De huurder betaalt voor de marktwerking

Een studentenkamer uit Dubai

Woonminister Stef Blok moet flink bezuinigen op de huurtoeslag. Maar de exploderende uitgaven zijn vooral het gevolg van zijn eigen wens tot meer marktwerking.

Medium hh 44615633

Zomaar een sociale huurwoning drie hoog in de Indische Buurt in Amsterdam. Tot voor kort stond deze woning nog in een Vogelaarwijk, nu prijst woningcorporatie Eigen Haard de buurt aan als ‘een leuke opkomende wijk met veel leuke restaurantjes’. Toen een huurder deze zomer vanwege gezinsuitbreiding dit kleine appartement van 49 vierkante meter achterliet, zag hij dat zijn woning plotsklaps bijna de helft meer ging kosten: 650 euro in de maand. Binnen 24 uur reageerden er 488 mensen op de woning, en dat terwijl alleen woningzoekenden met een inschrijftijd van meer dan tien jaar kans maakten.

Zo’n fikse huurverhoging is geen uitzondering. De huren in Nederland zijn sinds 2010 met gemiddeld twintig procent gestegen. De laagste inkomensgroep, waarvan het overgrote deel huurt, is inmiddels veertig procent van het inkomen kwijt aan woonkosten. Huren wordt bovendien steeds duurder ten opzichte van kopen, blijkt uit cijfers van het imf over de wereldwijde woningmarkt. Nergens in de 33 landen die daarin zijn meegenomen (van Turkije tot de Verenigde Staten en Japan) liep de verhouding tussen huren en kopen de afgelopen vijf jaar zo snel uiteen als in Nederland.

Met de huurprijzen stijgen ook de uitgaven aan de huurtoeslag. Het rijk compenseert huurders van sociale huurwoningen die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen. Naar verwachting geeft het rijk in 2019 zo’n vier miljard euro uit aan de huurtoeslag, een toename van 64 procent sinds 2013, het eerste jaar waarin het huidige kabinet de gereguleerde huren met maximaal 6,5 procent liet stijgen.

Dat de kosten voor de huurtoeslag zouden toenemen, was geen verrassing. Maar omdat de lonen achterbleven en meer mensen huurtoeslag aanvroegen, was de overheid in 2014 ineens 258 miljoen euro meer kwijt aan huurtoeslag dan gepland. Minister Stef Blok (vvd) van Wonen presenteert op Prinsjesdag waarschijnlijk een bezuiniging.

Corporaties kwamen hem al tegemoet door aan te kondigen dat ze hun huren met maximaal één procent boven op de inflatie verhogen, wat de komende twee jaar een besparing van zestig miljoen op de huurtoeslag oplevert. Daarvan sluisde Blok direct veertien miljoen door naar private verhuurders. Zij mogen hun huren harder laten stijgen dan corporaties, zodat hun ‘verdiencapaciteit niet beperkt wordt’, schreef hij in juli aan de Kamer. Maar brengen die marktpartijen ons ook goede, betaalbare woningen?

De overheid heeft zich sinds het begin van de twintigste eeuw actief bemoeid met de volkshuisvesting. De eerste woningwet, van de liberale minister Hendrik Goeman Borgesius, kwam er omdat de markt tekortschoot. Onderzoek had aangetoond dat bijna de helft van de stedelingen in piepkleine en slecht onderhouden woningen of zelfs lage kelders woonde. De woningwet stimuleerde de bouw van goede woningen. De staat verstrekte leningen voor nieuwbouw en gaf subsidies aan woningbouwverenigingen waarmee ze de lage ‘sociale’ huren compenseerden. De bijdragen waren tijdelijk, verzekerde de liberale overheid; de markt moest zijn werk kunnen doen en de overheid mocht de huren niet blijvend drukken.

Toch groeide de sociale huisvesting gestaag door. Na de Tweede Wereldoorlog lag het land in puin en was er een enorme woningnood. Dankzij de staatssubsidie werd er volop gebouwd. In de loop van de jaren zestig kwam echter de slechte kwaliteit van veel van deze woningen onder de aandacht. Om die te verbeteren was een beetje marktwerking nodig. De prijs van een nieuwe woning ging omhoog en de huren stegen mee. De huursubsidie werd bedacht om mensen te compenseren die deze huurverhogingen niet konden betalen. Want iedereen had recht op een ‘zelfstandige woonruimte van goede kwaliteit tegen een prijs die in een redelijke verhouding staat tot het inkomen’.

Al onder het kabinet-Den Uyl (1973-1977) vervijfvoudigden de uitgaven aan de huursubsidie. In de neoliberale jaren tachtig werd de huursubsidie geleidelijk een vangnet om meer marktwerking binnen de volkshuisvesting mogelijk te maken zonder dat het halve land op straat zou komen te staan. Toch was de overheid nog altijd verreweg het meeste geld kwijt aan subsidies en leningen voor nieuwe woningen.

De volkshuisvesting drukte begin jaren negentig voor tien procent op de rijksbegroting. Om daar vanaf te komen, zijn de corporaties midden jaren negentig verzelfstandigd. Corporaties gingen de markt op. Ze mochten geld lenen, huizen verkopen en huren verhogen om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Afgezien van een garantstelling voor leningen kosten corporaties de staat sindsdien feitelijk geen geld meer. Alleen de huursubsidie bleef stijgen, want die volgt altijd de wens van meer marktwerking: tussen 1995 en 2000 stegen de uitgaven met zestig procent.

De corporatiesector moet krimpen, en ook dat kost geld. Volgens de liberalen werkt onze grote sociale huurmarkt oneerlijke concurrentie en marktverstoring in de hand. Private beleggers moeten meer ruimte krijgen om woningen te bouwen voor mensen met middeninkomens, een argument dat uit de hoek van vastgoedbeleggers al jaren klinkt en nu ook in Den Haag gehoor vindt.

Marktpartijen krijgen vrij spel om de krenten uit de pap te vissen

Blok begon daarom een kruistocht tegen de woningcorporaties, met als hoogtepunt de verhuurderheffing. Officieel staat die te boek als een ‘bijdrage om de staatsschuld te verminderen’, maar in feite is het een belasting op goedkope huurwoningen. Tot 2017 moet deze bijdrage de schatkist 1,7 miljard opleveren. Wat er daarna met deze heffing gebeurt, is nog niet bekend.

Corporaties betalen nu dus aan de staat in plaats van omgekeerd. En om dat te kunnen doen, moeten ze stevig bezuinigen. Ze ontslaan mensen, verhogen hun huren soms tot boven de sociale huurgrens en verkochten in het voorbije jaar 14.300 woningen aan marktpartijen. Amsterdam, met de grootste sociale huursector, verliest zo jaarlijks 2200 sociale huurwoningen.

De markt is nu aan zet. Naar verluidt houden zo’n veertig internationale partijen de Nederlandse huurmarkt nauwlettend in de gaten, want zelfs op sociale huurwoningen zijn goede rendementen te halen en de risico’s zijn laag. Gereguleerde huren zullen altijd harder stijgen dan de inflatie. Bovendien mogen private verhuurders van Blok vanaf volgend jaar hun huren sneller laten stijgen dan corporaties. En nu de bouw van huurwoningen als gevolg van de verhuurderheffing stilligt, zal de woningnood toenemen. Investeerders rekenen erop dat door schaarste en de aantrekkende economie de woningprijzen weer gaan stijgen, waardoor ze hun huurwoningen straks met winst kunnen doorverkopen. Daarbij zijn de huren hier door decennia van huurtoeslag hoog. ‘De huurtoeslag zorgt ervoor dat je een hogere huur kunt vragen en dat je een woning altijd kunt verhuren. In die zin heeft een particuliere verhuurder er ook baat bij’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft. Doordat de overheid tot maximaal de helft van de huur vergoedt, gingen ook mensen met relatief lage inkomens met hoge huren akkoord.

Neem een studentenkamer. Wie goedkoop wil wonen, gaat op zoek naar een zelfstandige studentenkamer met eigen keuken, badkamer en voordeur. Dankzij de huurtoeslag kost dat vaak minder dan een kamer in een studentenhuis, waarvoor je geen toeslag ontvangt.

Vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars doken de afgelopen jaren dan ook op deze markt als vliegen op stroop. Ze bouwen duizenden kamers in overbevolkte studentensteden waar de woningnood groot is. Deze kleine woningen leveren relatief hoge huren op en worden bovendien steeds goedkoper om te bouwen omdat de overheid de afgelopen jaren de bouweisen verlaagde. ‘Logisch dat private investeerders en beleggingsfondsen nu specifieke delen van de sociale woningmarkt zoals studentenhuisvesting ontdekken’, zegt Boelhouwer. ‘Het verbaast me eigenlijk dat ze niet eerder zijn ingestapt.’

Zo bouwt de Duitse belegger International Campus AG (deels in handen van investeringsfonds Alcazar uit Dubai) in samenwerking met studentencorporatie duwo 2250 studentenappartementen in Amsterdam en Leiden. Samen met het Nederlandse beleggingsfonds Haerzathe bouwt duwo aan een campus met 1250 studentenwoningen in Amsterdam-Zuidoost. Haerzathe spiegelt investeerders een rendement van ruim zeven procent voor. Ook andere grote partijen als Bouwfonds, Syntrus Achmea en Van Weijnen kochten en bouwden de voorbije jaren vele honderden studentenwoningen.

Voorlopig wagen private partijen zich nog niet aan de bouw van gewone sociale huurwoningen. Een studentenkamer van vijftien vierkante meter die vierhonderd euro kale huur oplevert, is lucratiever dan een huurwoning van zestig vierkante meter die niet meer dan 710 euro (de sociale huurgrens) mag kosten.

Investeerders uit binnen- en buitenland hebben wel interesse in de goed onderhouden corporatiewoningen die er al staan. Zo kocht het Britse Round Hill Capital vorige maand 3800 woningen in dertig gemeenten van het Woninginvesteringsfonds. Vorig jaar nam het Duitse fonds Patrizia al 5500 woningen van Vestia over. In Nieuwsuur schatte de voorman van vastgoedadviesbureau Capital Value dat er dit jaar nog eens vijf- tot tienduizend corporatiewoningen aan beleggers worden verkocht.

De verwachting is dat deze investeerders de huren op termijn zullen verhogen en daarna de woningen zullen doorverkopen. Boelhouwer: ‘De grote beleggers en investeringsfondsen denken in termijnen van vijftien tot twintig jaar. Zij willen zo snel mogelijk de huurwoning liberaliseren en na verloop van tijd de woning verkopen.’

Het is dus nog maar de vraag of die private beleggers veel gaan bijdragen aan onze volkshuisvesting. Woningcorporaties investeerden in 2013 gezamenlijk zeven miljard euro in (milieuvriendelijke) woningen en leefbare wijken. Private investeerders denken vooral in termen van rendement en lage risico’s. Veelzeggend is dat de Duitse belegger Patrizia geregistreerd staat in belastingparadijs Luxemburg. Deze opkoper van Vestia-woningen hoeft daarom geen vennootschapsbelasting te betalen, terwijl corporaties dat wél moeten.

Je zou het door alle incidenten bijna vergeten, maar de corporatiesector werkt prima. Corporaties bouwen betaalbare huurwoningen en dat kost de belastingbetaler vrijwel niets. Zelfs het reddingsplan voor Vestia kostte de overheid geen geld. Toch wil de minister de corporatiesector graag een kopje kleiner maken. Marktpartijen krijgen vrij spel om de krenten uit de pap te vissen, die ze over een aantal jaar, en een paar huurstijgingen verder, weer met winst kunnen doorverkopen. Nieuwe woningen bouwen ze vooral voor de lucratieve studenten, maar daarmee dringen ze de wachtlijsten voor sociale huurwoningen niet terug. En nu mogen ze ook nog eens hun huren sneller laten stijgen. Opdat hun ‘verdiencapaciteit’ niet in gevaar komt.


Beeld: Mats van Soolingen / HH