Het nieuwe Nationaal Hypotheek Instituut

Haarlemmerolie voor de economie

Het Nationaal Hypotheek Instituut moet in één klap de huizenmarkt vlot trekken, banken speelruimte geven en de kredietverlening aan het bedrijfsleven stimuleren. Het klinkt te mooi om waar te zijn – en dat is het ook.

Medium hypotheek1

Hoe kun je bezuinigen en tegelijkertijd de economie stimuleren? Het kabinet denkt de oplossing te hebben gevonden: door meer pensioengeld in Nederland te investeren. Om dat te bereiken, heeft minister Kamp (Economische Zaken, vvd) een pact gesloten met banken en grote beleggers. Die Nationale Investeringsinstelling (nii) omvat onder meer afspraken over investeringen in het mkb, vrije-sectorhuurwoningen en infrastructuur. Dat klinkt aantrekkelijk. De enorme Nederlandse pensioenpotten worden voor binnenlands gebruik gemobiliseerd, in plaats van het geld in, pak ’m beet, Aziatische aandelen, Colombiaanse kolenmijnen of Litouwse landbouwgrond te stoppen.

Het meest concreet zijn de plannen voor het Nationaal Hypotheek Instituut (nhi), het inzetten van pensioengeld voor binnenlandse hypotheken. Op Prinsjesdag lanceerde het kabinet dit plan. Binnenkort praat de Tweede Kamer erover. Bij pensioenfondsen wordt zoveel spaargeld verplicht belegd, zo is de gedachte, dat er voor Nederlandse banken te weinig overblijft. Zij moeten voor hun financiering daarom een beroep doen op wispelturige buitenlanders en multinationals. En dat ondanks het enorme spaaroverschot van Nederland als geheel. Het nhi moet deze zogenoemde ‘funding gap’ deels oplossen.

En meer dan dat. Want, zo meldt de intentieverklaring van Kamps consortium, het nhi geeft banken ademruimte. Daardoor krijgen zij de kans om verder aan te sterken én kunnen ze nieuwe hypotheken en bedrijfskrediet verstrekken. Dat jaagt de noodlijdende economie en huizenmarkt aan. Bovendien kan de hypotheekrente omlaag, wat goed is voor de beknelde huizenbezitter en zijn consumptie. Ten slotte wordt ook het rendement van pensioenfondsen beter. Om al die prachtige dingen voor elkaar te krijgen, hoeft de overheid alleen maar een garantie te bevestigen die in feite al is afgegeven (zie kader).

Het lijkt te mooi om waar te zijn. De economie krijgt een zwieper, zonder dat het de staat iets kost. In één klap wordt het aantrekken van geld om hypotheken te dekken stukken makkelijker gemaakt. En goedkoper. Want pensioenfondsen zullen dankzij de staatsgarantie al met een minimale opslag op de rente op staatsleningen genoegen nemen. Maar wie steekt die rentekorting in zijn achterzak? ‘Woningfinanciers spreken af dat zij het voordeel volledig zullen doorgeven aan de consument’, heet het officieel. De gretigheid waarmee banken aanhaken bij het initiatief wekt echter achterdocht. Zou het erg zijn als ze een deel zelf houden? Ze moeten immers aansterken en vermogen opbouwen. Maar doen ze dat ook? Of keren ze de extra winst zo snel mogelijk uit in de vorm van bonussen voor hun managers of dividend aan aandeelhouders?

Hoe het ook zij: in werkelijkheid is de rentekorting het enige voordeel van het nhi – en zelfs dat is niet zeker. Want, zo meldt de nhi-commissie van ambtenaren, bankiers en pensioendeskundigen: goedkeuring van Brussel is allerminst zeker. De Europese Commissie vreest, niet geheel ten onrechte, dat er een element van ongeoorloofde staatssteun zit in de extra garantie door de overheid. Dat zou af te kopen zijn door het nhi een ‘marktconforme risicopremie’ af te laten dragen aan de overheid. Dat doet een deel van het rentevoordeel weer teniet.

De gretigheid waarmee banken aanhaken bij het initiatief van minister Kamp wekt achterdocht

Hoe zit het met de overige claims? De funding gap, het tekort aan spaargeld dat de banken zou teisteren, is op dit moment vooral een theoretisch ongemak. Spaargeld is in principe goedkoop en fijn voor banken, maar op dit moment komen ze erin om. ‘Zelfs op het hoogtepunt van de crisis in 2008 hadden we geen tekort aan spaargeld’, meldt een woordvoerder van ing desgevraagd. Het is dat de banken hun eigen lokale kantoren niet voor het hoofd willen stoten – daar zien ze de klagende spaarder al staan aan de balie – anders zouden de spaarrentes snel verder omlaag gaan. Voor de funding hebben ze het niet nodig.

Het gangbare beeld dat banken geen krediet verlenen aan het bedrijfsleven omdat er te weinig spaargeld is, klopt dus niet. Banken zitten eerder verlegen om nieuwe kredietaanvragen dan om spaargeld, zo klinkt het vanuit de sector. Voor hypotheken, maar ook voor bedrijfskrediet betekent dit dat het nhi niet veel meer uithaalt dan het spreekwoordelijke ‘duwen tegen een touwtje’.

Waar banken wél tegen hun grenzen van kredietverlening aan lopen is hun kapitaalspositie. Maar die wordt er door het nhi juist eerder zwakker dan sterker op, hoe contra-intuïtief dat ook klinkt. Stel, investeerder Jan leent geld aan de Rabobank. Hij weet dat er onder meer een flinke post veilige nhg-hypotheken op de balans staat, waar hij in geval van nood aanspraak op kan maken. Dat maakt geld lenen aan de Rabobank extra veilig. Maar met het nhi worden juist die mooie, solide hypotheken in onderpand gegeven aan, bijvoorbeeld, pensioenfonds abp. Daarmee is dat relatief degelijke stuk van de bezittingen van de Rabobank ineens niet meer bereikbaar voor gewone schuldeisers. De financiering van de bank wordt dus risicovoller, en daarmee in theorie duurder. Een onbedoeld effect zou kunnen zijn dat de rente op ‘gewone’ hypotheken omhoog gaat. Het renteverschil tussen nhg- en niet-nhg-hypotheken, dat nu reeds marktverstorend is en als ongewenst wordt gezien, groeit dan nog verder uiteen.

Dit grotere renteverschil komt extra hard aan door een andere maatregel, die hier dwars doorheen loopt. Het kabinet wil de overheidsgaranties op hypotheken namelijk terugdringen. Daarom gaat het maximale leenbedrag dat voor nhg in aanmerking komt fors omlaag. In de crisis was het tijdelijk opgeschroefd naar 320.000 euro. Dat wordt in stappen teruggebracht naar 225.000 euro, en daarna misschien nog minder. Steeds meer Nederlanders zullen het dus met een normale, ongegarandeerde hypotheek moeten doen. Dat betekent ook dat zij een relatief hoge rente gaan betalen, en zich dus een minder dure woning kunnen permitteren. Het gevolg kan zijn dat de huizenprijzen verder dalen.

De argumenten voor een Nationaal Hypotheek Instituut zijn op z’n best magertjes. Waarom de betrokken partijen dan toch zo opgetogen zijn? Het kabinet toont daadkracht in crisistijd, en dat met een creatief, goedkoop initiatief. Pensioenfondsen maken met de nhi-leningen één- of tweetiende procent meer rendement dan met gewone obligaties. Ze kunnen daarnaast wel wat positieve pr gebruiken, nu ze zelf steeds vaker ter discussie staan. En de banken? Ja, zij krijgen extra funding. Maar hun voordeel zit ’m vooral in de lagere prijs ervan. Wellicht kijken ze ook verlekkerd naar de goedbetaalde opdrachten die samenhangen met de komst van het nhi: advies, de handel en de verkoop van de nhi-leningen. Dat gaat al snel om tientallen miljoenen aan fees.

Nederlanders hebben enorme spaarpotten en zijn tegelijkertijd wereldkampioen hypotheekschuld

Maar het belangrijkste bezwaar ligt misschien wel elders. Nederland lijkt steeds meer energie kwijt te zijn aan discussies over haar besparingen (het pensioendebat dat langzamerhand niemand meer begrijpt) en haar schulden (angst voor restschuld en te grote banken). In plaats van na te denken over hoe Nederland zich minder afhankelijk kan maken van dat financiële kaartenhuis voegt het nhi er een nieuwe, complexe laag aan toe.

Bij het afscheid van ing-topman Jan Hommen maakte dnb-president Klaas Knot daar onlangs enkele rake opmerkingen over. In een opvallend onorthodox betoog pleitte Knot voor het ‘verkorten van de gezinsbalansen’. Hij bedoelt dat Nederlanders ten opzichte van hun inkomen enorme spaarpotten hebben – vooral verplicht belegd via pensioenfondsen – en tegelijk wereldkampioen hypotheekschuld zijn. Dat is niet alleen ingewikkeld, het maakt ons land ook overgevoelig voor fluctuaties in rentes, beleggingen en huizenprijzen. En het leidt af van het enige dat uiteindelijk echt telt voor een houdbare welvaart: onze productiviteit en het vermogen om geld te verdienen.

Niet voor niets wordt de laatste tijd steeds vaker gepleit voor zowel minder dwangmatig pensioensparen als het verlagen en kwijtschelden van restschulden. Een nhi verkleint de opgeblazen gezinsbalansen waar Knot voor waarschuwt niet. In plaats van bezittingen en schulden op een moeilijke manier aan elkaar te knopen, kan Nederland beter eens wat plussen en minnen op de balansen tegen elkaar wegstrepen.


Hoe werkt het?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een soort onderlinge verzekering. Als huizenbezitters door omstandigheden hun hypotheek niet meer kunnen betalen en hun woning moeten verkopen, krijgt de bank een eventuele restschuld vergoed via de NHG. Het betreft een potje geld dat klanten gezamenlijk inbrengen. Mocht dit geld op raken, dan staat de overheid garant. Banken lopen daardoor nauwelijks risico op hypotheken met NHG. Toch drukken NHG-hypotheken nu even zwaar op de balans als gewone, niet-gegarandeerde hypotheken.

Het Nationaal Hypotheek Instituut (NHI) moet, zo is het plan, vijftig miljard van de in totaal 150 miljard aan NHG-hypotheken doorverkopen. De wens om NHG-hypotheken samen te rapen en ze in pakketjes te verhandelen aan bijvoorbeeld pensioenfondsen bestaat al langer. Helaas zitten aan zo’n ‘securisatie’ een paar technische haken en ogen. Zo moet de bank, als het tot gedwongen verkoop van een woning komt, de restschuld in eerste instantie zelf voor haar rekening nemen. Per individueel geval moet de bank die strop vervolgens zien te verhalen op de NHG. Dat is voor grote beleggers te veel gedoe; zij willen een eenduidige garantie. Het NHI moet uitkomst bieden. Door de staatsgarantie (die als achtervang toch al gold voor de NHG) expliciet te plakken op grote, gestandaardiseerde en goed verhandelbare pakketten kunnen in één keer grote brokken NHG-hypotheken worden doorverkocht aan beleggers.


Beeld: David Rozing / HH