Leegstand in winkelstraten

Een kilo drop en een flesje handzeep

Winkelstraten in het hele land hebben het zwaar. Etalages staan leeg, nieuwe ondernemers blijven weg. De roemrijke Boschstraat in Breda strijdt tegen de ondergang. ‘Als we niets doen, vind je hier straks alleen nog maar een riedel belwinkels.’

Het is een spannende dag in Breda. Niet zozeer omdat koningin Beatrix vandaag een bezoek brengt aan de Koninklijke Militaire Academie, vlak bij het centrum. Maar vooral omdat enkele kilometers verderop, in de schaduw van het Rat Verlegh Stadion van NAC, de eerste Jumbo Food Markt van Nederland wordt geopend. Een weidewinkel in de Frans-Belgische traditie, met een oppervlakte van zesduizend vierkante meter en een gigantisch aanbod aan vers voedsel, potten, pannen, verzorgingsproducten en medicijnen.

‘De winkel heeft het grootste assortiment van Nederland’, zegt wethouder van Economische Zaken Cees Meeuwis trots. ‘En het is niet alleen een winkel. Het is ook een proeverij waar chef-koks ter plekke gerechten maken die je daar kunt opeten of kunt meenemen.’ Al voordat de winkel zijn deuren opent staan tientallen nieuwsgierige bezoekers achter een hek te wachten. De opening van de nieuwe Jumbo is dan ook al maanden onderwerp van gesprek in Breda. Bovendien valt er vandaag een prijs te verdienen. In de winkel is een gouden ei verstopt die de eerlijke vinder een geldbedrag van duizend euro oplevert. En dat moet je een Hollander geen twee keer vertellen.

Enige uren na de spectaculaire opening tuurt Joep Adank meewarig naar de voorpagina van BN/De Stem. ‘Twitter mee over het bezoek van Beatrix #beabreda’, staat bovenaan te lezen. En in de linker onderhoek een grote advertentie voor de Jumbo. We zitten al drie kwartier aan een tafeltje in Adanks drogisterij in de Boschstraat en in die tijd heeft hij ongeveer vijftien euro verdiend. Een kilo drop, twee flessen shampoo en een flesje handzeep. ‘Je ziet hoe weinig aanloop ik heb’, verzucht hij. Buiten is nauwelijks volk op de been. Maar Adank ziet het positief in. ‘Dat komt vandaag misschien ook wel door de opening van de Jumbo. Iedereen wil dat gouden ei natuurlijk vinden.’ Adank nam de drogisterij 54 jaar geleden over van zijn moeder, die de winkel in 1916 samen met zijn vader opende. Over drie jaar beleeft de Blauwe Winkel zijn honderdjarige bestaan, een gebeurtenis waar de 78-jarige Adank nu al naar uitkijkt. ‘Dat gaan we vieren. En daarna zien we wel. Mijn dochters willen de winkel niet overnemen.’

De Boschstraat is een ‘aanloopstraat’, een straat die niet echt in het centrum ligt, maar die naar het centrum toe voert. Van oudsher zijn het levendige straten vol bakkers, slagers, groenteboeren en andere winkels die de mens voorzien in dagelijkse, maar ook minder dagelijkse behoeftes zoals ijzerwaren, witgoed en horloges. ‘Dit was vroeger een geweldige straat’, zegt Adank. ‘Het was druk en gezellig. Iedereen kende elkaar. Toen ik de winkel overnam waren hier twee bakkers, twee slagers, twee juweliers, vijf sigarettenwinkels, een opticien…’ Hij telt op zijn vingers. ‘Een ijzerhandel, een kapper, een bloemist, een cafetaria. En de eerste supermarkt van Nederland!’ zegt hij terwijl zijn hand over de advertentie van de Jumbo gaat. En dan vergeet hij nog het hotel en de bioscoop.

Behalve Adank zelf is van het rijtje enkel de bloemist overgebleven. ‘Die heeft het ook overgenomen van zijn vader.’ Hij geeft een rondleiding door de ruimtes achter zijn winkel. Een kantoortje, een keukentje met een tafeltje en een luie stoel. ‘Mijn dagverblijf’, legt hij uit. ‘Hier lunch ik altijd.’ Op het tafeltje staat een oranje gerbera in een vaasje. ‘Voor mijn vrouw, die elf jaar geleden is overleden. Ik heb altijd een bloemetje voor haar in de winkel staan en één hier.’ En dan de tuin en de enorme opslagruimte achter het huis. Het staat vol met spullen van zijn dochters. ‘Vroeger hadden we drie drukke winkels te bevoorraden, toen hadden we deze ruimte echt nodig. Maar nu is het veel te groot, dus mogen zij het gebruiken.’

De afgelopen decennia sloeg het in de Boschstraat hard toe. Oude winkels werden vervangen door shoarmazaken, pizzeria’s, belwinkels, feestwinkels en coffeeshops, soms een dekmantel voor drugshandel en witwaspraktijken. Ongeveer een derde staat leeg. Joep Adank heeft het zien gebeuren. ‘De juweliers, de opticien en de cafetaria zijn niet overgenomen door de zoons. En kennelijk is het niet interessant genoeg voor een ander om het over te nemen.’ Hij snapt dat ook wel. ‘Mensen gaan steeds meer naar grote winkels aan de rand van de stad, waar je alles kunt krijgen. Zoals de Jumbo. Daar koop je aardappels, brood, groente, maandverband en shampoo in een keer. En je kunt er gratis parkeren. Hier moet je nu twee euro per uur parkeergeld betalen. Dat hadden ze nooit mogen doen.’ Dat geldt volgens hem ook voor de aanleg van de J.F. Kennedylaan honderd meter verderop. Een kille verbindingsweg die deel uitmaakt van de centrumring van de stad en die de Boschstraat scheidt van het oude centrum. Adank: ‘Daardoor is de aanloop verdwenen.’ De weg heeft inderdaad een kleine kloof geslagen tussen het hart van de stad en de omliggende buurten, maar of het lot van de Boschstraat anders was geweest als de Kennedylaan niet was aangelegd, valt te betwijfelen.

Het lot van Adank is het lot van veel vooral traditionele kleine ondernemers. De concurrentie met de grote concerns en het veranderende winkelgedrag van de klant die tegenwoordig consument heet zijn nauwelijks het hoofd te bieden. Al decennia lang leidt het tot een afname van kleine speciaalzaken. En dan kwam daar ook nog het internetwinkelen bij en sloeg de crisis toe. Winkelen is geen praktische activiteit meer, maar een vorm van vermaak. Koopwaar alleen is niet meer genoeg om de mensen een winkel binnen te lokken, shoppen moet een beleving zijn. In het hele land staat momenteel ruim drie miljoen vierkante meter winkelruimte leeg. Een zeldzaam dieptepunt.

Cor Molenaar, buitengewoon hoogleraar aan de Erasmus Universiteit, doet in verschillende hoedanigheden onderzoek naar de wereld van het winkelen. ‘Door de opkomst van internet wordt de behoefte aan fysieke winkels steeds kleiner. Vooral winkels waar je weinig deskundig advies nodig hebt, zoals cd-winkels en boekwinkels, hebben het moeilijk. Om mensen uit hun stoel te krijgen moet je iets bieden wat je niet in de computer kunt vinden. Geur, kleur, sfeer, maar ook veelzijdigheid, deskundigheid en service.’ Bovendien willen mensen als ze gaan winkelen ook een broodje kunnen eten, koffie kunnen drinken en andere mensen kunnen ontmoeten. Een combinatie van factoren die deels moet komen van de ondernemers zelf, maar waar gemeenten ook een belangrijke rol in hebben. ‘De winkels die overblijven moet je clusteren in een of een paar centrale gebieden, belevingscentra met alles erop en eraan. De meeste aanloopstraten zullen niet overleven als winkelstraten.’

Een conclusie die wordt getrokken door alles experts, zo ook de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Eind vorig jaar publiceerde de nvm een visie op de toekomst van de aanloopstraten. Want, zo legde de vereniging nog maar eens uit, de leegstand clustert zich juist daar, op de zogeheten B-locaties (tien procent leegstand) en de nog verder gelegen C-locaties (twaalf procent). In de centrumgebieden is er vooralsnog relatief weinig aan de hand. Maar om dat zo te houden, moet er nodig worden ingegrepen.

Voor wethouder Meeuwis kwam het advies als geroepen. Op basis van de veranderende functie van het winkelen en van centrumgebieden in het algemeen werkt hij aan een integrale visie op de toekomst van het stadshart van Breda. In reactie op de nvm liet hij in BredaVandaag.nl optekenen dat hij speelt met de gedachte om de Boschstraat te transformeren in een chique woonstraat. Hoewel het hem de nodige hoon van het volk en weerstand uit de politieke arena opleverde, staat hij nog steeds achter het idee. ‘Je moet detailhandel niet uitsluiten, maar je moet het wel makkelijker maken om de functie van een pand te veranderen. In een kantoor, een woning of iets anders. Als we niets doen, vind je in de Boschstraat straks alleen nog maar een riedel belwinkels.’

En er moet volgens Meeuwis veel meer gebeuren in een tijd waarin de functie van het stadshart snel verandert en oude zekerheden verdwijnen. ‘Breda trekt 4,5 miljoen bezoekers per jaar. Zij zijn een van de pijlers van de economie. Maar het is niet vanzelfsprekend dat mensen blijven komen. Je moet als stad zorgen dat je genoeg te bieden hebt. Alle deskundigen zeggen dat een middelgrote stad als Breda, met een historisch stadshart van achthonderd jaar oud, de juiste ingrediënten heeft om ook in de toekomst aantrekkelijk te blijven voor bezoekers en bewoners. Maar dat gaat niet vanzelf. Want hoe onderscheiden we ons van Amersfoort, Zwolle, Groningen of Nijmegen? Hoe zorgen we dat het winkelend publiek hier aan zijn trekken komt? Dat de bereikbaarheid goed is? Het zijn allemaal vraagstukken waar we een antwoord op moeten vinden om een duurzaam economisch model te creëren.’

Lopend over de Grote Markt zou je niet direct zeggen dat zich een groot vraagstuk aandient. Zelfs op een frisse voorjaarsochtend zijn de terrassen goed gevuld. In de straten vind je een veelzijdig aanbod aan winkels, van chique tot skate, van boeken tot zeep. Slechts hier en daar een grote keten en pas iets verderop zie je wat leegstand. Maar het verrassende assortiment is ook een valkuil, legt Meeuwis uit. ‘Winkelend publiek wil diversiteit, maar wil ook de bekende formules. En die hebben we hier te weinig.’ Hij doelt niet op klassiekers als V, Hema en Bruna, maar op grote ketens uit het buitenland die steeds meer behoefte hebben aan grote oppervlaktes.

Volgens Gertjan Slob, directeur onderzoek van onderzoeksbureau Locatus, is het een van de grote problemen waar Nederlandse steden mee kampen. ‘In Nederland hebben we van oudsher kleine winkelruimtes. Dat is heel charmant, maar het zorgt er wel voor dat bepaalde populaire formules niet landen.’ Met winkels als H, Vero Moda en Zara lukt het vaak nog, maar kledingwinkels als Primark, Urban Outfitters en The Sting, elektronicazaak Saturn en de Britse allesverkoper Marks Spencer blijven weg omdat ze niet de ruimte kunnen vinden die ze zoeken. Dat heeft weer gevolgen voor de aantrekkingskracht van de stad en de concurrentiepositie ten opzichte van andere (buitenlandse) steden, maar ook ten opzichte van internet.

Het is een van de redenen waarom Breda werkt aan het nieuwe winkelgebied Achter de Lange Stallen. Een oud kazerneterrein dat al jaren fungeert als parkeerterrein. Als het aan Meeuwis en zijn collega’s ligt, ondergaat het gebied de komende jaren een metamorfose en verrijst er een complex met appartementen, horeca en nieuwe winkelruimte. Gezien de leegstand een opmerkelijke keuze, maar niet onverstandig, denkt Gertjan Slob. ‘Het risico is dat het ten koste gaat van bestaande winkelstraten, maar als je het goed inkadert, kan het juist een aanvulling zijn. Dan kunnen het nieuwe winkelgebied en het oude winkelgebied elkaar versterken.’

In Breda wordt met argwaan gekeken naar het project, dat door de crisis en de kritiek al jaren is vertraagd. Joep Adank in de Boschstraat heeft er geen goed woord voor over. ‘Het is alleen maar meer concurrentie voor onze straat.’ Ook zijn straatgenoten van De Pauw zien niet veel heil in Achter de Lange Stallen. Dien van den Munckhof en Ton Kroes verkopen in hun eigen ‘schatkamer’ allerhande boeddhistische en hindoestaanse pracht en praal. Kleding, sieraden, tassen, lampen, kleden en nog veel meer. Kortgeleden werden ze gekozen tot de leukste winkel van de stad. ‘Maar dat was een verkiezing van een of ander bedrijf’, relativeert Van den Munckhof. Dat neemt niet weg dat De Pauw een bijzondere winkel is. Aan beleving geen gebrek. Het biedt precies de geur, kleur en sfeer waar het moderne winkelend publiek naar op zoek is. Maar ja, de winkel zit wel in de Boschstraat. ‘We hebben gelukkig een grote klantenkring die speciaal naar ons komt’, vertelt Van den Munckhof, ‘maar je merkt dat de straat zelf niet veel publiek trekt. Ik was gisteren bij Anja van de antroposofische speelgoedwinkel Leander verderop en zij zei ook dat het zo rustig is.’ ‘We gaan ook een internetwinkel openen’, vult partner Kroes aan. ‘Anders denk ik dat we het niet redden.’

Tien jaar geleden zag het er nog heel anders uit. Onder aanvoering van een betrokken bewoonster werd een grootschalige actie op touw gezet. Ondernemers, eigenaren en gemeente bundelden de krachten. De straat werd volledig onder handen genomen, panden werden opgeknapt en nieuwe ondernemers werden aangetrokken. Van den Munckhof: ‘Toen hadden we echt het gevoel dat we de straat nieuw leven konden inblazen, maar die energie is helemaal weggezakt.’ Als actief lid van de ondernemersvereniging ziet Kroes het met lede ogen gebeuren. ‘We hebben er zoveel tijd en energie ingestoken, maar op de een of andere manier lukt het toch niet. Terwijl het zo’n mooie straat zou kunnen zijn. Veel leuker dan zo’n nieuw winkelcomplex.’ Van den Munckhof: ‘Met weer van die saaie ketens waar geen enkel gevoel in zit. Waar medewerkers niet weten wat ze verkopen en wie hun chef is. Ik weet van alles wat we verkopen precies waar het vandaan komt, wie het gemaakt heeft en onder welke omstandigheden. Volgens mij hebben mensen juist behoefte aan dat persoonlijke.’

Cees Meeuwis begrijpt het gevoel van de ondernemers. Hij zou de winkelstraten graag gevuld zien met zaakjes met gemacrameede tassen. ‘Maar dat is gewoon niet haalbaar. De huren zijn voor veel kleine ondernemers te hoog en vastgoedeigenaren laten die prijs liever niet zakken.’ Slob ziet wel een kentering. Na jaren van koppigheid lijken de prijzen geleidelijk aan iets beter betaalbaar te worden. ‘Je ziet nu toch dat de markt zichzelf corrigeert. Het alternatief is leegstand en daar verdien je helemaal niets mee. Leuk is ook om te zien dat verhuurders nu veel positiever kijken naar kleine ondernemers. Vroeger wilden ze liever de zekerheid van een keten, maar nu die geen geld hebben zijn ze blij met iedere huurder.’

Maar voorlopig zal de stad het voor een groot deel moeten hebben van het grootkapitaal_. Meeuwis:_ ‘De grotere winkelformules trekken veel publiek en zo vergroot je ook de markt voor ambachtelijke en andere mooie spullen. En andersom. Het moet een wisselwerking zijn.’ En dat doe je volgens hem door vrijheid te geven aan investeerders, eigenaren en ondernemers. Zoals hij winkeliers al de vrijheid gaf om in hun zaak ook koffie en thee te schenken en broodjes en ander lekkers te serveren. Een verruiming van het bestemmingsplan waar ook met scepsis op werd gereageerd. ‘Mensen waren bang dat alle winkels zouden veranderen in broodjeszaken, maar een ondernemer is echt niet zo gek om de dertigste broodjeszaak in een straat te openen. Het biedt ruimte voor nieuwe initiatieven, nieuwe concepten, verrassing en diversiteit.’ Eigenschappen die doorslaggevend zijn in de overlevingsstrijd van het hedendaagse stadshart. Als voorbeeld van het succes van het nieuwe beleid noemt Meeuwis de nieuwe Jumbo, waar je niet alleen kunt kopen, maar ook eten. ‘Doordat wij die ruimte geven, heeft Jumbo een concept ontwikkeld dat uniek is in Nederland. Dat is toch mooi?’

Gertjan Slob kan zich vinden in de visie van Meeuwis. ‘Herbestemmen van winkelruimtes, zeker in aanloopstraten, is een goed idee. Hoewel het zuur is voor de ondernemers in de straat omdat er gedurende het proces van transformatie steeds minder klanten komen. En voor de eigenaren van de panden is het vervelend omdat die minder waard worden.’ Maar over de Jumbo heeft hij twijfels. ‘De trend is juist dat de grote supermarkten, de weidewinkels aan de randen van de stad, verdwijnen. Dat zie je ook in België en Frankrijk. Mensen hebben weer behoefte aan een kleine supermarkt dicht bij huis. Voor een keukenapparaat gaan ze liever naar een speciaalzaak waar ze deskundig worden geholpen, in een meer sfeervolle omgeving.’

Een ontwikkeling die perspectief biedt voor binnensteden en dorpskernen. Maar dan moet er wel adequaat worden gehandeld. Veel gemeenten doen nog altijd weinig om de toenemende leegstand tegemoet te treden en als er iets gebeurt is het vaak een tijdelijke oplossing. Etalageversiering, pop-up stores, tijdelijke galeries, in de hoop de spiraal te doorbreken. Slob: ‘Als gemeente heb je juridisch ook weinig middelen. Je kunt winkeliers niet dwingen om van de ene straat naar de andere te verhuizen. Het verruimen van de bestemming, zoals Meeuwis wil in Breda, is een van de weinige opties.’ Een maatregel die ook wordt genomen in een aantal andere gemeenten met hoge leegstand. Zoals in het Zuid-Limburgse Brunssum, waar eigenaren na zes maanden leegstand verplicht zijn om met de gemeente in overleg te gaan over de toekomstige bestemming van het pand. Tot woonruimte, kantoorruimte of zorglokatie.

Ook in de Boschstraat zijn de nodige panden van functie veranderd, vertelt Ton Kroes van De Pauw. ‘Vergeleken met een jaar of tien geleden zijn er al meer woonhuizen en kantoren. Maar ik geloof nog steeds dat de Boschstraat een mooie, succesvolle straat kan worden. We hebben als ondernemersvereniging al eens op het punt gestaan een straatmanager aan te stellen. Misschien moeten we daar nog een keer over nadenken.’ Meeuwis: ‘Ik heb een keer een interview gelezen met die vrouw die in Amsterdam de Haarlemmerstraat onder handen heeft genomen.’ Nel de Jager? ‘Ja, die. Misschien moeten we haar eens uitnodigen. Ik ben heel benieuwd wat zij voor ideeën heeft voor onze aanloopstraten.’

Nel de Jager was een van de eerste straatmanagers, tussenpersonen die bemiddelen tussen eigenaren, gemeente, investeerders en ondernemers in een poging een straat nieuw elan te geven. Een formule die niet alleen in de Amsterdamse Haarlemmerstraat en Haarlemmerdijk tot succes heeft geleid. Zo wist Schiedam, de stad met het op een na hoogste leegstandscijfer van het land, het tij enigszins te keren. Een actieve lobby onder potentiële ondernemers en andere betrokken partijen leverde een daling van de leegstand op. Slob: ‘Daaraan zie je hoeveel effect het kan hebben als een gemeente een duidelijk idee heeft over de toekomst van een gebied en vervolgens ook in actie komt. Dat gebeurt nog erg weinig.’

In Noord-Brabant, waar bijna vijfhonderdduizend vierkante meter winkelruimte leegstaat – een klein deel in de centrumgebieden, een veel groter deel in aanloopstraten, winkelcentra, meubelboulevards en outletterreinen – besloot de provincie bij gebrek aan activiteit van lokale bestuurders zelf in actie te komen. De gedeputeerden presenteerden in januari een nota waarin zijn pleiten voor een complete stop op de bouw van winkelruimte, zeker aan de randen van de stad. Hiermee hopen zij de functie van de stads- en dorpskernen te redden. Bovendien willen zij een betere afstemming tussen de gemeenten, zodat steden, dorpen en regio’s niet met elkaar concurreren, maar elkaar aanvullen. Als het plan voor de Jumbo Foodmarkt nu zou zijn gepresenteerd, zou het zijn afgewezen.

Slob vindt de nota een goed initiatief. ‘Overheden moeten de regie nemen en als gemeenten het zelf niet doen, dan maar de provincie. Die kan er ook voor zorgen dat niet elke stad een eigen meubelboulevard heeft, waar weinig klanten komen, maar dat elke regio er een heeft.’

Meeuwis ziet weinig heil in de ambities van de provincie. Hij trekt zich liever zo weinig mogelijk aan van andere steden. Hij weet dat juist Breda flink kan profiteren van de nieuwe strijd om de bezoekers. Voor hem geen nostalgische pogingen om de dorpskernen in leven te houden, laat hij weten aan BredaVandaag.nl.‘Dat is een poging om de economie van het heden als de economie van het verleden in elkaar te knutselen. Je ziet wat er is gebeurd met de kruidenierszaken. Dat zijn supermarkten geworden. Dat vinden we allemaal jammer, maar in de detailhandel zijn de deskundigen het erover eens dat je niet moet fragmenteren, maar juist moet concentreren. Dus winkeloppervlak met veel variëteit.’

Maar wat betekent dat voor Joep Adank met zijn drogisterij? Hij tilt de krant en een schoteltje met een geschilde appel op en tovert een oude Libelle in een plastic hoesje te voorschijn. In een commentaar beschrijft hoofdredactrice Franska Stuy haar bijzondere, toevallige bezoek aan zijn winkel. Voorzien van naam, straat en huisnummer en de oproep om Adank vooral de groeten te doen. ‘Dat schijnt ze nooit te doen’, vertelt Adank. ‘Maar bij mij wel.’ En heeft het hem inderdaad nieuwe klanten opgeleverd? ‘Dat weet ik eigenlijk niet. Ik heb het niet gemerkt.’

Bij De Pauw denken Kroes en Van den Munckhof na over de toekomst van de straat. Volgende week komt Meeuwis met de ondernemersvereniging praten over zijn idee om de straat langzaam te laten transformeren. ‘Het is een aardige kerel hoor. Maar ja, wel een vvd’er…’, zegt Kroes. En na tien jaar strijd is de fut er bij de ondernemersvereniging een beetje uit. Kroes weet ook niet meer zo goed hoe het tij nog gekeerd kan worden. De grootschalige opknapbeurt van museum Moti een blok verderop heeft weinig opgeleverd. ‘En waar nu een keukenboer zit, daar zou een supermarkt komen. Dat was heel concreet. Albert Heijn werd het vaakst genoemd. Dat zou veel publiek naar de straat hebben getrokken waar we allemaal van hadden kunnen profiteren. Maar het ketste op het laatste moment af omdat je hier niet makkelijk kunt parkeren.’

Precies zoals Joep Adank het al zei. Had hij trouwens al verteld over de parkeergarage die was beloofd maar nooit is gekomen? En over de plannen om automobilisten in de toekomst te verplichten om aan het einde van de straat rechtsaf te slaan? ‘Dat zou helemaal het einde van de bereikbaarheid zijn. Doodzonde. Want met een warme bakker, een slager en een groenteboer zou de Boschstraat weer een prachtige straat kunnen zijn.’ Hij bergt de Libelle weer netjes op. Een kilometer verderop staat het bezoek van Beatrix op het punt van beginnen. Bij de Jumbo wordt nog altijd naarstig gezocht naar het gouden ei. Bij Adank blijft het rustig.