Woningcorporaties houden miljarden publiek geld vast

De bouwers bouwen niet

Ruim tien jaar nadat het derde kabinet-Lubbers de financiële banden met de woningcorporaties doorsneed, worden de gevolgen zichtbaar. De stedelijke vernieuwing zit muurvast. De corporaties houden intussen miljarden euro’s in hun kassen. Opgebouwd met wat ooit publiek geld was.

De Spaarndammerstraat is de stoere hoofdstraat van een Amsterdamse volksbuurt dichtbij het centrum. De straat- en stoep stenen zijn nieuw, de fietsstroken ook, net als de bushokjes. Zelfs de bomen ogen fris. Hier is stadsvernieuwing aan de gang, dat kan niet missen. Stadsdeelwethouder Evert Bartlema heeft nog tal van grote plannen met de buurt: er moet meer «stedelijke dynamiek komen, meer diversiteit, bedrijvigheid». Veelgehoorde mantra’s. Er is alleen één probleem: waar de straat ophoudt gaat hij er niet meer over. De winkelpanden in de Spaarndammerstraat zijn van woningcorporatie De Key. Sommige staan leeg, in andere zijn achenebbisj winkeltjes gevestigd. Bartlema: «De Key wil quitte spelen in deze buurt, niet méér uitgeven dan ze verdienen. Ze halen het lid over de neus van winkeliers. Ze zetten ook fors in op de verkoop van woningen, soms meer dan goed is voor de vernieuwing van de buurt.»

De Amsterdamse corporaties zijn niet de rijkste. Maar nu de verkoop van huurwoningen op stoom begint te komen en ze straks van minister Dekker de huren mogen verhogen (de «huurliberalisatie») zijn ze ook niet echt armlastig. Bovendien kun je altijd een rijke partner zoeken in de provincie. Die zijn er zat.

Bij elkaar zijn de 527 woningcorporaties met hun 2,4 miljoen huurwoningen namelijk wel schatrijk. Drie van de beschikbare 4,6 miljard euro bleef in 2003 bij ze op de plank liggen. Geld dat ze eigenlijk «onrendabel» hadden moeten investeren in de bouw van woningen, de opvang van dak- en thuislozen of in de leefbaarheid van buurten. Die «sociale taken» kregen ze mee toen het rijk per 1995 alle financiële banden doorsneed en de corporaties met een subsidiezak van 35 miljard gulden de markt op stuurde. Gaandeweg zijn ze die markt gaan verkennen: ze gingen makelen, project ontwikkelen tot in Hongarije en in verzekeringen. Ze betaalden hun directeuren salarissen waar ministers jaloers op kunnen zijn. Net echte ondernemingen. Met meer oog voor de balanstotalen dan voor de woningmarkt.

De uitdijing van het corporatievermogen werd onlangs vastgesteld door het gespecialiseerde research- en adviesbureau Rigo, dat in opdracht van de Tweede Kamer een onderzoek uitvoerde. Gek genoeg kon het Rigo niet precies vaststellen of de corporaties hun sociale werk inderdaad verwaarlozen. De hoorzittingen die de Kamer er vorige maand op liet volgen, gaven ook geen eenduidig beeld. Reden: de prestatie-eisen zijn te vaag en gegevens ontbreken. Omdat woningcorporaties bijvoorbeeld niets weten van de inkomens van hun huurders is niet bekend of ze voldoen aan de taak om lagere inkomensgroepen te huisvesten.

Zeker is in elk geval dat de corporaties bij lange na niet eens hun eigen voornemens realiseren. Zo bouwden ze in 2003 maar 75 procent van de geplande huurwoningen, in de jaren daarvoor was dat nog minder. Voor Staf Depla, PvdA-kamerlid, is het zonneklaar dat het systeem aan alle kanten rammelt. Zijn redenering: «Ik kijk naar de achterdeur. In de grote steden zijn nu eenmaal te veel mensen die de verhuiswagen zouden bestellen als ze het konden betalen. Dak- en thuislozen zwerven dolend over straat. In kleinere gemeenten wordt geklaagd over te weinig betaalbare woningen. En dat terwijl we corporaties hebben met sociale taken.»

Voorzover er wel gegevens zijn over de resultaten van corporaties stemmen die evenmin vrolijk. Het verplichte gestructureerde overleg met bewoners lappen de corporaties massaal aan hun laars. In 2003 sloopten ze bij elkaar meer woningen dan ze bouwden. En de uitgaven voor leefbaarheid daalden in 2002 en 2003 met tientallen miljoenen euro’s. Waarmee niet is gezegd dat je corporaties zo maar van alles de schuld kunt geven. Zo heeft de stagnerende woningbouw net zoveel te maken met de inzakkende markt (er is minder behoefte aan dure koopwoningen), hoge grondprijzen en overvloedige regelgeving. En soms wil een corporatie in een kleine gemeente wel eens jongerenwoningen bouwen, terwijl de wethouder andere dromen heeft.

Maar gemeenten die wél wat willen, hebben weinig in handen. In Amsterdam wil wethouder Duco Stadig volgend jaar zestienduizend woningen uit de grond gestampt hebben. Dat moeten de corporaties doen. Gerekend vanaf 2003 zou dat jaarlijks neerkomen op vierduizend stuks. De kans is groot dat hij dat niet haalt. In 2003 bleef de teller steken op tweeduizend, al liep hij vorig jaar wat in met vijfduizend woningen. Tien jaar geleden zou hij met een pak geld hebben kunnen wapperen om de corporaties op te jutten. Die tijd is voorbij. Veel meer dan praten kan hij niet.

De corporaties zijn kortom zo vrij als een vogeltje. De huurliberalisatie van minister Dekker van Volkshuisvesting maakt ze straks nog vrijer. Dan kunnen ook de minder vermogende corporaties in de grote steden met behulp van huurinkomsten hun kapitaal vermeerderen. En ondertussen komt de verkoop van huurwoningen op gang.

Corporatiedirecteuren willen het graag zo houden. Onvolkomenheden van het systeem willen ze repareren met zelfregulering: visitatiecommissies en overleg met belangengroeperingen zoals huurders en zorginstellingen zouden volstaan. Ze worden ook het liefst verlost van de sociale taken van het rijk, vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huisvesting van 1993. Corporaties kiezen hun nobele doelen zelf wel, is de redenering. Corporatiemanagers – zelfbenoemde regenten volgens Pieter Winsemius, lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid – voegen daar geruststellend aan toe dat ze geen zeepverkopers zijn en dat ze hun sociale hart zullen blijven meedragen.

Martin Kromwijk, directeur van Woonbron de Maasoevers in Rotterdam, heeft een afkeer van het «wantrouwendenken» van politici. Zijn bedrijf wordt in brede kring gezien als sociale voorloper en gewaardeerd om zijn innovatieve methodes om aan de wensen van bewoners tegemoet te komen. «Een tijdje geleden hebben we allochtone buurtvrouwen op hun taalles met een stemkastje laten kiezen welke stedenbouwkundige een wijk mocht bouwen.» Kromwijk lardeert zijn visie graag met begrippen als «kennisalliantie» en «beleidsvervlechting», waarmee hij wil zeggen dat corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties en andere belanghebbenden er in goed overleg wel uitkomen.

«Nietszeggend gepraat», vonnist wethouder Bartlema. In de geest van Jan Schaefer: in geouwehoer kun je niet in wonen. Bartlema heeft vroeger zelf voor Amsterdamse corporaties gewerkt en heeft geen enkel vertrouwen in zelfregulering: «Ik ken ze lang genoeg om te weten dat het echt niet uit henzelf komt. Die beleidsvervlechting van Kromwijk hebben we hier in Amsterdam al lang. Ik kan je zeggen: dat is allemaal heel vrijblijvend, het schiet echt niet op.» Bartlema wil spijkerharde afspraken kunnen maken en uiteindelijk zijn zin kunnen doordrukken: «Als dat ouderwets staatsdenken is, dan is dat maar zo. Maar wíj zijn wel voor vier jaar gekozen.»

Is het logisch om één van de twee onderhandelende partijen het recht te geven de ander zijn wil op te leggen? Nee, aldus Johan Conijn van het Rigo: «Dat is een brug te ver en dan val je in het water.» Maar een toenemend deel van de politiek en haar adviesraden neemt geen genoegen meer met de zelfcontrole die de corporaties voor ogen hebben. Vorige maand stelde een commissie onder leiding van voormalig MKB-voorzitter Hans de Boer voor om de overheid meer greep te laten krijgen op de corporaties. Minister Dekker omarmde de voorstellen omdat ze aansluiten bij haar filosofie «lokaal wat kan, centraal wat moet». Gemeenten en corporaties worden voortaan verplicht prestatieafspraken te maken. Corporaties moeten zich ook gaan verantwoorden als ze het gemeentelijk beleid negeren. Komen gemeente en corporatie er samen niet uit, dan moeten ze naar een onafhankelijke scheidsrechter.

Het lijkt allemaal ferm, maar zal het ook helpen om greep te krijgen op het beschimmelende publieke vermogen? Dat is twijfelachtig. Een werkelijke prikkel blijft uit. De Boer roept de corporatiedirecteuren op om meer verantwoording af te leggen over hun vermogen. Bartlema gelooft er niet in: «Het is allemaal heel vrijblijvend, net als de rest van het rapport.» Staf Depla leest iets positiever: «Het is tenminste wat.» Maar ook hij had liever een belastingheffing gezien voor corporaties die hun kapitaal te veel oppotten. Plus macht voor de minister om hardnekkig wanpresterende corporatiedirecteuren na vijf jaar de laan uit te sturen. Politicologen als de Leidse hoogleraar Toonen noemen dat laatste overigens «afwerende macht», omdat je daarmee «doorgaans alleen kunt tegenhouden en weinig tot stand kunt brengen».

Weinig geruststellend voor degenen die greep willen op het publieke vermogen is ook dat De Boer de zegen geeft aan corporaties die nog commerciëler willen gaan werken, bijvoorbeeld als ze scholen of zorginstellingen gaan bouwen. Een misser is volgens ambitieuze volkshuisvesters bovendien dat gemeenten geen inzicht krijgen in de financiële boekhouding. Johan Conijn van het Rigo: «Als je weet dat een corporatie twee miljoen euro wil investeren in sociale woningbouw terwijl ze tien miljoen te besteden heeft, kun je ze daarop aanspreken.»

Zicht op de corporatiefinanciën kan eveneens voorkomen dat de prijzen van opgeleverde huizen de pan uit rijzen. Dat gebeurde enkele jaren geleden bij IJburg in Amsterdam. Het consortium van corporaties leverde toen de eerste huizen op het eiland af tegen prijzen die een ton (op een vraagprijs van 200.000 tot 270.000) hoger waren dan afgesproken. Volgens de gemeente kwam dat doordat de corporaties inefficiënt werkten. Maar maak dat maar eens hard als je geen cijfers hebt en geen financiële expertise meer in huis hebt omdat je de stedelijke woningdienst hebt uitgekleed.

Door de monopoliepositie van het consortium stond de gemeente bij IJburg met de rug tegen de muur. Een gemeente staat veel steviger wanneer ze ook een corporatie uit een andere stad zou kunnen vragen een plan uit te voeren. Wat dat betreft kunnen gemeentebestuurders een beetje tevreden zijn dat de minister nu vindt dat gemeenten corporaties uit het hele land moeten kunnen inhuren. Nu moeten ze zich nog behelpen met de corporatie in de eigen regio.

Dat betekent omgekeerd wel dat de politiek een stokje zal moeten steken voor de fusiedrift die snel om zich heen grijpt. In 1998 waren er nog 791 corporaties, nu 527. Over die trend maken kamerleden zich, in tegenstelling tot de minister, druk. Staf Depla: «Het loopt uit de hand met die fusies. Corporaties verliezen zo lokale betrokkenheid en worden eerder inefficiënter dan efficiënter.» Dat de uit hun krachten gegroeide corporaties daardoor gemeenten niet meer zien staan, bestrijden de eerste overigens. Victor Verhoeven, directeur van het provinciegrenzen overstijgende Portaal (voortgekomen uit een fusie tussen vier corporaties uit Arnhem/Nijmegen, Amersfoort/Soest, Leiden en Utrecht, en nu ook actief in die steden) noemt de fusierage een non-issue: «Dat is echt grote onzin van Staf Depla. Hier in Utrecht heb ik als primaire taak zorg te dragen voor de woningvoorraad. Ik moet toch echt bij de gemeente zijn om daarover afspraken te maken.»

Op termijn is het de vraag óf het anders kan. Ook Europa komt eraan. Johan Conijn: «De Nederlandse sociale huursector geniet exclusieve rechten. Een inperking daarvan ligt in het Europese spoor.» De vermogensgroei en fusiedrift maken het volgens Conijn bovendien lastiger om in Brussel aan te tonen dat het om een sociale sector gaat. Dan heet het al snel staatssteun en dat ligt niet lekker in Europa. Toch zullen politici, en niet alleen de sociaal-democraten, blijven proberen greep te krijgen op de corporaties. Voor een land met een woningtekort en andere huisvestingsgebreken is drie miljard euro per jaar een hoop geld.