De Woningwet: bouwen aan de toekomst

Een ideoloog op Volkshuisvesting

Nog net voor de feestdagen wordt de toekomst van de woningcorporaties beslecht. Met grote gevolgen voor achterstandswijken en de hoogte van huren. ‘In feite zijn we de sociale huursector aan het opheffen.’

Medium woningwet

Zo nu en dan brengt minister van Wonen Stef Blok (vvd) een bezoek aan een woningcorporatie. Met corporatiebestuurders wandelt hij door de herstructureringswijken van Nederland. Door Amsterdam-Nieuw-West, Rotterdam-Zuid, de Schilderswijk in Den Haag. Wijken met hoge percentages sociale huur en relatief veel gezinnen van allochtone afkomst. Corporaties investeerden er de afgelopen jaren flink in gebouwen en leefbaarheid.

Trots wijzen de bestuurders naar de door hun corporatie gebouwde gemengde complexen met sociale huur, vrije huur en koopwoningen door elkaar. Naar de brede scholen en de buurtcentra, de kleine winkeltjes die de lokale economie een steuntje in de rug moeten geven. ‘Investeringen die de buurt vooruit helpen’, zeggen de bestuurders opgewekt. Bij ieder project knikt Blok instemmend. Maar aan het einde van de rondleiding kan hij het niet nalaten op te merken: ‘Dat is allemaal heel mooi, maar waarom moet een woningcorporatie dat allemaal doen? Dat kan de markt toch ook oppakken?’

Voor zowel woningcorporaties als minister Blok krijgt dit jaar een spannend slot. Na een periode van terugkijken, incidenten oprakelen, zwarte pieten toespelen en een tribunaal met openbare verhoren is nu het moment aangebroken om keuzes te maken over de toekomst van de sociale volkshuisvesting. En die toekomst ziet niet iedereen hetzelfde.

Deze week stonden twee Kamerdebatten op de agenda over de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties. In haar rapport Ver van huis doet de enquêtecommissie een serie van achttien aanbevelingen om het ontspoorde corporatiestelsel weer op de rit te krijgen. Die aanbevelingen variëren van terug naar de kerntaak tot strenger onafhankelijk toezicht en defuseren: corporaties moeten kleinschaliger worden om miljardenverliezen in de toekomst te voorkomen.

Terwijl Nederland in spanning toekeek hoe (voormalige) woningbouwbestuurders door de commissie werden verhoord, bereidde Blok in de luwte een Herziene Woningwet voor waarmee het versoberde takenpakket van de woningcorporaties en het strengere toezicht wettelijk worden vastgelegd. De bespreking van deze Herzieningswet staat later deze maand op de agenda.

De enquêtecommissie en de minister zijn het over een aantal fundamentele zaken oneens. Belangrijkste punten van discussie: wat mogen corporaties straks nog doen? Alleen bouwen en verhuren of ook commerciële taken uitvoeren? Kunnen corporaties straks nog investeren in achterstandswijken en in leefbaarheid? En hoe wordt het toezicht straks geregeld, door middel van een onafhankelijke toezichthouder of door een inspectie van het ministerie?

Wat in ieder geval vaststaat is dat de sector die jarenlang zijn gang kon gaan dankzij lage rentes, stijgende vastgoedprijzen, geborgde leningen en een systeem van zelfregulering nu door de overheid aan de ketting wordt gelegd. Dankzij het derivatendebacle bij Vestia, de Rotterdamse stoomboot van een kwart miljard en de Amsterdamse corporatiedirecteur die in zijn Maserati over de trambaan scheurde, ontstond momentum om maatregelen door te voeren die al jaren op de plank liggen.

Al sinds de verzelfstandiging medio jaren negentig bestonden bij verschillende bewindslieden plannen om het speelveld van de corporaties wettelijk te beperken. Het was namelijk nooit echt duidelijk wat deze ‘private organisaties met een publieke taak’ mochten doen. Kabinet op kabinet verzaakte om dat wettelijk vast te leggen. Het speelveld werd breder: onder de grote paraplu van leefbaarheid pasten veel verschillende investeringen.

Het was ook wel heel handig dat corporaties alles mochten doen: ze hielpen gemeenten die met slechte wijken in hun maag zaten en liepen voorop in de stadsvernieuwing. Het ministerie moedigde investeringen aan en keurde bijvoorbeeld de aankoop van de SS Rotterdam door Woonbron goed. De overheid gaf corporaties regelmatig op hun kop als ze niet genoeg geld uitgaven.

Daar komt nu een einde aan. Als het aan minister Blok ligt mogen corporaties alleen nog maar sociale huurwoningen bouwen en verhuren, en alleen investeren in commerciële projecten als de markt dat niet doet. Bovendien moeten corporaties meer verantwoording voor hun investeringen gaan afleggen. ‘De regeldruk neemt enorm toe’, zegt Marien de Langen, bestuurder van corporatie Stadgenoot en voorzitter van De Vernieuwde Stad, het platform voor grootstedelijke corporaties. ‘Iedereen is voorzichtiger geworden, de banken met het verstrekken van leningen, de toezichthouders, het ministerie. Je moet straks voor alles eerst langs de minister.’

‘Corporaties zijn massaal aan het desinvesteren. De goedkope voorraad verdampt in rap tempo’

Hoewel de enquêtecommissie en zes hoogleraren uit Delft in hun onlangs uitgebrachte rapport Wonen 6.0 pleiten voor een onafhankelijke woonautoriteit op afstand van de minister houdt Blok het toezicht graag dichtbij. Een centraal aangestuurd corporatiebestel is volgens hem nodig omdat de sociale volkshuisvesting de verantwoordelijkheid van de overheid is. De tijd van zelfregulering is definitief voorbij.

Het is geen geheim dat Blok weinig op heeft met corporaties. Sterker nog, de vvd’er is een ideoloog met een missie. Probeerden eerdere ministers van Volkshuisvesting vooral de corporaties voor hun karretje te spannen – om de begroting te dichten, om de nieuwbouwproductie op te voeren, of om de wijkaanpak op zich te nemen – Blok heeft een heel ander idee van de sociale woningmarkt. ‘Hij is een rechtgeaard liberaal en is niet gecharmeerd van corporaties’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft. ‘Blok vindt de sociale huursector te groot en wil dat er meer door de markt opgepakt wordt.’ De sector beheert nu nog 2,4 miljoen woningen, bijna een derde van het totaal, en moet volgens de minister krimpen.

En dat lijkt hem te gaan lukken. Eerder versoepelde Blok al de regels voor verkoop van corporatiewoningen en zorgde hij ervoor dat de sociale huren inkomensafhankelijk mochten stijgen. De grootste uitdaging vormt tot nog toe het aanpassen van de Woningwet uit 1901, een discussie die al sinds de jaren negentig woedt. Dat het versoberde takenpakket van de corporaties en het verstevigde toezicht nu bij wet worden vastgelegd, mag een historische gebeurtenis heten. Blok is namelijk niet de eerste die het probeert. Zo introduceerde minister Van der Laan al in 2009 het plan om het versnipperde toezicht op de sector te bundelen in een gezaghebbende financiële autoriteit woningcorporaties, die net als bijvoorbeeld de autoriteit financiële markten onafhankelijk van sector en overheid adviezen kan uitbrengen.

Wat betreft de taken van corporaties is Blok helder in de Herziene Woningwet. ‘De toegelaten instellingen zijn uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting’, zo luidt artikel 45. Dus geen uitspattingen meer met buitenlandse campussen zoals het Limburgse Servatius wilde, of met Rotterdamse stoomboten. Corporaties sputteren tegen en zeggen dat zij commerciële projecten nodig hebben om de niet-rendabele sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Ook willen ze duurdere huur- en koopwoningen en winkelruimtes kunnen bouwen om gemengde en levendige wijken te kunnen maken.

De vraag is of woningcorporaties dit moeten kunnen blijven doen, of dat de markt dit gaat oppakken. Vroeger kregen corporaties subsidies van de overheid om de bouw van sociale huurwoningen kostendekkend te maken. Die directe subsidies zijn halverwege de jaren negentig afgeschaft. Nu kunnen corporaties goedkoop geld lenen dankzij overheidsgaranties. Volgens de Europese Unie en vastgoedbeleggers is dit ook staatssteun en dus marktverstoring. De cda-ministers Donner en Spies, die Van der Laan opvolgden, legden daarom in een wetsvoorstel vast dat corporaties een duidelijk onderscheid moesten gaan maken tussen commerciële projecten, waarvoor ze geen overheidsgaranties krijgen, en niet-commerciële projecten.

Het lukte niet de wet erdoor te krijgen voordat het kabinet-Rutte viel. Blok gaat nu verder waar zijn voorgangers gebleven waren. Aanvankelijk wilde hij zelfs dat corporaties helemaal niets anders dan sociale huurwoningen zouden bouwen en verhuren. Nu mogen ze toch kleine investeringen in wijken doen wanneer marktpartijen daar geen animo voor hebben.

Dat minister Blok dicht bij het aanpassen van de wet is, heeft niet alleen met zijn stugge doorzettingsvermogen te maken, hij heeft ook de tijd mee. De corporaties zijn vleugellam geslagen, gekortwiekt door de crisis, de Vestia-heffing van zevenhonderd miljoen en de verhuurdersheffing die ze tot 2017 nog eens 1,4 miljard kost. Die laatste belasting brengen corporaties op door in hun eigen vlees te snijden, door huren te verhogen en investeringen stop te zetten. Zo schroefde Ymere, de tweede corporatie van het land, de investeringen terug van driehonderd naar honderd miljoen euro. Ook Stadgenoot schrapte dertig procent van alle nieuwbouw- en renovatieplannen, zegt bestuurder De Langen. ‘Iedereen denkt nu wel twee keer na voordat ze zich in commerciële avonturen storten. Corporaties schrappen nieuwbouwprojecten, stellen sloop en renovatie uit.’

De corporaties houden dus de hand op de knip. Volgens hoogleraar Peter Boelhouwer dreigt om die reden een groot tekort aan woningen te ontstaan. ‘Je ziet de aanvragen in de bouwvergunningen teruglopen. Corporaties zijn massaal aan het desinvesteren.’ De schaarste die daardoor op de woningmarkt ontstaat, heeft zijn weerslag op de betaalbaarheid. Boelhouwer: ‘Europees gezien is de norm dat dertig procent van het inkomen naar huur gaat. In Nederland zitten we in de sociale huursector al op 36 procent en de trend is stijgend.’ Uit verschillende recente onderzoeken blijkt dat ongeveer een derde van de huurders onder het maatschappelijk minimum leeft. Boelhouwer: ‘De goedkope voorraad verdampt in rap tempo. In feite zijn we de sociale huursector aan het opheffen.’

Door de bezuinigingen dreigt ook de aanpak van achterstandswijken stil te vallen. Van oudsher is de stedelijke vernieuwing het domein van woningcorporaties en gemeenten, omdat het voor commerciële partijen niet interessant is in slechte buurten te investeren. Marien de Langen: ‘Wij hebben wijken in ons bezit die voor honderd procent uit sociale huurwoningen bestaan die veelal tijdelijk worden bewoond in afwachting van sloop. Als wij het niet kunnen aanpakken, glijden deze wijken weg. Je moet je afvragen waarom wij hier geen steden met no-go-area’s hebben, zoals in Toulouse of Liverpool. Dat komt mede dankzij de investeringen van corporaties.’

Maar zoals wel duidelijk werd tijdens de werkbezoeken van Blok aan de achterstandswijken heeft de minister weinig op met de wijkaanpak. Volgens hem zullen marktpartijen het gat dichten dat corporaties straks achterlaten. Hij ziet zich daarin gesteund door de parlementaire enquêtecommissie, die corporaties in haar rapport aanraadt helemaal niet meer in leefbaarheid te investeren en alleen nog maar woningen te bouwen en beheren.

Die opvatting van het taakpakket van corporaties is veel te beperkt, vindt De Langen. ‘Ze kijken niet naar de maatschappelijke effecten. Als het gaat om de herstructurering van achterstandswijken houd ik straks m’n hart vast.’


Beeld: Amsterdam, 12 maart. Bewonersorganisaties tijdens een protestactie tegen de stijgende huren en het verkleinen van de sociale huursector (Sake Rijpkema / HH).