De kanarievereniging schiet er niets mee op

‘Blijf waar je bent. Ik kom eraan’, klinkt het door de telefoon. Het is een grijze vrijdagochtend in Culemborg en op de Markt gaan de terrassen voorzichtig open.

Hier, in de uiterste zuidoostelijke hoek van het plein, naast de middeleeuwse toegangspoort, staat de monumentale Heilige Barbarakerk. Met zijn imposante architectuur herinnert het gebouw aan de periode aan het eind van de negentiende eeuw, waarin economische voorspoed, bevolkingsgroei en een sterke aantrekkingskracht van het katholicisme samenvielen. Niet alleen in dit trotse stadje aan de Lek, maar in steden en dorpen overal in het land.

Nu, ruim 130 jaar later, staat het gebouw te koop. Van de opgeteld bijna negenhonderd mensen die een paar jaar geleden nog de diensten op zaterdag en zondag bijwoonden, zijn er nog maar een stuk of tachtig over. En dat zullen er naar verwachting alleen maar minder worden.

Na een paar minuten komt Bert de Weerd aangelopen vanaf de Markt. Zijn handen losjes in de zakken gestoken, het lange lichaam iets voorover hellend en een vriendelijke grijns op zijn gezicht. Als vice-voorzitter van de parochie is De Weerd inmiddels gewend aan het verhaal dat hij telkens moet vertellen: het katholieke geloof heeft niet meer de aantrekkingskracht die het ooit had.

Na een korte introductie over het religieuze verleden van de stad leidt hij de weg naar een kleinere deur die toegang geeft tot de kapel. ‘Dit blijft bestaan en zal voor iedereen toegankelijk blijven’, zegt De Weerd. ‘Ook na de verkoop.’ Hij groet José, de voormalige koster, die nog altijd zorg draagt voor de noodzakelijke dagelijkse praktische klusjes en taakjes. ‘Is de deur naar de kerk open?’ vraagt hij haar, om vervolgens met een klein duwtje de smalle houten deur tussen de twee ruimtes te openen. Aan de andere kant openbaart zich een immense ruimte met hoge natuurstenen gewelven, felgekleurde gebrandschilderde ramen, tientallen rijen met donkere houten banken en helemaal aan het andere einde het altaar, Jezus aan het kruis en daaronder het orgel van C.G.F. Witte.

Bert de Weerd is even stil. Ondanks het dikke wolkendek boven de stad valt er via de imposante rozetten aan de voor- en achterzijde van het gebouw en de tientallen gekleurde ramen volop zonlicht binnen. ‘De maker van de gebrandschilderde ramen is onbekend’, vertelt De Weerd. ‘Maar ze zijn bepalend voor het karakter van de kerk en moeten ook na de verbouwing zichtbaar blijven. Net als het gevoel van ruimte en stilte, de totale sfeer die het gebouw ademt.’ Achter de schermen zijn de parochie, het bisdom Utrecht en de gemeente Culemborg al lange tijd in overleg over de toekomst van het gebouw. De drie partijen zijn het erover eens dat het beeldbepalende karakter en de maatschappelijke functie van de Heilige Barbarakerk zo goed mogelijk behouden moeten blijven.

Maar hoe precies, dat was lang onduidelijk. In de transformatieladder die de drie partijen in overleg maakten, werden daarom richtlijnen vastgesteld. Boven aan de wensenlijst stond het behoud van een religieuze functie. Maar deze optie viel eigenlijk direct weg. ‘Bijna alle geloofsgemeenschappen hebben te maken met dezelfde ontwikkeling als de katholieke kerk’, aldus De Weerd: ze brokkelen af. Alleen al in Culemborg zijn er drie kerkgebouwen waarvan de toekomst onzeker is. De kerkgaande populatie wordt kleiner en ouder en jonge aanwas is er slechts in beperkte mate. ‘Er was een tijd dat de parochie in Culemborg zelf een pastoor en vijf kapelaans had’, vertelt De Weerd. ‘Nu moet het de pastoor delen met dertien andere geloofsgemeenschappen in andere gemeenten.’

De volgende mogelijkheid op de ladder was een maatschappelijke functie en als laatste was er de optie om er woningen te realiseren. Een combinatie van beide is het meest waarschijnlijk. Concreet zal het betekenen dat het gebouw wordt gesplitst in twee of meer verdiepingen. Onder in het gebouw komt een voorziening waar heel Culemborg iets aan heeft en bovenin komen waarschijnlijk appartementen. Op een klein stukje braakliggende grond aan de achterkant van de kerk, tegenover het gemeentehuis, is ruimte om wat extra bij te bouwen. Daardoor zal er in het plan plek zijn voor zowel woningen in de vrije sector (in het kerkgebouw) als voor sociale huurwoningen (achter het kerkgebouw).

Tien jaar geleden maakte de immense kapel van het voormalige grootseminarie (de priesteropleiding) achter de kerk een vergelijkbare transformatie door. De ruimte werd opgedeeld in drie verdiepingen met op de begane grond bedrijfsruimten en op de twee verdiepingen tien luxe appartementen, waaronder een aantal riante penthouses. Ook hier zijn de unieke details zoals de gebrandschilderde ramen bewaard gebleven. ‘Maar het was een fout om de begane grond geen publieke functie te geven’, stelt De Weerd als we erlangs lopen. ‘Voor veel mensen had deze plek een grote emotionele waarde. Het doet pijn dat je er niet meer zomaar naar binnen kunt lopen.’

Ook het naastgelegen parochiehuis werd al deels verkocht en verbouwd tot woningen. Het andere gedeelte zal de parochie in eigen beheer laten verbouwen tot appartementen en verhuren.

Daarmee komt het verval van de kerkgemeenschappen samen met een ander vraagstuk waar het statige stadje aan de Lek mee te maken heeft. Door de grote druk op de woningmarkt in Utrecht, twintig minuten verderop, is Culemborg zeer in trek bij jonge gezinnen die op zoek zijn naar meer ruimte. Voor de prijs van een woning in Utrecht krijg je hier bijna twee keer zo veel vierkante meters en een riante tuin. Omdat Culemborg net als andere historische handelssteden zoals Zutphen, Deventer en Leeuwarden zowel het karakter als de voorzieningen heeft waar veel mensen naar op zoek zijn, loopt het storm. Dat is goed nieuws omdat bevolkingsgroei prettiger is dan krimp, stijgende huizenprijzen zorgen voor hogere inkomsten voor de gemeentebelastingen en omdat deze specifieke groep over het algemeen veel geld uitgeeft aan lokale voorzieningen.

Maar er is ook een keerzijde. De hoge prijzen leiden ertoe dat jongeren uit Culemborg steeds meer moeite hebben om een woning te vinden in hun eigen stad. Bovendien dreigen de grote uitlegwijken die sinds de jaren negentig zijn gebouwd de stad in disbalans te brengen. Terweijde, Voorkoop, Molenzicht, Eva-Lanxmeer en Parijsch – het is een bonte verzameling gezinsbuurten die samen een dikke schil vormen rondom het middeleeuwse stadshart. Vooral Parijsch, de laatste grote uitbreidingswijk die nog altijd in ontwikkeling is, ligt zo ver van het centrum en zo dicht bij het station en de snelweg dat Utrecht en Den Bosch voor veel inwoners gevoelsmatig net zo dichtbij zijn. Dat de meeste bewoners van de stad ook buiten de gemeente werken, helpt niet mee.

Het economisch ooit zo bruisende plaatsje met een florerende meubel- en sigarenindustrie en een diepgeworteld, rijk verenigingsleven verandert geleidelijk in een forensenstad met inwoners die steeds minder binding hebben met de stad en met elkaar. Niet alleen de kerkgemeenschappen, ook andere verenigingen en voorzieningen hebben moeite om op de been te blijven. Onlangs maakte de roemrijke damvereniging Denk aan Zet bekend er na 83 jaar mee op te houden. Drie jaar geleden gebeurde hetzelfde met de Eerste Culemborgse Kanarie en Exoten Vereniging. Na 72 jaar waren er te weinig actieve leden over om door te gaan. In de aanloopstraten in het centrum sloten tientallen winkels hun deuren; ze werden verbouwd tot woningen. Gezien de veranderende tijd zijn het geen verrassende ontwikkelingen, maar het is de vraag wat ervoor terugkomt.

‘Ik maak me zorgen hoe we verbinding houden met elkaar’, zegt Bert de Weerd oprecht. ‘Alles is zo gepolariseerd. Ik geloof dat bepaalde extreme acties voortkomen uit een gebrek aan verbinding.’

Een paar weken eerder zit architecte Ianthe Mantingh aan een vergadertafel in een voormalig museumgebouw in het hart van Leiden. ‘De afgelopen zeventig jaar hebben we de plank volledig misgeslagen’, zegt ze stellig over de manier van bouwen en ontwerpen in de stad sinds de Tweede Wereldoorlog. Van de klassieke Europese stedenbouw met zijn pleinen, straten, stegen en hofjes, ontworpen om interactie te stimuleren en mensen en functies bij elkaar te brengen, is niet veel meer over. Mantingh, oprichter van Zijdekwartier Architecten, spreekt over ‘inverse stedenbouw’, waarbij juist het scheiden van functies het uitgangspunt werd. Woningen, winkels, kantoren, scholen, voetgangers, fietsers, auto’s en mensen kregen in deze functionalistische benadering allemaal een eigen, afgebakend plekje. De wonende mens, de werkende mens en de recreërende mens werden verschillende personages die elkaar zo min mogelijk tegenkwamen.

In een stad als Culemborg is deze ontwikkeling duidelijk te zien. De grote diversiteit en veelzijdigheid in het oude stadshart hebben plaatsgemaakt voor eenduidigheid: bedrijventerreinen, winkelcentra en suburbane gezinswijken. Hoewel de wijken er goed verzorgd bij liggen, roept de enorme hoeveelheid riante gezinswoningen de vraag op of deze manier van bouwen houdbaar is. Verspreid over de wijken Voorkoop, Molenzicht en de nieuwste wijk Parijsch staan duizenden rijtjeswoningen, twee-onder-een-kappers, vrijstaande huizen met afmetingen variërend van circa honderd tot tweehonderd vierkante meter. Bijna altijd voorzien van een eigen tuin en, afhankelijk van de plek, een garage, berging en/of eigen carport. Hier en daar wordt dit beeld onderbroken door een paar flatgebouwen of appartementencomplexen. Met 65 vierkante meter staat Nederland in de internationale top van gemiddelde woonruimte per persoon. Het leidt niet alleen tot een extreem hoge druk op de ruimte in het land, maar ook tot een toenemende individualisering en minder gebruik van de gedeelde openbare ruimte.

Nederlanders trekken zich steeds meer terug in het eigen privé-domein en treffen elkaar steeds minder op de stoep, in de speeltuin of bij de bakker op de hoek. In Culemborg vormt de wijk Eva-Lanxmeer een uitzondering op de trend van de afgelopen decennia. Deze ‘ecologische woon-werkwijk’ werd in de jaren negentig ontwikkeld door de gemeente in co-creatie met bewoners en is uitgegroeid tot een internationaal voorbeeld van ecologisch bewust bouwen en gemeenschapszin in de moderne stad.

‘We zijn steeds meer gaan bouwen voor het ego en minder voor de samenleving’, zegt Mantingh in haar kantoor in Leiden. De combinatie van woningnood en de beperkte beschikbare ruimte in het kleine, dichtbevolkte Nederland dwingt ons volgens haar om de vraag te stellen wat we als samenleving willen. ‘Hoeveel vierkante meter hebben we echt nodig? Het lijkt soms alsof we meer bezig zijn met het huisvesten van spullen dan met het huisvesten van mensen.’

Ze ziet dat meer aandacht voor privé-ruimte hand in hand gaat met afnemende aandacht voor de gedeelde, publieke ruimte waardoor een zichzelf versterkend effect ontstaat: een onaangename leefomgeving rondom de woning zorgt voor meer behoefte aan eigen vierkante meters. Terwijl een prettige leefomgeving met ruimte voor ontmoeting, gezelligheid en verrassing zorgt voor minder behoefte aan extra meters. En die ontmoeting is geen overbodige luxe in een sterk gepolariseerde samenleving. Rutger Bregman schrijft het mooi, zegt Mantingh: ‘Contact zorgt voor vertrouwen, saamhorigheid en hulp over en weer.’

Ze vertelt over nieuwe woningen in de Haagse wijk Mariahoeve, een typische jaren-vijftigwijk die ze in opdracht van ontwikkelaar era ontwierp. Op voorstel van Mantingh werd een deel van de tuinen samengevoegd tot een grote gedeelde binnentuin. Omdat het een spannend experiment was, spraken ze af om een deel van de woningen met een eigen tuin te verkopen. Beide type woningen werden verkocht, maar achteraf had een deel van de bewoners met privé-tuin spijt, vertelt Mantingh. ‘In de gedeelde tuin lagen de kinderfietsjes en het speelgoed.’

Er is te lang gedacht dat een gebouw alleen efficiënt moet zijn, zegt ze. ‘Het is veel meer dan dat. Een gebouw is geen doel op zich, het is de coulisse van het leven.’ Tachtig procent van de ontmoetingen in een buurt vindt plaats op de stoep bij de voordeur, zegt Mantingh. ‘Bij het ontwerpen van straten en woningen wordt daar nu te weinig over nagedacht. Woongebouwen moeten juist niet efficiënt zijn, er moet ontspanning in komen.’ Maar het is een hele klus om ontwikkelaars daarvan te overtuigen. Het levert ze simpelweg minder geld op.

Toch levert een andere manier van kijken ook een ander financieel plaatje op. Een vergelijkend onderzoek naar de zorgkosten tussen twee vergelijkbare zorgbehoevende ouderen liet zien dat onderlinge betrokkenheid deze kosten drastisch kan verlagen. Een oudere mevrouw in een flat moest iedere dag naar de dagbesteding, vertelt Mantingh, terwijl een oudere man in een hofje iedere dag even een buur over de vloer had om te kijken of alles goed ging. Voor de man maakte de zorgverzekeraar de helft van de kosten die het voor de vrouw maakte.

De Nederlandse bevolking zal voorlopig blijven groeien en het aantal personen per woning zal blijven dalen. Daarom is het belangrijk om goed na te denken over de manier waarop je met die groei omgaat. Hoe en waar faciliteer je die?

‘Voor een stad als Culemborg met zoveel uitbreidingswijken is het nu vooral belangrijk om je pit te versterken’, zegt Wouter Veldhuis, Rijksadviseur voor de Fysieke Leefomgeving. Veldhuis is oprichter van stedenbouwkundig bureau Must, waarmee hij zich al jaren inzet voor vitale, leefbare buurten, dorpen en steden. Sinds hij vorig jaar werd aangesteld als rijksadviseur probeert hij met zijn ideeën over de toekomst van Nederland een stempel te drukken op het debat en het beleid over wonen en ruimtelijke ordening. Veldhuis verzet zich tegen de dominantie van het grote geld, de jacht op snelle winst, kortzichtigheid en individualisering en pleit vooral voor een betere balans tussen geld en welzijn, individu en samenleving, mens en natuur.

Na jaren van snelle groei, makkelijk bouwen en hoge prijzen is er door de combinatie van crises nu eindelijk wat ruimte om een fundamenteel debat te voeren. Klimaat, stikstof, woningprijzen, kansenongelijkheid, lange reistijden, het verdwijnen van sociale cohesie: het hangt allemaal met elkaar samen. ‘Als stad moet je groeien voor jezelf’, zegt Veldhuis. ‘Je moet het gebruiken als investering in je eigen gemeenschap. Dan versterk je de identiteit en de functies van de stad.’ Wanneer dat verschraalt, zoals in zijn ogen in bijvoorbeeld Amersfoort is gebeurd met de aanleg van de Vinexwijk Vathorst, raken de buitenwijken losgezongen en verliezen de inwoners van die wijken binding met de stad. Voor winkels, theater, horeca en andere voorzieningen reizen ze dan net zo makkelijk naar een andere nabijgelegen grotere stad als naar het eigen centrum. ‘Amersfoort is te groot geworden om een kleine aantrekkelijke stad te zijn’, aldus Veldhuis. ‘Een soort waterhoofd. De binding met de plek is verdwenen.’ Hetzelfde geldt voor Leidsche Rijn, zegt hij. De uitgestrekte Vinexwijk is een eigen wereld, die nooit echt onderdeel is geworden van Utrecht.

In plaats van de stad te versterken holt het die juist uit. Je pleegt roofbouw. Veldhuis noemt het de verleiding van de grote getallen: een grote lap grond naast de stad volbouwen met, afhankelijk van de gemeente en de locatie, tientallen, honderden of zelfs duizenden nieuwe woningen. Werken met een onbeschreven blad dat je als een god naar eigen wens en inzicht kunt voltekenen.

Vooral vanuit de hoek van ontwikkelaars en bouwbedrijven wordt er hard geroepen dat het groen en de weilanden buiten bestaande dorpen en steden de ideale plek zijn om de komende jaren woningen te bouwen. Maar dat is een onjuiste aanname. Los van de roofbouw die het pleegt, duurt het proces van uitkopen of onteigenen, bouwrijp maken, aanleggen van infrastructuur en het bouwen van de woningen en voorzieningen over het algemeen net zo lang of langer dan bijbouwen in bestaande buurten. Daar zijn immers al wegen, spoorlijnen, stations, riolering, energienetwerken, scholen, winkels en andere voorzieningen.

Bovendien zijn de weilanden niet nodig om het benodigde aantal woningen te bouwen. Met het College van Rijksadviseurs deed Veldhuis onderzoek naar de verdichtingsmogelijkheden in Nederland. Daaruit bleek dat er sinds 2005 verspreid over het land ruim 450.000 woningen zijn bijgebouwd in bestaande woonbuurten. ‘Er wordt gesuggereerd dat de woonopgave die we nu hebben uniek is’, zegt Veldhuis. ‘Dat is niet zo. We wilden laten zien dat er in de afgelopen jaren een vergelijkbaar aantal woningen is gebouwd, zonder uitlegwijken bij te bouwen.’

In de publicatie Verdichtingsverhalen gaan Veldhuis en collega’s specifiek in op de situatie in het centrum van het Brabantse dorp Sint-Oedenrode, Brouwerspoort in Veenendaal en Amsterdam-Osdorp. Drie totaal uiteenlopende plekken met uiteenlopende opgaven en dus ook uiteenlopende oplossingen. ‘Iedere plek is anders’, zegt hij. ‘Dat maakt het ook lastig om vanuit Den Haag van bovenaf plannen te bedenken. Maar dat is wel wat een minister graag wil. Die wil met een potlood op de kaart locaties aanwijzen.’

De overeenkomst tussen de drie locaties was dat de bouwplannen niet zozeer ontstonden vanuit de drang om bij te bouwen als wel vanuit de behoefte om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren. In Veenendaal werd op een uitgestrekt, braakliggend voormalig fabrieksterrein direct naast het centrum een volledig nieuw centrumgebied gebouwd met daarin ook zeshonderd woningen.

In het centrum van Sint-Oedenrode werden een aantal lage, verouderde woon- en winkelpanden en een voormalig schoolgebouw gesloopt en een garage en benzinepomp verplaatst. Hierdoor ontstond er plek voor nieuwe projecten die in totaal 340 woningen plus winkels, horeca, een vernieuwd plein en een voetgangersverbinding tussen verschillende delen van het centrum opleverden. Ook werd het bestaande woon-zorgcentrum vernieuwd en uitgebreid met een café, een grote ontmoetingsruimte met podium, een restaurant, een winkel, een kapper, een schoonheidsspecialist en een kinderdagverblijf.

In het zuidwestelijke deel van Amsterdam-Osdorp ten slotte zijn portiekflats met vier verdiepingen gesloopt en vervangen door gezinswoningen met collectieve tuinen en appartementencomplexen met zes, zeven of in een enkel geval zelfs zestien verdiepingen. Bergingen onder in bestaande flats zijn getransformeerd tot winkelruimtes om de straat levendiger te maken en er zijn nieuwe parken en speeltuinen aangelegd.

Twee jaar geleden publiceerde architectenbureau kaw onder leiding van directeur Reimar von Meding een vergelijkbaar onderzoek: Ruimte zat in de stad. Binnen de bestaande buurten is nog volop ruimte om te verdichten, is zijn boodschap. Bovendien biedt die verdichting volop mogelijkheden om de leefomgeving in de bewuste buurten juist te verbeteren. Von Meding richt zich vooral op de buurten die in de decennia na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd. Ze zijn zo ruim opgezet en hebben zoveel loze, ongebruikte, vaak verwaarloosde openbare ruimte dat er met een scherpe blik en slimme oplossingen honderdduizenden woningen kunnen worden bijgebouwd. Afhankelijk van het type gaat het om 482.000 tot 708.000 woningen, aldus Von Meding. Hij stelt bovendien dat het mogelijk is om deze aantallen in tien jaar te realiseren.

Dit geeft ook een antwoord op een probleem dat vaak over het hoofd wordt gezien: doordat huishoudens gemiddeld steeds kleiner worden, neemt de bevolking in veel bestaande buurten sluipenderwijs af. Vergeleken met de jaren zeventig wonen er nu soms veertig procent minder mensen. Toen bestond een huishouden gemiddeld uit 3,5 personen, nu nog maar uit 2,2 en dat gemiddelde blijft dalen. ‘Doordat er veel minder mensen wonen dan voorheen zijn voorzieningen niet meer levensvatbaar, scholen worden samengevoegd en er is steeds minder leven op straat’, schrijft Von Meding. ‘Dan is het logisch dat vereenzaming toeneemt, dat verduurzaming moeilijker gaat, dat het autogebruik toeneemt.’

Hij krijgt bijval van collega Ianthe Mantingh. Merenwijk in Leiden is ooit gebouwd voor twintigduizend inwoners, zegt ze. Daar wonen er nu veertienduizend. ‘We hebben het vaak over de problemen van verdichting, maar verdunning is veel gevaarlijker voor de leefbaarheid en de voorzieningen.’

Uit een analyse van Springco Urban Analytics blijkt dat mensen vanaf de leeftijd 50-54 verhoudingsgewijs ‘te groot’ wonen, terwijl mensen in de categorie 35-50 ‘te klein’ wonen. Volgens onderzoek van de Rabobank worstelen 820.000 huishoudens met de kosten van een ‘te grote’ woning en zou een kwart daarvan graag verhuizen. Veertig procent doet dat niet omdat er geen passend aanbod is in de buurt.

Ook in Culemborg is de doorstroom van oudere inwoners een belangrijke manier om het woningtekort op te lossen, zegt pvda-raadslid Yassin Dagdag. ‘Er moeten aantrekkelijke woningen met ontmoetingsruimten komen. Anders wordt de zorg ook onbetaalbaar. Want we gaan steeds langer leven.’ Het complex BonVie in Parijsch is een mooi voorbeeld, zegt hij: een combinatie van ouderenwoningen en zorgvoorzieningen voor de hele wijk, waarin nadrukkelijk aandacht is gelegd op ontmoeting. Bewoners komen er elkaar en andere buurtgenoten tegen.

Dagdag, geboren en getogen in Culemborg, zet zich als eenmansfractie met ziel en zaligheid in voor betaalbare woningen in zijn stad. In het dagelijks leven is hij maatschappelijk werker in Amsterdam-West en hij weet daarom hoe ontwrichtend het is om geen eigen woning te hebben. ‘Je moet mensen perspectief bieden en verantwoordelijkheid geven. Er wordt hier vaak gezegd dat we last hebben van een kleine groep jongeren. Dat is niet waar. We hebben last van een systeem dat overlast gevende en criminele jongeren creëert.’

Wanneer je met een gewone middenklassebaan geen zicht hebt op een eigen huis en het opbouwen van een eigen leven is de verleiding groot om de weg van de kleine of iets grotere criminaliteit in te slaan. Met een drugsritje naar Duitsland verdien je evenveel als met twee weken werken als beveiliger, productiemedewerker, verpleegkundige of klasse-assistent.

Hoewel Dagdag blij is met de komst van progressieve stedelingen, vooral vanuit Utrecht, maakt hij zich grote zorgen over de toekomst van de Culemborgse jongeren. Hij kent meerdere dakloze jongeren die door hun ouders uit huis zijn gezet vanwege de kostendelersnorm: als je na je achttiende thuis blijft wonen, worden je ouders gekort op de uitkering. Ook als je studeert. Maar net als overal in het land zijn de wachttijden voor een sociale huurwoning eindeloos, zijn er nauwelijks jongerenwoningen en is een woning in de vrije sector voor veel starters onbereikbaar. Een betere doorstroom, onder anderen van ouderen, kan enige verlichting bieden, zegt hij. Maar dat is niet genoeg. Er moeten ook nieuwe woningen bij komen, als het aan Dagdag ligt vooral voor de lage inkomens en de lage middeninkomens.

In de ruim opgezette woonwijken van Culemborg valt er volgens de methode van KAW Architecten flinke winst te behalen. Maar de meeste aandacht gaat in Culemborg de komende jaren uit naar het Stationsgebied: een bedrijventerrein direct ten westen van het station wordt de komende jaren getransformeerd tot een ‘levendige stationsomgeving’. In de nieuwe wijk komen circa tweeduizend woningen, aangevuld met ruimte voor werk, winkels, horeca en andere voorzieningen. De helft van die woningen wordt ‘betaalbaar’: dertig procent sociale huur, twintig procent in het middensegment en vijftig procent in de vrije sector.

‘Maar wat is betaalbaar?’ vraagt Dagdag zich af. De huurwoningen in het middensegment zullen tussen de achthonderd en duizend euro per maand kosten en koopwoningen tussen 350.000 en 500.000 euro. Die bedragen zijn te hoog voor iemand met een mbo-functie in de zorg, het onderwijs, de beveiliging of de productie van de lokale Bouter Cheese Group. ‘Terwijl dat volwaardige banen zijn’, zegt Dagdag. ‘Het gaat niet alleen om mensen die op bijstandsniveau leven.’

Op een druilerige
woensdagochtend neemt wethouder Monica Wichgers plaats op een van de fauteuils in de burgemeesterskamer. De burgemeester is vandaag de deur uit, legt ze uit. ‘En dit is zo’n mooie kamer.’

De ramen rondom bieden een prachtig weids uitzicht op de stad. Direct achter de wethouder doemt de imposante gevel op van de Heilige Barbarakerk, zo dichtbij dat je hem bijna kunt aanraken. Haar partij Culemborg van Nu won de verkiezingen en Wichgers werd onlangs geïnstalleerd voor een tweede termijn. Samen met collega-wethouders Mischa Peters van GroenLinks en Daphne Bijvoet van d66 en met burgemeester Gerdo van Grootheest (GroenLinks) vormt ze de komende jaren het college.

‘Een progressief college’, zegt ze trots, dat zich bewust is van de grote verantwoordelijkheid om de stad klaar te maken voor de toekomst. Wichgers, zelf opgegroeid in Culemborg, herkent de zorgen over betaalbaar wonen, de grote fysieke en gevoelsmatige afstand tussen vooral Parijsch en het centrum van de stad, over de veranderende woonbehoefte en de hernieuwde aandacht voor de leefomgeving. ‘In het laatste nog onbebouwde veld van Parijsch willen we het ook echt anders doen’, zegt ze. Niet meer allemaal rijtjeshuizen en twee-onder-een-kap, maar meer variatie, een hogere dichtheid, meer aandacht voor duurzaamheid en minder ruimte voor de auto.

‘Moet je echt per se je auto voor de deur hebben staan of kan dat ook honderd meter verderop?’ zo stelt Wichgers de retorische vraag. Ze noemt het een mooi, spannend project, zoals ze dat ook zegt over het Stationsgebied. ‘Dat is zo’n megakans voor de stad.’

Over het gebied wordt al meer dan tien jaar gesproken, maar vooralsnog strandde het steeds op twijfels en zorgen over het verplaatsen van bestaande bedrijven, de grondexploitatie, het type woningen en voorzieningen. Ook nu zou de gemeente baat hebben bij wat meer financiële ruimte en meer specifieke expertise. Net als bij zoveel andere gemeenten staat het water Culemborg bijna structureel aan de lippen en is er een bescheiden ambtenarenapparaat dat niet de juiste kennis heeft voor ingewikkelde projecten. Voor de transformatie van een bedrijventerrein, het archeologisch onderzoek in Parijsch of het realiseren van woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) moeten externe deskundigen worden ingehuurd. Vanuit verschillende plekken in het land klinkt richting Den Haag regelmatig de roep om meer ondersteuning in deze. ‘Het zou voor ons geweldig zijn als het rijk mobiele teams beschikbaar zou hebben die ons bij dat soort projecten kunnen ondersteunen’, zegt Wichgers. ‘Dat zou ons veel tijd en geld besparen.’

In het Stationsgebied zal de aandacht vooral uitgaan naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, gericht op de fiets en het openbaar vervoer. Kortom: veel jongeren, starters, wellicht ouderen, mensen die liever klein wonen in een stedelijke omgeving dan groot in een ruime gezinswijk. Kopers en huurders die binding hebben met Culemborg krijgen voorrang en bij koopwoningen geldt de eerste vijf jaar een zelfbewoningsplicht.

Het beoogde resultaat is precies de versterking van de pit waar ook Veldhuis en Von Meding op hameren. Volgens Wichgers is het ook een unieke kans om de middenklasse weer een plek te geven. ‘Die staat bij ons heel erg onder druk’, zegt ze. Terwijl deze groep de drijvende kracht en de bindende factor is in de samenleving. ‘Als je geen middensegment hebt, komen verenigingen, scholen, winkels en andere voorzieningen onder druk te staan.’

Meer woningen in het middensegment moeten weer zorgen voor een betere doorstroom vanuit de sociale huur, zodat daar weer woningen vrijkomen voor de groep waar Dagdag voor strijdt. Opgeteld bij de circa zevenhonderd sociale huurwoningen die in het gebied worden bijgebouwd, levert dat in Wichgers’ ogen naar omstandigheden genoeg betaalbare woningen op. Ze is het niet eens met Dagdag dat er nog meer sociale huur moet worden bijgebouwd, maar wel met zijn conclusie dat het salaris van een mbo-functie voldoende zou moeten zijn om een bijpassende woning te kunnen betalen. ‘Ik merk dat ik moet wennen aan de prijzen die aan de orde zijn. Maar soms zijn de dingen niet zoals je wil. De markt doet zijn eigen ding, daar heb je mee te leven. Je kunt niet alles helemaal oplossen. Enige frictie is ook goed.’

Ze kijkt over haar schouder naar de kerk. Hoewel ze het graag zou willen vertellen, mag ze echt nog niets zeggen over het winnende voorstel voor het geliefde monument. Eerst moeten alle betrokken partijen netjes worden ingelicht. Maar ze durft al wel te zeggen dat het echt mooi wordt. De verkoop betekent het einde van een tijdperk. Maar hopelijk ook het begin van iets nieuws.