Oplossingen voor de woningmarkt

Gij zult aflossen

De tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen legt goed uit hoe we ons zo in de nesten hebben kunnen werken. Helaas blijft op echte oplossingen voor de hypotheekzeepbel een taboe rusten.

Medium 04966772

Fictief voorbeeld: Jack koopt in 2008 een huis voor 100. Hij leent extra voor kosten koper en verbouwing: de hypotheek bedraagt 120. Vandaag, vijf jaar later, brengt het huis geen 100 meer op, maar zou het voor 80 verkocht kunnen worden – de huizenprijzen zijn met 20 procent gedaald. Joyce echter, die het huis graag wil kopen en toevallig in dezelfde financiële situatie zit als Jack vijf jaar eerder, kómt niet eens meer aan 80. Ze kan maximaal nog 70 lenen.

Dit gat, tussen de uitstaande schuld van Jack van 120 en de betaalcapaciteit van Joyce van 70, is waar het allemaal om draait. Maar voor dit gat van 50 schijnt niemand in de politiek oog te hebben. De woorden van minister Blok (Wonen en Rijksdienst, vvd) dat nu er ‘duidelijkheid’ is de woningmarkt ‘een impuls’ kan krijgen, duiden niet alleen op onbegrip. Ze zijn vooral cynisch voor de mensen die klem zitten. Met dank aan de mede door zijn partij gepropageerde fiscale stimulering om je hoofd zo ver mogelijk in de hypotheekstrop te steken.

De situatie van Jack is namelijk geen onzinvoorbeeld. De leencapaciteit is door de diverse regels zo ver teruggeschroefd dat vele Joycen in Nederland inderdaad 50 minder kunnen lenen dan Jack een paar jaar eerder. Vóór de crisis golden er voor het leenbedrag geen harde regels. Niet ten opzichte van het onderpand (loan-to-value, ltv), en niet ten opzichte van het inkomen (loan-to-income, lti). Nederland was koploper ltv’s, oftewel het ‘onder water aankopen’ van een huis. Hypotheken die de waarde van de woning met 20 procent overstegen waren geen uitzondering. De Autoriteit Financiële Markten (afm) meldt dat banken in sommige gevallen zelfs tot wel 180 procent van de onderpandwaarde financierden.

Dat deden de banken omdat ze niet alleen het huis als onderpand hebben, maar ook altijd nog achter de koper met zijn inkomen aan kunnen gaan. Maar ook ten opzichte van het inkomen gingen banken ver. Wie een beetje goede carrièrevooruitzichten had, en wellicht ook nog een partner die, mocht die ooit gaan werken, aan de verdiencapaciteit van het stel kon bijdragen, kreeg soms tot wel acht keer het bruto jaarsalaris mee.

Dat is voorbij. Banken moeten zich houden aan door het Nibud opgestelde inkomens­toetsen. Kopers krijgen nu niet meer dan een slordige vier keer hun inkomen als hypotheek. Dat komt in sommige gevallen dus neer op een halvering van de huizenkoopkracht. En ja, nog steeds is het mogelijk een huis onder water te kopen, maar minder fors dan voor de crisis. De ltv mag nu maximaal 106 procent bedragen, en dat wordt geleidelijk verder teruggebracht naar 100.

Daar komt bij dat starters vanaf 1 januari verplicht moeten aflossen. Weliswaar heeft dat op de inkomenstoets geen directe invloed, want het Nibud deed in zijn sommetjes uit voorzichtigheid al alsof iedereen aflost. Maar, bevestigt de Vereniging Eigen Huis: omdat kopers minder hypotheekrente kunnen aftrekken, én omdat hun maandlasten in het begin fors hoger zijn, is ook deze maatregel een aanslag op de leen­capactiteit.

Natuurlijk kocht niet iedereen zoals Jack precies op het hoogtepunt van de markt een huis. Misschien komt er ook wel iemand anders langs dan Joyce, iemand die veel meer verdient of winst uit een vorig huis meeneemt. Maar feit is dat bij marktleider Rabobank liefst 31 procent van de hypotheken onder water staat. Bij ruim één op de tien leningen bedraagt de hypotheek zelfs meer dan 115 procent van de woningwaarde. Die laatste pluk problematische hypotheken alleen al bestrijkt meer dan de helft van het eigen vermogen van de bank. Geen wonder dat buitenlandse beleggers zenuwachtig zijn over ons financiële systeem.

Wat te doen? Verbijsterend is het onbegrip – of is het onwil? – van politici over de werkelijke aard van de problemen. Veel verder dan te schetsen hoe we zulke zeepbellen in de toekomst kunnen voorkomen, komt bijvoorbeeld de ser niet. Ook de Kamercommissie Huizenprijzen, die vorige week haar rapport presenteerde, gaat om de olifant van de hypotheek-erfenis heen. Tegelijkertijd zijn er plannen zoals die van de commissie-Dijkhuizen (pensioenfondsen moeten met staatsgarantie in hypotheken beleggen) of van een Amsterdamse gemeentehypotheek, die beogen lenen makkelijker te maken in een tijd dat ‘banken zo moeilijk doen’. Maar uit het voorbeeld van Jack en Joyce bleek dat niet de banken maar de Nibud-normen de beperkende factor zijn.

Wat kan er dan wél gedaan worden om die 70 en die 120 bij elkaar in de buurt te brengen om zo het gat van 50 te overbruggen? Heel simpel: óf de huidige koopcapaciteit van 70 wordt opgepompt tot 120. Óf de schuld van 120 gaat terug naar 70. Meer smaken zijn er niet. In beide gevallen is het doel dat Jack zijn vrijheid om te bewegen (en te slapen en te ondernemen en te consumeren) weer terugkrijgt door schuldenvrij van zijn huis af te kunnen komen.

De ‘groeimanier’ vergt een fors stijgend inkomen van alle Joycen van Nederland. Dat vereist weer een sterke groei van de economie, al dan niet geholpen door wat meer inflatie. De kans daarop is erg klein. Zeker gezien de suïcidale strategie van het kabinet-Rutte om Nederland ‘uit de problemen te krimpen’. Maar ook structureel zijn er groeiproblemen, als we mensen als Rabo-econoom Hans Stegeman moeten geloven. Vergrijzing, magere verwachte productiviteitsgroei, gebrek aan grondstoffen en de schulden-overhang zetten de komende tijd een rem op de economische groei. Ook een flinke inflatie is niet te verwachten: fabrieken draaien vooralsnog onder hun capaciteit, van loon­inflatie is door de hoge werkloosheid weinig sprake, en de ecb waagt zich niet aan monetaire experimenten als in de Verenigde Staten en Japan.

Er zit dus maar één ding op om Jack zijn vrijheid terug te geven: zijn schuldenlast moet omlaag. Of het nou in de vorm is van afboeken op de hypotheek of van het kwijtschelden van rente, de banken zullen hun verlies moeten nemen. De schuldenberg moet mee naar beneden bewegen in een economie die krimpt, waar de koopkracht al jaren onder druk staat, met een snel oplopende werkloosheid en dalend vertrouwen. Met andere woorden: onze inkomens kunnen de weelde van een enorme schuldenberg niet langer dragen.

Het moest ook een keer vastlopen. De totale schuld van Nederlandse gezinnen en bedrijven is in een paar decennia toegenomen van ongeveer vijftig procent naar 250 procent van het gezamenlijk inkomen. Vrijwel de gehele toename van die schuld is gaan zitten in niet-productieve sectoren, zoals onroerend goed en financiële speculatie. De overmatige schuld is dus niet ontstaan als krediet voor fabrieken, machines of infrastructuur. In plaats daarvan heeft ze de prijzen van huizen en kantoren opgedreven en de balansen van banken en beleggers doen groeien.

Dat is om twee redenen een probleem. Ten eerste geven die niet-productieve schulden geen extra groei. Dat maakt het per definitie onmogelijk om ze met rente terug te betalen op het moment dat prijzen van bijvoorbeeld huizen niet meer stijgen. Erger is, ten tweede, dat we een steeds groter deel van ons inkomen kwijt zijn aan het in stand houden van de financiële zeepbel. Daardoor krijgt de échte economie steeds minder zuurstof. In 1950 gaven Nederlanders zeven procent van hun inkomen uit aan woongenot. Rond 2008 was de ‘woonquote’ voor koopwoningen opgelopen tot liefst dertig procent.

De maandelijkse hypotheek waar veel mensen onder zuchten is meer dan alleen een bron van zorg. Doordat we zo moeten sappelen voor ons stulpje houden we minder geld over voor aankopen waar de echte economie van moet groeien. Het is als een tumor die steeds meer levenssap aan het lichaam onttrekt en daarmee de patiënt verzwakt. Niet voor niets is het Engelse ‘mortgage’ afgeleid van het Latijn; het betekent ‘doodscontract’.

Om al die redenen betoogt een snel aan invloed winnende school van economen en historici dat schulden moeten worden afgeboekt. Niet alleen om de huizenmarkt weer op gang te krijgen, maar ook om de producerende economie weer lucht te geven. Toch rust op die voor de hand liggende oplossing in Nederland vooralsnog een taboe. Het onderwerp schuld wordt omgeven door een muur van morele oordelen. Schuld is bijna een metafoor voor ‘schuldig zijn’ aan iets.

Door de hele geschiedenis heen is uitgifte van krediet en de daaropvolgende schuldrelatie tussen mensen een sterk cultuurbepalende factor geweest. Het is belangrijk om in deze tijd, nu schuld en de manier hoe we ermee omgaan de wereld in een diepe depressie dreigt te storten, ons te realiseren dat door de geschiedenis heen op heel verschillende manieren tegen schuld is aangekeken. Maar ook dat er momenten waren waarop het doorbreken van schuldtaboes tot grote, positieve omwentelingen heeft geleid.

In zijn boek Debt, the First 5000 Years beschrijft antropoloog David Graeber hoe bepaalde kasten in India ten oosten van de Himalaya tot in de jaren zeventig in de greep waren van schulden. Die werden van generatie op generatie door­gegeven. Nieuwe kasteleden werden bij geboorte direct ter wereld verwelkomd met een onbetaalbaar grote schuld aan een heersende kaste. De schuldafhankelijkheid betekende een leven lang als slaaf te werk worden gesteld. Een kostbare aangelegenheid als het uithuwelijken van je dochter werd met een extra lening gefinancierd. Die kon alleen voldaan worden door diezelfde dochter eerst jarenlang ter prostitutie beschikbaar te stellen, voordat ze aan het huwelijkse leven toekwam.

Letterlijk slaaf worden van je schuld was ook iets waar Atheners rond 600 voor Christus mee te maken kregen. Krachtens een wet die aan Aristoteles wordt toegeschreven, moest wanbetaling op schuld worden voldaan met een deel van de toekomstige opbrengst van het land. Daardoor werd je de facto lijfeigene van de schuldeiser. Als dat niet genoeg was om de lening af te lossen, werden jij én je familie zijn slaaf. Maar toen, en daar wordt het voor het moderne Nederland interessant, was daar de progressieveling Solon van Athene. Dichter, bestuurder en een der zeven wijzen. Hij verbood geldleningen met het lijf als onderpand, én hij voerde een ronde van schuldsaneringen door waardoor veel slaven vrijkwamen.

Vooralsnog is de heersende opinie in Nederland dat schuld hoe dan ook moet worden terugbetaald. Dat is te betwisten, op morele en op economische gronden. Krediet draagt per definitie het risico dat het niet terug komt, getuige een opslag op de rente en de zeker­heden die banken trachten in te bouwen. Een bank die een klant acht keer zijn salaris meegeeft als hypotheek had moeten weten dat dit geld in mindere tijden wel eens niet terug kan komen. En economisch: als de doodstraf stond op het niet terugbetalen van schuld zouden er weinig ondernemers meer overblijven. Wanbetaling is net zo goed onderdeel van een schuldsysteem als terugbetalen.

Medium schermafbeelding 2013 05 08 om 13.46.21

De horigheid ligt ver achter ons. Dat weerhoudt historicus en tegendraads econoom Michael Hudson er niet van om de gijzeling waarin de financiële sector de mensheid houdt te vergelijken met de economische repressie van de feodale landheer van weleer. Hij spreekt van renteniers die niets toevoegen, alleen maar zuigen. In plaats van dit te hervormen, houden overheden de situatie in stand door telkens de banken te redden.

Een hedendaags voorbeeld van hoe er anders met hypotheekschuld wordt omgegaan dan bij ons zijn de Verenigde Staten. Daar heeft de bank alléén het huis als borg. Níet de privé-persoon en zijn inkomsten. De dreiging dat mensen kunnen weglopen van hun huis en hypotheek maakt banken een stuk toeschietelijker om iets aan de hypotheekvoorwaarden te doen. De overheid dwingt hen daar met zachte hand ook toe met een programma genaamd ‘Making Home Affordable’. Een ander voorbeeld is Zweden, waar tijdens de vastgoedcrisis van begin jaren negentig onder meer banken gedwongen werden om af te boeken op hun hypotheekleningen.

Schuldaanpassing, of zelfs helemaal de hypotheek niet aflossen: veel Nederlanders zullen ervan gruwen. Maar feit is dat, na een snelle daling, de prijzen in de Verenigde Staten al weer stijgen, de bouwsector werk heeft en de economie groeit. Nog belangrijker is de preventieve werking die hier voor banken van uitgaat. Ze zullen wel uitkijken om nieuwe kopers fors meer dan de waarde van hun woning te lenen. Niet voor niets moeten huizenkopers in de VS eerst een aanbetaling doen.

Nee, dan Nederland. Tot de laatste snik zullen we alles afbetalen. Het tragische is dat hoe harder we nu ons best doen om snel af te lossen het doel alleen maar verder uit zicht raakt. De schuld groeit op dit moment, in plaats van dat ze krimpt. Dat geldt voor de overheidsschuld, maar ook voor de hypotheekschuld. In die val zit ook de fictieve Jack. Hij ligt wakker van zijn schuld van 120. Hij wil zo snel mogelijk naar de 70, zijn vrijheid terug. Helaas is dat een fata morgana. Want net als hij gaat heel Nederland aflossen, inkrimpen en bezuinigen. Niet alleen consumenten, maar ook bedrijven en overheden. Joyce, zijn mogelijke koper, is misschien een ambtenaar die op de nullijn is gezet. Ze trekt noodgedwongen haar bod in. Geen 70, maar slechts 60 kan ze bieden. Als ze überhaupt haar baan nog heeft. ‘Schulddeflatie’ is de econoomse term voor dit type neerwaartse spiraal.

‘Why did nobody see it coming?’ vroeg Queen Elizabeth zich vertwijfeld af over de schuldencrisis. Mensen als Michael Hudson zágen het aankomen. Opvallend is de ontkennende houding van de mainstream-economen over het gevaar van te veel schuld. ‘Debt is not an interesting problem, since, for a country as a whole, debt and credit always cancel out’, stelde bijvoorbeeld Nobelprijswinnaar en Chicago-econoom Robert Lucas, het boegbeeld van deze economische denkrichting. Jack, met zijn huis ruim onder water, zal het waarschijnlijk eerder eens zijn met Willem Buiter, chefeconoom van Citibank, die in 2009 meldde: ‘Alles wat ik interessant vind aan een economie vind ik níet terug in dit type modellen.’

Op dezelfde manier gaat ‘ons eigen’ Centraal Planbureau (cpb) de laatste jaren keer op keer nat. Het cpb berekende in 2008 dat er geen overwaardering was op de woningmarkt. En onlangs, in 2013, zei scheidend directeur Coen Teulings het weer: de huizenmarkt heeft zijn dieptepunt bereikt. De betaalbaarheid van koopwoningen door prijsdaling en lage rente is sterk verbeterd.

Maar zo’n analyse kijkt alleen naar inkomens­stromen. Ze trekt geen conclusies uit de uit de hand gelopen schuldenberg. Laat staan dat ze rekening houdt met wat het betekent om die af te bouwen.

Het Internationaal Monetair Fonds lijkt daar meer oog voor te hebben. In 2008 waarschuwde het imf al dat Nederlandse huizen fors over­gewaardeerd waren. Ook in een recent rapport over de Nederlandse economie slaat de organisatie een andere toon aan dan de politiek en het cpb doen. Laat de huizenprijzen dalen en de mensen ontschulden, betoogt het imf. Het pleidooi van Willem Buiter voor het ‘ont-zombiën’ van banken ligt in diezelfde lijn.

Dat zal ongetwijfeld gevolgen hebben voor de twee overgebleven, nog niet genationaliseerde systeembanken van Nederland. Maar niets doen is in elk geval geen oplossing. ‘Schulden die niet kúnnen worden terugbetaald, worden ook niet terugbetaald’, aldus de lijfspreuk van Michael Hudson. Hoe later dit inzicht, hoe groter de economische schade.


Hans de Geus is beurscommentator bij RTLZ en publicist. Daarvoor was hij obligatiehandelaar

Grafiek: De private schulden worden onbetaalbaar
Bron: Thomson Reuters Datastream

Beeld: Felix Kalkman / HH