Kopen om te verhuren

‘Gipsplaten plus wc erin en je hebt een cashcow’

Particuliere beleggers storten zich op de huizenmarkt in universiteitssteden. Starters die hun eerste huis willen kopen, hebben het nakijken. ‘Dit moet niet langer duren.’

Ric Leenders kijkt om zich heen. In zijn roodblauw geruite overhemd valt hij ietwat uit de toon bij de jasjes zonder das in het vergaderzaaltje even buiten Den Bosch. Met zes mannen en negen vrouwen luistert Leenders hoe een advocaat uiteenzet op welke manier eeuwig plakkende huurders contractueel het best de deur uit te werken zijn. De meeschrijvende huisbazen herkennen het probleem, laten ze weten, ook zij hebben zo nu en dan een overlast veroorzakende huurder van wie ze maar niet af komen.

Leenders is een novice in de wereld van particuliere beleggers. Na 25 jaar bij woningcorporaties in Limburg heeft hij het plan opgevat voor zichzelf te beginnen als beheerder van panden. Naast het bijspijkeren van zijn kennis van het huurrecht ziet hij de cursus van het Financieel Opleidingsinstituut (foi) en belangenvereniging Vastgoed Belang als een kans om voorzichtig te beginnen aan een netwerk onder de aanwezige beleggers.

De meeste cursisten beschikken al wel over een portefeuille met een handvol panden. Het zijn kleine beleggers, particuliere verhuurders. Rendementsdenkers. Geen huisjesmelkers, benadrukken ze. ‘Een van mijn panden verhuur ik aan twee Indiërs. Dat is prima, ze willen alleen steeds dat ik kom eten. Daar heb ik geen zin in, de vlammen slaan me uit de bek’, zegt Eus den Ouden. Toch is de eigenaar van vijf panden rond Amsterdam en in Zwolle bereid ver te gaan voor een goede band met zijn huurders. Onlangs nog, vertelt hij, vergoedde hij een printer die kapot was gegaan door een lekkage.

Door de verhuur van huizen verdienen de beleggers nog wat aan hun vermogen, in de meeste gevallen verkregen door een erfenis of een verkocht bedrijf. Van de spaarrente hoeven ze het niet te hebben. Hoewel de vastgoedrendementen ook niet altijd zijn wat ze voor de buitenwereld lijken: leegstand en onderhoud kosten veel geld, benadrukken meerdere cursisten. De bijna gepensioneerde ambtenaar Ellen Mook bijvoorbeeld erfde met haar broer en zus 24 sociale huurwoningen. Maar van de winst kan ze de broodnodige renovaties niet betalen. ‘Ik ben een kasteelheer zonder geld om het dak te repareren.’

Wat de beleggers in het cursuszaaltje vaak gemeen hebben: het eerste gekochte pandje leidt tot meer. Ze horen bij een toenemende stroom particuliere beleggers op de Nederlandse huizenmarkt, zo blijkt uit recent gepubliceerd onderzoek van het Kadaster in opdracht van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli). Kochten particuliere beleggers in 2009 nog twee procent van alle huizen die in Nederland te koop staan, vorig jaar was dat toegenomen tot vijf procent. Dat is een conservatieve inschatting: huiseigenaren met een tweede huis blijven in het onderzoek van het Kadaster buiten beschouwing. De teller gaat pas lopen bij een derde huis, vermoedelijk niet bestemd voor vakanties of de studerende kinderen.

In samenwerking met het Dagblad van het Noorden en dagblad Tubantia deed De Groene Amsterdammer een paar maanden onderzoek naar de particuliere woningbeleggers in de twaalf universiteitssteden, hun natuurlijke habitat. ‘Vooral in de grote steden en in de studentensteden worden veel woningen gekocht om te verhuren’, schrijven de onderzoekers van het Kadaster. Particuliere investeerders weten zich er immers verzekerd van een huis of kamer zoekende clientèle.

We ontdekten wie de grootste particuliere vastgoedbeleggers van Nederland zijn, en dat drie universiteitssteden te maken hebben met heuse lokale vastgoedbaronnen. En bovenal: door die particuliere beleggers komen starters op zoek naar een eerste koophuis er in alle universiteitssteden steeds minder aan te pas.

Want de invloed van particuliere beleggers is plaatselijk groot, zo valt te lezen in het rapport in opdracht van de Rli. In de populairste wijken, zoals Buikslotermeer en Buitenveldert in Amsterdam, de binnenstad van Leiden, Delft Buitenhof en Den Haag Bezuidenhout en Laakkwartier, kopen particuliere verhuurders meer dan een vijfde van alle woningen die op de markt komen.

Ons onderzoek bij het Kadaster naar de allerhoogst gemeten percentages leert dat particuliere verhuurders liefst zeven op de tien te koop staande woningen in het centrum van Groningen kopen. In Rotterdam Charlois gaat een op de twee verkochte huizen naar een particuliere belegger. Bij deze twee als laatst genoemde cijfers zijn ook tweede huizen meegeteld, in tegenstelling tot alle andere in dit stuk genoemde cijfers.

Opvallend genoeg zijn het niet de paar grote vastgoedspelers die een steeds groter deel van Nederland in bezit krijgen, maar de vele kleintjes. Het aantal woningen in handen van beleggers met een huizenportefeuille van drie tot vijftig panden neemt de laatste jaren toe: in 2009 bezaten zij gezamenlijk 3,8 procent van de Nederlandse woningvoorraad, in 2018 was dat opgelopen naar 4,1 procent, blijkt uit het onderzoek uitgevoerd door het Kadaster. Deze kleine particuliere beleggers bezitten inmiddels een even groot deel van het Nederlandse vastgoed als de grote jongens met meer dan vijftig panden.

Sander van der Ploeg lacht als de term ‘reddingsteam’ valt. Met een groepje medewerkers van Vereniging Eigen Huis (veh) zoekt hij oplossingen voor starters die niet aan een koophuis kunnen komen, zodat de veh daarvoor kan gaan lobbyen.

‘We zijn al even bezig, maar de oplossing hebben we nog niet’, zegt Van der Ploeg. Starters waren bij de veh de afgelopen jaren een ondergeschoven kindje, geeft hij toe. ‘Het is de groep die het meeste last heeft van het tekort aan nieuw gebouwde woningen. Ze hebben veel eigen geld nodig door de strengere leenregels, hebben studieleningen en geen huis met overwaarde. En ze hebben concurrentie van beleggers.’

Kopen doen deze potentiële starters onder de 35 jaar steeds minder, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Buiten de twaalf universiteitssteden liep hun aandeel in alle woningtransacties terug van 36 procent in 2009 naar 22 procent vorig jaar. In de universiteitssteden is die klap nog net iets harder: starters kopen 28 procent van alle huizen. In 2009 lag dat percentage nog op 44.

Ook in absolute zin daalt het aantal aangekochte woningen in universiteitssteden door starters razendsnel. In 2008 kochten bijna zestienduizend starters een woning in een universiteitsstad. In de jaren daarna is dat aantal nooit meer gehaald. Na een korte opleving in de jaren na de crisis stortte het aantal transacties van starters in studentensteden vorig jaar in tot een ongekend lage negenduizend.

Waar gaan de potentiële starters dan naartoe? Het logische alternatief is een huurhuis, zegt woningmarktonderzoeker Carola de Groot van de Rabobank, gespecialiseerd in de kloof tussen woonwensen en woongedrag. ‘Als de druk op de huizenmarkt hoog is, zoals nu in veel steden, verhuizen minder mensen en zie je veel substitutie. Mensen gaan huren in plaats van kopen.’ Ze verwijst naar het recentste kwartaalbericht van de Rabobank, dat concludeerde dat jongvolwassenen steeds minder appartementen kopen – de woonvorm bij uitstek voor de grote stad.

Het is niet zo dat jongeren geen koophuis meer wensen, bijvoorbeeld omdat ze niet zouden hechten aan bezit. 39 procent van de huurders in het particuliere segment – dus niet met een sociale huurwoning – wil snel verhuizen, bleek in april uit het driejaarlijkse WoonOnderzoek Nederland. Deze groep bestaat voor ongeveer de helft uit huurders tot 35 jaar.

Jongvolwassenen die niet aan een koopwoning komen, terwijl particuliere beleggers in hoog tempo stadspandjes opkopen: dat lijkt een simpele optelsom. Toch is alleen wijzen op de kwalijke rol van particuliere beleggers te kort door de bocht, benadrukt De Groot. Er speelt meer. ‘Steeds meer ouderen willen ook appartementen kopen, als gevolg van de vergrijzing.’

Van het rendement leeft hij, het grote geld verdienen straks zijn vier kinderen wel, bij verkoop. ‘Als ik het voor het geld had gedaan, had ik geen kerk en geen kasteel gekocht’

Ook is er weinig aanbod in hun prijsklasse. Een starter met een modaal inkomen plus tienduizend euro spaargeld kan weinig met zijn budget van 175.000 euro, leert een snelle zoektocht op Funda op een willekeurige dag in mei. In Leiden staan voor die prijs welgeteld twee woningen te koop. Eindhoven heeft zes opties, Amsterdam en Delft bieden twaalf opties. Opvallende uitzondering is Rotterdam met 134 beschikbare woningen.

In een analyse van de woningmarkt verbinden woningmarktexperts Leo Prins en Paul de Vries van het Kadaster de werelden van particuliere beleggers en starters in studentensteden aan elkaar. Beide bieden voor het overgrote deel op appartementen en in mindere mate op rijwoningen, concluderen zij.

Wel brengen ze een nuance aan: particuliere investeerders hebben een voorkeur voor kleine appartementen om een zo hoog mogelijk rendement te halen, terwijl jongvolwassenen vaker een iets grotere koopwoning aanschaffen. ‘Maar in het segment van appartementen tot tachtig vierkante meter lijkt er wel sprake te zijn van concurrentie tussen starters en investeerders.’

‘Het snelst verdien je geld als je een ruimte vult met een paar gipsplaten en een wc. Als je dan geen onderhoud pleegt is het een cashcow.’ Volgens Johan Oudendal kan winst maken met vastgoed op twee manieren: snel of duurzaam.

Met zijn zwarte shirt en Nike-gympen voldoet de 59-jarige Oudendal niet aan het stereotype van de pandjesbaas. Hij is – het mogelijke duidelijk zijn – van het tweede verdienmodel. Oudendal moet het hebben van de waardevermeerdering van zijn 59 huurpanden in Leiden. Bijna allemaal zijn het monumenten in het centrum van de stad. Van het rendement leeft hij, het grote geld verdienen straks zijn vier kinderen wel, mochten ze besluiten tot verkoop. ‘Als ik het voor het geld had gedaan, had ik geen kerk en geen kasteel gekocht’, zegt hij.

Vastgoedondernemer Oudendal is een van de namen die opduiken in de digitale dossierkasten van het Kadaster. Die organisatie houdt alle vastgoedtransacties van Nederland bij, en kan op basis daarvan inschatten wie de grootste particuliere beleggers van Nederland zijn. Voor dit onderzoek vroeg De Groene Amsterdammer de gegevens op van de eigenaren in de twaalf universiteitssteden met meer dan vijftig panden.

Bij het Kadaster vallen de particuliere eigenaren in twee categorieën: natuurlijke personen met bezit op hun eigen naam, en bv’s en nv’s – bedrijven dus. Het zicht op die tweede categorie is enigszins troebel, omdat niet direct duidelijk is wie de eigenaar van de bv is, en omdat veel grote spelers hun vastgoed hebben verdeeld over meerdere bv’tjes. Als die bv’s minder dan vijftig panden bevatten, blijven ze onder de radar van dit onderzoek.

Oudendal is met 59 panden op zijn eigen naam een van de grootste spelers in Leiden, maar in het overzicht van het Kadaster komt hij pas op plaats 107. De grootste huisbazen van de twaalf universiteitssteden zijn – toch – Amsterdammers Johannes Veldhuijzen en Johannes Rappange, eerder geïdentificeerd door Het Parool.

Daarna volgen twee investeerders met vastgoed in Rotterdam: Wout van der Wijk, internetmiljonair en verkoper van meerdere bedrijven waaronder Seatme, staat op drie. De onbekende Geertrui Pot uit Ridderkerk staat op vier. Beiden verhuren iets meer dan vierhonderd panden. De rest van de top-tien is gevuld met vier Groningse namen, nog een Rotterdammer en een Nijmegenaar.

Die Nijmegenaar is Ton Hendriks, bij jongere generaties bekend doordat een van zijn medewerkers de tv-presentator Tim Hofman een gebroken kaak sloeg, nadat die samen met een huurster kwam klagen over gebreken in haar studentenhuis. Hendriks is een van de drie lokale vastgoedbaronnen van de Nederlandse universiteitssteden. In Nijmegen torent hij ver boven de concurrentie uit. Op eigen naam heeft hij 310 panden staan, nog los van de 217 in een bv geparkeerde woningen.

Delft en Wageningen hebben ook een eigen vastgoedbaron. Wageningen heeft zelfs maar één pandjesbaas met meer dan vijftig panden op eigen naam: studentenhuisvester Albert Kalkhoven bezit 125 woningen. In Delft is Wim Zegwaard veruit de grootste huisbaas. De ondernemer die rijk werd in de afvalverwerking bezit 94 panden in de studentenstad.

Wat verder opvalt is dat veel grote particuliere beleggers in de buurt van de eigen woonplaats opereren. 32 procent van hen woont in de stad waarin ze beleggen. Nog eens 41 procent woont in dezelfde provincie. Berend Boersema is op plek vijf een van de weinigen die zijn vastgoed heeft verdeeld over meerdere steden: Boersema heeft bijna evenveel panden in Amsterdam als in Groningen.

Voor bv’s geldt die lokale voorkeur veel minder. In de eerste plaats omdat het vaak veel grotere spelers zijn. Buitenlandse beleggers als Patrizia uit Duitsland en cbre uit de Verenigde Staten zijn in het hele land vertegenwoordigd. Hetzelfde geldt voor bekende vastgoedmiljonairs als de familie Van der Vorm, Aat van Herk, Lesley Bamberger en Harry Hilders. Hun bezit is verdeeld over vele bv’s en steden. Vastgoedfamilie Van Wettum bijvoorbeeld is vertegenwoordigd in liefst negen universiteitssteden.

Ook opvallend: vastgoedprins Bernhard van Oranje ontbreekt. Dit komt doordat het Kadaster voor dit onderzoek zijn methodiek heeft aangepast. Als een woning meer eigenaren heeft, geeft het Kadaster nu alleen nog de grootste eigenaar weer, zodat dubbeltellingen voorkomen worden. Het resultaat is dat prins Bernhard uit het overzicht van grote eigenaren verdwijnt. Vaak bezat hij slechts een klein deel van de panden.

Het vastgoed van Nederlands twee grootste particuliere beleggers in studentensteden mag in Amsterdam liggen, voor nieuwe beleggers is die stad al lang niet interessant meer. De koopprijs per vierkante meter is er te hoog opgelopen, blijkt uit informatie van Erik de Voogd van Vastgoedtool.com. Zijn website downloadde data van tachtigduizend in 2018 en 2019 te huur en te koop aangeboden woningen op sites als Funda en Pararius.

Uit De Voogds overzicht van rendementen per stad blijkt dat Amsterdam pas op de 63ste plek komt in de ranglijst van aantrekkelijkste steden voor beleggers. Het gemiddelde rendement in de hoofdstad is 5,6 procent op elke belegde euro. De interessantste beleggingsobjecten staan vandaag de dag net buiten universiteitsstad Rotterdam. Vlaardingen en Schiedam delen de eerste plek met een rendement van 8,3 procent. Universiteitssteden Maastricht en Groningen volgen op plek drie en vier.

‘Een plan voor de woningmarkt over een paar decennia zou fijn zijn. Bij het klimaat lukt het stellen van langetermijndoelen wel, omdat iedereen overtuigd is van de noodzaak’

Opmerkelijk zijn verder de vermeldingen van Den Helder en Sittard in de top-tien. De huurprijzen zijn er niet erg hoog, het is in die steden vooral de lage koopprijs per vierkante meter die het als belegging interessant maakt.

Kopen om te verhuren

Aandeel van te koop staande woningen in universiteitssteden gekocht door particuliere beleggers in 2017 (bron: Kadaster)

Amsterdam 11 procent
Delft 12 procent
Eindhoven 6 procent
Enschede 10 procent
Groningen 11 procent
Leiden 8 procent
Maastricht 8 procent
Nijmegen 8 procent
Rotterdam 10 procent
Tilburg 6 procent
Utrecht 8 procent
Wageningen onbekend

‘Als dit sterker wordt moet je instrumenten inzetten. Dit moet gewoon niet langer duren.’ Wethouder Karin Schrederhof (pvda) van Wonen schrikt als ze hoort dat haar stad Delft de studentenstad is waar particuliere beleggers de meeste huizen opkopen. Het staat in het rapport dat in opdracht van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur is uitgevoerd: particuliere beleggers kopen twaalf procent van alle te koop staande panden in haar stad. ‘In principe is dit een vorm van verdringing.’

Als iemand oplossingen zou moeten kunnen bedenken voor vastgelopen starters en het in toom houden van beleggers is het Schrederhof wel. De zestiger is opgeleid als stedenbouwkundige, was tien jaar directeur bij corporatie Woonbron en daarvoor bij Vestia.

Haar grote probleem is echter dat de draden waar ze aan kan trekken onderling zo sterk verbonden zijn dat een stevige ruk aan de ene kant het breiwerk aan de andere kant uit zijn verband sjort. Bij een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers komen de studenten in haar stad slaapplekken te kort. Al te drieste nieuwbouw kan de leegstand van de toekomst vormen, en is bovendien niet van vandaag op morgen geregeld. Maakt ze het voor starters makkelijker geld te lenen, dan drijft ze tegelijkertijd de torenhoge marktprijzen verder op.

Dat laatste is overigens wel precies wat Delft doet. ‘Je moet toch iets doen om lucht te creëren in de markt’, verdedigt Schrederhof haar beleid.

De opkomst van particuliere beleggers is een relatief nieuw verschijnsel. Na de Tweede Wereldoorlog verloren particuliere verhuurders decennialang alleen maar marktaandeel. De staat steunde woningcorporaties en stimuleerde het bezit van een eigen woning met de invoer van hypotheekrenteaftrek.

Pas in 2013 kantelde de woningmarkt. Gemorrel aan de hypotheekrenteaftrek en de verruimde mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten in de nieuwe Woningwet gaven de beleggers een duw in de rug, de lage spaar- en hypotheekrente deed de rest. De toenmalige minister van Wonen, Stef Blok, vond het niet erg: hij zag het opkopen van panden door beleggers als een oplossing voor het gebrek aan doorstroming in de huursector.

Het onderzoek

De Groene Amsterdammer sprak voor dit onderzoek gedurende vier maanden met meer dan dertig particuliere verhuurders, makelaars, wetenschappers en woningmarktexperts, politici, hun ambtenaren en een cursusleider.

Bij het Kadaster vroegen we de achternamen en het woningbezit op van natuurlijke personen en bv’s met meer dan vijftig panden in bezit. Die instantie houdt het eigendomsregister bij van grond en de zaken die zich op die grond bevinden.

Het Kadaster benadrukt dat het getoonde overzicht slechts een goede inschatting is van het bezit van de grootste eigenaars, omdat de informatie over vastgoedobjecten en eigendomsrechten uit twee verschillende databases afkomstig is, en daartussen nog wel eens iets misgaat.

Anno 2019 hebben veel Nederlandse universiteitssteden geen idee wat ze aan moeten met de excessen van Bloks beleid. Leiden, Rotterdam, Nijmegen, Wageningen, Maastricht, Tilburg en Enschede zien nog altijd vooral de zegeningen van de opkomst van particuliere investeerders. Want al die voor de neus van starters weggekaapte woningen leveren wel mooi huurwoningen op voor de studentenpopulatie, de expatkolonie en diezelfde potentiële koopstarter.

Ook Delft noemt particuliere verhuur in de huidige woonvisie als te promoten prioriteit. Particuliere verhuurders creëren huurhuizen voor expats, is de gedachte. De gemeente Delft belooft de relevante partijen bij elkaar te brengen.

Maar het tij keert. Groningen wijst deze maand in het splinternieuw ‘Meerjarenprogramma Wonen’ op de kwalijke gevolgen van overactieve particuliere verhuurders.

En in het Delftse gemeentehuis slaat Schrederhof een compleet andere toon aan dan in het drie jaar oude document. ‘Voor de koopstarters is er weinig aanbod in Delft. Er wordt bijna standaard overboden. Dus moeten ze in veel gevallen uitwijken naar huur.’ Als mogelijke tegenmaatregel noemt ze een woonplicht voor kopers van nieuwbouwwoningen. Daar is weinig mis mee, het schiet alleen niet op: voor de bestaande woningvoorraad verandert er immers niets.

Eigenlijk, verzucht Schrederhof, snakt ze naar een beetje landelijk woningbeleid, in plaats van het gemeentelijk freewheelen. ‘Een plan voor de woningmarkt over een paar decennia zou fijn zijn. Bij het klimaat lukt het stellen van langetermijndoelen wel, omdat iedereen overtuigd is van de noodzaak.’ Ook op de woningmarkt moet verder vooruitgekeken worden dan de kabinetstermijn, zegt de wethouder. ‘Voor mijn gevoel zijn sinds 1995 alle bewegingen contraproductief geweest.’


Dit onderzoek is mede tot stand gekomen door steun van Fonds 1877, dat diepgravende journalistieke projecten mogelijk maakt.


In een eerdere versie van dit artikel werd verwezen naar vastgoed miljonair Daan van der Vorm. Dat is aangepast. Het moest de familie Van der Vorm zijn.