nieuw- én verbouw voor mensen met geld, velen uit andere landen. Volgens Jeel Heule, Amsterdamse makelaar in het hogere segment, wordt liefst een kwart van de woningen in de hoofdstad van acht ton tot een miljoen door buitenlanders gekocht, veelal expats die liever kopen dan huren. Dat Chinezen en Russen en masse grachtenpanden opkopen, berust niet op feiten, zegt hij. De Makelaarsvereniging Amsterdam hield onder haar 450 leden een enquête waar 49 kantoren op reageerden. Daarvan zeiden 38 dat ze vorig jaar geen woningen aan Russen of Chinezen hadden verkocht, elf kantoren hadden met in totaal vijftien Russen of Chinezen een transactie afgesloten. Heule had zelf één Russische klant die naar een woning van drie lagen in Zuid keek, met een vraagprijs van 2,8 miljoen. ‘Uiteindelijk ging het niet door omdat hij geen mensen boven zich wilde hebben wonen.’
Heule houdt in zijn bedrijfsvoering alvast rekening met de nieuwe kopers: de brochure voor een appartement van 1,75 miljoen in Zuid heeft hij alvast óók in het Russisch vertaald, en zijn website ook.
Terwijl de aandacht in de pers uitging naar de grachtenhuizen, zijn de prijzen juist in Amsterdam-Zuid hoger. ‘Daar worden diverse nieuwe projecten gebouwd waar je onderin kunt parkeren, waar een lift is en waar je in de buurt van Concertgebouw, Vondelpark en P.C. Hooftstraat zit.’ Hij noemt er een paar. Een nieuw complex in de Banstraat dat al bij voorintekening is verkocht aan alleen maar buitenlanders. Het oude stadsdeelkantoor aan de Koninginneweg, met appartementen van 150 vierkante meter en een vierkante-meterprijs van rond de tienduizend euro. Een complex aan het Valeriusplein dat al bij inschrijving werd verkocht aan Nederlanders én buitenlanders. Een nieuw complex bij het Vondelpark waar de appartementen vijf miljoen kosten. En er is ook bij buitenlanders vraag naar de categorie rond de half miljoen. ‘Als Gazprom hier voor tien miljoen drie panden koopt voor zijn Nederlandse kantoor, dan moeten de mensen die daar werken ook ergens wonen.’
De spin-off is ook in de luxe retail te voelen: een pand in de P.C. Hooftstraat doet nu al gauw vier tot vijf miljoen, zegt Heule. Op het Rokin wordt gebouwd aan een nieuw luxewarenhuis, Haussmann. In de Bijenkorf wordt behalve in het Nederlands en het Engels ook in het Russisch en het Chinees omgeroepen.
Heule heeft een appartement verkocht aan een Rus die ook een huis in Moskou heeft en een pied-à-terre in Spanje. Diens vrouw heeft een goede baan aan de Zuidas. ‘Hij vindt Amsterdam een goede omgeving om in te ondernemen en hij voelt zich hier veiliger dan in Moskou. Dat is typisch zo iemand die hier een week of zes per jaar zal zijn.’
Daar komt nog een argument bij: terwijl Amsterdammers steen en been klagen over de omhoogschietende prijzen op de woningmarkt, is Amsterdam voor kopers uit Londen, Parijs en Moskou juist zo lekker goedkoop. Zo kun je het ook zien.
Stadsleven
Stadsleven, maandelijkse live talkshow plus digitaal magazine van Tracy Metz, behandelt aspecten van het leven in steden, in Amsterdam in het bijzonder. Komend thema: ‘Big Spenders’, over de impact van buitenlandse investeringen op de stad. Sprekers: Thijs Kleinpaste, Groene-redacteur, Frans van der Kraan, oprichter Haussmann, architect Uri Gilad (Winhov+) van Hotel W., makelaar Jeel Heule en directeur Frank Uffen van het Student Hotel, kunstenaar Ron Peperkamp van de Kunst Reserve Bank, wethouder Eric van der Burg, woningbouwregisseur Bob van der Zande en Qatars belegger Feike Siewertsz van Reesema.
Maandag 30 november, 20.00 uur, De Balie, Amsterdam, toegang €10, stadslevenamsterdam.nl
Beeld: Manhattan. Uitzicht op het nieuwe 432 Park Avenue, de hoogste woontoren ter wereld met 104 appartementen. Hoogte 425,5 m, architect Rafael Viñoly (Natan Dvi r / Polaris / HH)