Een tweede leven voor leegstaande kantoren

Een boerderij van spiegelglas

De sleutel om de leegstand van kantoorgebouwen aan te pakken is tijdelijk gebruik. ­Grote groepen ­mensen kunnen een onderkomen goed ­gebruiken. Bij de ­investeerders is een ­mentaliteitsverandering nodig, bij de overheid slagkracht.

De naam The Big Sleep, bedacht door filmster John Malkovich en gelanceerd in 2000, verwijst naar de klassieke film uit 1946 met Humphrey Bogart en Lauren Bacall. Zo poëtisch als de naam is, zo rechttoe, rechtaan zijn de hotels van de keten. De boekingsprocedure, de uiterlijke eenvoud en de voorzieningen zijn geënt op die van easyJet: boeken gaat via een website en je betaalt voor alle extra’s.

The Big Sleep is een ‘design budget hotel’ net buiten het historisch centrum van de Engelse provinciestad Cheltenham en huist in een voormalig kantoorpand. Het gebouw is afzichtelijk van buiten, grijs en log, maar wordt door reizigers op booking.com aangeprezen als ‘one of the 25 coolest hotels of the world’.

Direct concurrerend met het even goedkope Ibis biedt The Big Sleep een kamer voor 29 pond, oftewel 35 euro. Een ‘executive suite’ heb je al vanaf 99 pond, of 122 euro. Bij binnenkomst geen coniferen in de lobby en geen luxe tapijt op de grond. De balie is een kantoorbalie zonder opsmuk. En ook de gangen en indeling van het pand zijn hetzelfde gebleven. Er zijn gordijnen opgehangen, van een raar soort isolerend en brandwerend vilt. Er is een bed met een goede matras. Her en der zijn kleuraccenten in babyroze en -blauw aangebracht. De enige aankleding van echt design is het behang in vrolijke retro-patronen.

Het zou allemaal niet bijzonder cool zijn zonder de naam van de filmster. Het echte merk van het hotel is John Malkovich. Zijn portret prijkt in elke kamer en hangt levensgroot in ontbijtzaal en bar. Bij de opening zorgde de ster voor een publiciteitsstunt door in pyjama te poseren met de receptionistes en sindsdien is de naam van The Big Sleep gevestigd.

Het kan dus, een zieltogend kantoorgebouw een succesvol tweede leven bieden. In Nederland zijn succesvolle initiatieven als The Big Sleep nog nauwelijks te vinden. In vergelijking met Groot-Brittannië is Nederland nogal star. Gemeenten en ontwerpers zoeken intussen verwoed naar manieren om leegstand van kantoren tegen te gaan. Maar dat is niet gemakkelijk. Om te beginnen is er een woud aan wet- en regelgeving die snelle veranderingen in de weg staat. Om een kantoorgebouw de functie van hotel of woningen te geven, moet vaak het bestemmingsplan worden aangepast. Ook voldoen kantoorgebouwen niet aan de eisen voor woningen of hotel. Dat maakt het omtoveren van een kantoor voor hergebruik tot op z’n minst een tijdrovende procedure, áls het al wordt toegestaan.

Maar het ligt niet alleen aan de overheid. Beleggers en ontwikkelaars zijn huiverig om zich op onbekend terrein te begeven. Dat is logisch, maar niet praktisch in tijden van economische verandering. Een dynamische stad of plattelandsgemeente zou soepel moeten kunnen meebewegen met nieuwe behoeften.

De sleutel waarmee de leegstand in Nederland kan worden aangepakt is daarom tijdelijk gebruik. Dat vraagt geen heel grote investeringen. Voor vijf of tien jaar een kantoor of woning ontwikkelen is minder ingrijpend dan voor veertig jaar, mits de regels soepel genoeg zijn en ook minder hoge eisen stellen aan de kwaliteit van de bouw. Er kan dan met minder grote investeringen toch nog worden gebouwd. De overheid raakt hier langzaam van doordrongen en begint de regels aan te passen. Zo is er een nieuwe wet op het omgevingsrecht in de maak, waarmee het voor gemeenten makkelijker wordt een braakliggend terrein of een leegstaand pand beschikbaar te stellen voor tijdelijk gebruik. Ook is in 2010 de ‘crisis- en herstelwet’ aangenomen, die het mogelijk maakt een bouwvergunning voor tien jaar af te geven, bijvoorbeeld voor een aanpassing aan een pand of voor nieuwbouw op tijdelijk ongebruikte terreinen.

In Nederland zijn het vooral de architecten die kansen zien in tijdelijkheid. Ze vinden het een hip onderwerp, waarmee ze de gedeprimeerde bouwsector een zetje hopen te geven. Het bureau Temp Architecture, dat zich zelfs helemaal op hergebruik toelegt, opende op 20 september 2012 tijdens de Creative City Challenge-conferentie in Groningen de tentoonstelling New Space for the City met oplossingen voor tijdelijk ruimtegebruik. In januari zou bij NAi Uitgevers een publicatie verschijnen over tijdelijk ruimtegebruik.

Hergebruik van leegstaande panden vergt een omschakeling van eigenaars en ontwikkelaars van vastgoed. En daartoe zijn ze (nog) niet bereid. Het omvormen van een kantoorpand tot studentenwoning, zoals nu in Amsterdam wordt uitgevoerd, betekent een afwaardering van 70 tot 95 procent op het vastgoed. En afwaarderen, dat zijn de meeste vastgoedeigenaren niet gewend. In de jaren negentig en nul vloeide het geld rijkelijk, de rente was laag en steen leek een solide investering. Maar investeren in vastgoed was ook een speculatieve bezigheid: locaties konden meer waard worden en ook de gebouwen zelf stegen vaak in prijs. Er zijn de afgelopen decennia woekerwinsten gemaakt met het aankopen en verkopen van vastgoed en daardoor werd voor het gemak vergeten dat de prijzen van vastgoed ook wel eens konden dalen.

Met het failliet van vastgoedbedrijf Eurocommerce wordt voor het eerst openlijk de verwachting uitgesproken dat veel kantoren nooit meer verhuurd gaan worden en dat de panden afgewaardeerd moeten worden. Maar verlies nemen, zoals Eurocommerce nu gedwongen wordt te doen, doen investeerders liever niet. Dus staan panden vaak leeg, wachtend op een nieuwe hoogconjunctuur. Sommige investeerders voelen de pijn niet direct: vastgoed wordt vaak in portefeuilles gekocht, waarbij tijdelijke leegstand, en dus verlies aan inkomsten, van een deel van het bezit wordt ingecalculeerd. In Nederland wordt veel geïnvesteerd door Zweedse en Duitse beleggers die niet wakker liggen van een leegstaand kantoorpand over de grens, omdat het vastgoed in eigen land nog steeds in waarde stijgt.

Toch liggen er voldoende kansen voor succesvolle exploitatie van vastgoed. Misschien zullen er geen woekerwinsten gemaakt worden, maar winstgevend kunnen bestaande panden zeker zijn. Het gak-hoofdkantoor aan het Bos en Lommerplein in Amsterdam is vanaf 2010 getransformeerd tot 320 studentenwoningen en een aantal commerciële ruimtes voor gebruikers die elders niet veel kans maken om aan huisvesting of kantoorruimte te komen. Dit kost de gemeente Amsterdam een half miljoen euro aan verbouwingskosten. Dat is een relatief kleine investering, als de exploitatie tenminste succesvol blijkt te zijn. Maar veel commerciële partijen vinden een dergelijke investering nog steeds te groot voor wat ze verwachten uit huurinkomsten.

Ikea springt in het gat in de markt dat de Nederlandse vastgoedsector aldus laat ontstaan. Het Zweedse concern bouwt splinternieuwe gebouwen met studentenflats, inclusief meubels, terwijl er meer dan genoeg ruimte is in leegstaande panden. Ook zal Ikea de komende jaren in verschillende Nederlandse steden goedkope hotels gaan bouwen. Design met een familiegevoel, net een stuk duurder dan de budget­hotels, maar toch betaalbaar.

De Ikea-keten grijpt kansen waar investeerders en overheden bevroren zijn door angst voor de economische malaise: Ikea bouwt naast hotels, studentenwoningen en energiezuinige kantoorpanden ook windmolenparken om in de eigen energiebehoefte te gaan voorzien. Ook hier liggen mogelijkheden voor hergebruik van leegstaande panden: het zouden proeftuinen kunnen worden voor energiezuinig wonen en leven. Het experimenteren met nieuwe woonvormen en manieren van energievoorziening zou bovendien ontwerpers en vakmensen, die nu veelal werkloos zijn, aan de slag houden en innovatie stimuleren.

Soms wordt er ineens wel iets verrassends ondernomen, bijvoorbeeld als het gaat om lege kantoorpanden die destijds zijn medegefinancierd door het afsluiten van een huurcontract met een grote, kapitaalkrachtige gebruiker. De kantorenwijk Atlas in Amsterdam-Zuidoost heeft een nieuwe gedaante gekregen en is nu een duurzame multifunctionele leefomgeving met hotel, flexibele kantoren, groen en zelfs een eigen Facebook-pagina. Met de intrek van het hoofdkantoor van de Bijenkorf in 2010 lijkt het complex aan een tweede leven begonnen te zijn.

Minder succesvol is het voormalige kpn-hoofdkantoor bij station Sloterdijk. De nieuwe naam I Am the Dam moet de identiteit stevig verankeren in Amsterdam en laat doorklinken dat dit het kantoorgebouw van de toekomst gaat worden. De vloeroppervlaktes worden flexibel verhuurd, er zijn inpandige winkels, er is kinderopvang en het gebouw wordt onder ‘design’ opgeknapt, maar toch blijft de 32.500 vierkante meter verhuurbare oppervlakte grotendeels leeg. Niemand zit kennelijk te wachten op een werkplek in spiegelglazen hoogbouw in Slo­terdijk, dat nog steeds geassocieerd wordt met grote bedrijven en grote winsten.

Grootschaligheid is uit en gemeenschap en authenticiteit zijn in. Niet voor niets vestigden hippe mediabedrijven als Hyves en eBay zich in of rond het centrum van de stad in, jazeker, oude kantoren. De werknemers komen met de fiets of met het openbaar vervoer en niet per lease-auto. En toch, ook vroegere randgebieden, de voormalige industrie- en havengebieden uit de negentiende eeuw, zijn succesvol bij steden getrokken. In 2000 is de voormalige Suikerunie in Halfweg, halverwege Amsterdam en Haarlem, verbouwd tot Sugar City met steeds wisselende ledverlichting op de cilindervormige gebouwen. Sugar City wordt als succesvolle herontwikkeling van de silo’s gezien, omdat bijna zeventig procent van de oppervlakte is verhuurd, ook nu, tijdens de crisis. De rest van het terrein gaat ontwikkeld worden tot outlet. Met een nieuw, eigen NS-­station in de nabije toekomst is het gebied vooral in trek bij creatieve bedrijven die aangetrokken worden door vernieuwende architectuur. In Groningen, gastheer van de Creative Cities Challenge 2012, was het oude Suiker­fabriek-terrein onderwerp van een prijsvraag. De vroegere Groninger energiecentrale huisvest nu media­ondernemers en de Puddingfabriek is een trouw- en evenementenlocatie. Er is dus nog wel emplooi voor hergebruik van gebouwen, mits het uiterlijk maar tot de verbeelding spreekt en de locatie zich bij de stad laat betrekken.

Volgens professor Ed Nozeman van de Amsterdam School of Real Estate, een instituut opgericht door de vastgoedsector en de Universiteit van Amsterdam, zullen hergebruik en herbestemming in de nabije toekomst onvermijdelijk zijn. ‘De economie verandert en de leegstand zal structureel blijken te zijn. Met de opkomst van “het nieuwe werken” is er behoefte aan kleinschaliger kantoorruimte met lagere huurprijzen. Het _Volkskrant-_gebouw aan de Wibautstraat in Amsterdam bijvoorbeeld is nu te huur voor een prijs van 99 euro per vierkante meter per jaar, ver onder het gebruikelijke tarief. Daarbij blijkt dat de levensduur van gebouwen korter is dan we bij de bouw calculeerden. Beleggers gingen altijd uit van een levensduur van veertig jaar, maar door de snelle veranderingen in de economie is dat niet meer reëel.’

Kleinere kantoren, minder geld, minder behoefte aan werkplekken en kortere levenscycli van gebouwen maken dat de gebouwenvoorraad op dit moment veel te groot is. En de voorraad wordt waarschijnlijk nog groter. Want ook in de zorg- en de winkelsector zijn verschuivingen op komst die ertoe zullen leiden dat de gebouwen hun oorspronkelijke functie verliezen.

Hoog tijd dus voor creatieve oplossingen. De Sociaal-Economische Raad (ser) bracht op 18 maart 2012 een rapport uit, De kansen van krimp, waarin een commissie onder leiding van professor Harry Garretsen van de Rijksuniversiteit Groningen ervan uitgaat dat over tien tot vijftien jaar in grote delen van Nederland de leegstand nog verder toeneemt door het teruglopen van de bevolkingsaanwas. De oplossing ziet de commissie in het ontwikkelen van groene activiteiten, zoals het bouwen of herontwikkelen van gebouwen tot zorgboerderij. Of het bevorderen van het verbouwen van planten voor het produceren van brandstof en cosmetica, een idee geïnspireerd op de initiatieven van prins Charles in Groot-Brittannië. Voor de gebouwen die leeg komen te staan als de krimp doorzet, bieden zulke plannen echter geen oplossing. Veel vastgoed zal toch gesloopt moeten worden.

Al met al geen reden tot somberheid. Een overschot aan ruimte biedt kansen, die alleen maar gestimuleerd hoeven te worden. Door de overheid, en door publiek-private samenwerkingsverbanden. Met name bij de investeerders is een mentaliteitsverandering nodig en bij de overheid slagkracht. Waarom kan Regus in Engeland wel zijn kantoren tegen lage prijzen beschikbaar stellen aan startende ondernemers en is er voor zzp’ers en het leger aan creatieve ondernemers in Nederland nauwelijks infrastructuur of steun? Waarom zet de Engelse overheid zich in om het ondernemerschap te stimuleren door kapitaalinjecties en het versoepelen van regelgeving, terwijl Nederland weinig doet om werklozen, creatieven en zzp’ers tot meer ondernemerschap te bewegen? Er zijn grote groepen mensen die op dit moment een steuntje in de rug of een dak boven het hoofd kunnen gebruiken en er is een gebouwenvoorraad voorhanden. Nu nog een beetje durf en energie.

Leegstand neemt

alleen maar toe

Op dit moment staat in Nederland in totaal ongeveer zeven miljoen vierkante meter kantooroppervlakte leeg, dat is vijftien procent van het totale aanbod. In 2012 hebben verschillende gemeenten vastgoed onttrokken aan de markt, door de functie van de panden te veranderen. Amsterdam heeft 19.000 vierkante meter kantoor omgevormd tot studentenhotel in de Jan van Galenstraat, en Rotterdam 9000 vierkante meter aan de Oostzeedijk. Ook Utrecht heeft in 2012 vier procent van de leegstaande kantoorgebouwen herontwikkeld. Tegelijkertijd steeg de leegstand in Utrecht het meest van de vier grote steden, met 13,5 procent, doordat er ook veel vastgoed beschikbaar kwam, voornamelijk doordat de vraag naar kantoorruimte daalde.

De topdrie van gemeenten met het meeste leegstaande vastgoed zijn Leidschendam (34% van de kantoren), Capelle aan den IJssel (30%) en Nieuwegein (29%). Daarna volgen Veenendaal (26%), Gouda (26%), Amstelveen (26%), Stichtse Vecht (25%), Almere (25%), Heerenveen (24%) en Zoetermeer (21%).

Cuno van Steenhoven, voorzitter van vastgoedbedrijf DTZ Zadelhoff, verwacht dat over enige tijd de leegstand zal zijn toegenomen tot tien miljoen vierkante meter.

Is slopen een uitkomst?

Een manier om het aanbod van kantoorruimte te verminderen is nieuwbouw tegengaan. Dit is lastig, want gemeenten en projectontwikkelaars hebben belang bij nieuwbouw. De gemeente Amsterdam ontving in de jaren negentig voor de bouw van de Zuidas negenhonderd euro per vierkante meter uitgegeven grond. Een kantoor met een oppervlakte van tienduizend vierkante meter leverde dus negen miljoen euro op, exclusief gemeentelijke kosten voor planvoorbereiding en ontsluiting. Grond voor bedrijfsruimte levert in de Randstad 150 tot 200 euro per vierkante meter op. In Noord-Nederland ligt de grondprijs voor bedrijventerreinen een stuk lager, maar wordt er toch 50 tot 100 euro per vierkante meter verdiend, een aardige en soms noodzakelijke inkomstenbron.

Om nieuwbouw te ontmoedigen of in ieder geval de bouwer, oftewel vervuiler, te laten betalen sloten beleggers, gemeenten en ontwikkelaars op 27 juni 2012 een convenant en spraken af een ‘sloopfonds’ in te stellen: voor elke vierkante meter nieuwbouw stort de projectontwikkelaar een aantal euro’s in het fonds, waarvan een bestaand gebouw gesloopt kan worden. De bouw van nieuwe panden wordt zo ontmoedigd en het hergebruik van bestaand vastgoed wordt enigszins gestimuleerd.

Amsterdam liep onder aanvoering van wethouder ruimtelijke ordening Maarten van Poelgeest voorop met het instellen van dit fonds en beloofde vijftig euro per vierkante meter uitgegeven grond in het fonds te storten, zodat niet alleen de beleggers, maar ook de gemeente meebetaalt aan het fonds. Het sloopfonds is eind 2012 echter behoorlijk onder vuur komen te liggen, omdat op deze manier de gemeente indirect de verkeerde investeringen van beleggers stimuleert: met het bevorderen van sloop houdt de overheid de speculatieve molen van gronduitgiftes en nieuwbouw van kantoren in stand en houdt zij de potentiële huurprijzen hoog. Ook is het fonds helemaal niet zo groen als het lijkt. Hergebruik van bestaande gebouwen is bijna altijd beter voor het milieu dan slopen en opnieuw bouwen, aangezien bouwen en het vervaardigen van bouwmaterialen heel veel meer energie kost dan het stoken van een oud pand.