De leegstandsindustrie

Helaas. U heeft getekend

Er is in Nederland een schimmige leegstandsindustrie ontstaan. Tienduizenden mensen wonen op ‘antikraak’-contracten met veel plichten en weinig rechten. ‘Echt iets voor mensen die avontuurlijk willen wonen.’

Medium ak1

Als Mark Driehuijs in maart van dit jaar langs de Bloemstraat in Zaandam loopt, stuit hij op hekken, gebarricadeerde deuren en waarschuwingslinten. Hij ziet gele driehoeken met doodshoofden, een rode cirkel met een waarschuwende, uitgestoken hand: niet betreden! En overal hetzelfde woord: asbest. Een paar weken daarvoor waren hij en ruim zeventig mede-antikraakbewoners hier nog bezig geweest met het verwijderen van vloeren. Handmatig en onbeschermd.

In de Rosmolenwijk, waar de Bloemstraat ligt, voert woningcorporatie Parteon een grootschalig bouwproject uit. Een blok van tientallen sociale huurwoningen uit de jaren zestig en zeventig gaat tegen de vlakte om plaats te maken voor zestien koopwoningen. Daar gaat een jarenlange planning aan vooraf. Een voor een moeten zittende huurders hun woningen verlaten. Zodra ze vertrekken, nemen antikrakers hun plaats in.

Antikrakers zoals Driehuijs zien zichzelf als tijdelijke huurders. Maar voor corporaties, gemeenten en andere eigenaren van leegstaand vastgoed zijn zij tijdelijke beheerders, bewakers die panden beschermen tegen krakers, vandalen en verval. Inmiddels zijn er zo’n zeventig leegstandsbeheerders of antikraakbureaus in Nederland actief, die bemiddelen in ‘de goedkoopste vorm van beveiliging’. De antikrakers worden niet betaald, maar betalen tussen de 80 en 235 euro per maand. In ruil daarvoor wonen ze op soms bijzondere locaties en zien ze af van elke vorm van huurbescherming. Omdat zij officieel geen huurders maar gebruikers zijn, kunnen zij binnen een paar weken op straat komen te staan. Hun woning moeten zij dan leeg en schoon achterlaten.

‘Alle losliggende vloeren dienen te worden verwijderd, mits je een mail hebt ontvangen n.a.v. de vooroplevering’, stond in een mail die de bewoners van de 42 antikraakpanden aan de Bloemstraat eind 2013 ontvingen van hun bureau Camelot, de grootste ‘leegstandsbeheerder’ van Europa. De veelal jonge bewoners kwamen overal vandaan. Toch wisten zij elkaar te vinden. Via de Facebook-groep ‘Bloemstraat’ nodigden zij elkaar uit voor een drankje, excuseerden zij zich voor mogelijke geluidsoverlast en boden zij overtallig meubilair aan. Eind maart veranderde de toon. De eerste asbestwaarschuwingen waren gesignaleerd. Onder de bewoners circuleerden foto’s van afgezette woningen. ‘Idioot dat ze je de vloeren eruit laten slopen in aanwezigheid van asbest!’ schreef iemand.

Ook Jennifer Stam, de vriendin van Driehuijs die samen met hem aan de Bloemstraat woonde, maakte zich zorgen. ‘Onze buren dachten asbest te herkennen’, zegt Stam, een pas afgestudeerde biologe. Uit een onafhankelijk onderzoek in opdracht van Parteon bleek dat in 21 woningen asbest zat. Haar oude huis zat daar niet bij, maar toch blijft zij met vragen zitten: ‘Ik heb nooit een aanbod gekregen om het asbestrapport in te zien.’ Parteon zegt op haar beurt dat alle bewoners een uitnodiging hebben gekregen om het asbestrapport op kantoor in te komen zien. De gemeente Zaandam houdt zich in deze netelige kwestie afzijdig. Op vragen van de lokale pvda-fractie schrijft het college dat ‘de geëigende communicatiestructuren voldoen’. En Camelot, die de antikraakbewoners verplichtte vloeren te verwijderen, zegt dat zowel leegstandsbeheerders als woningcorporaties zich aan alle wet- en regelgeving houden. Toch loopt er nog een rechtszaak tegen het bedrijf. Een van de bewoners die een vloer verwijderde uit een asbestwoning vindt dat Camelot zijn gezondheid in gevaar heeft gebracht.

Antikraak is niet meer weg te denken uit de Nederlandse woningmarkt. Een aantal van de zeventig leegstandsbeheerders exporteerde deze Nederlandse uitvinding zelfs naar België, Engeland, Ierland, Frankrijk en Duitsland.

Het is lastig om inzicht te krijgen in de omvang van antikraak. Op de vraag hoeveel panden ze in beheer hebben en hoeveel antikrakers ze huisvesten, antwoorden de bedrijven steevast: dat is bedrijfsgeheim. De sector is zeer competitief en houdt dit soort informatie liever voor zich. Zelfs het ministerie van Binnenlandse Zaken slaagde er begin dit jaar maar ten dele in de sector in kaart te brengen. Slechts dertien bedrijven bleken bereid informatie te leveren. Op basis daarvan schat het ministerie dat 6500 panden in beheer zijn via bruikleenconstructies, met daarin ongeveer twaalfduizend mensen. Waarschijnlijk een conservatieve schatting, gezien de beperkte medewerking aan het onderzoek.

De constructie voor antikraakbewoning ontstond in het Amsterdam van de jaren tachtig. Het was de tijd van de grote woningnood. De kraakbeweging was op haar hoogtepunt. Alleen al in Amsterdam waren er tussen de tien- en vijftienduizend krakers. Niet vreemd dus dat vastgoedeigenaren zich zorgen maakten.

De Amsterdamse makelaar Eyk Backer kwam met een revolutionair idee. In zijn eigen netwerk kende hij veel mensen die dringend op zoek waren naar een woning. Tegelijkertijd kende hij makelaars die uit angst voor krakers best bereid waren om mensen te betalen om op hun huizen te passen door er tijdelijk in te gaan wonen. Backer bracht die twee samen. Pandeigenaren betaalden hem, waarna hij mensen zocht die tijdelijk en gratis de leegstaande gebouwen bewoonden.

Goedkope beveiliging in de vorm van tijdelijke bewoning, Backer ontdekte dat traditionele bewakingsbedrijven er niet aan wilden omdat huurders in Nederland wettelijk goed beschermd zijn. Daarom kregen bewoners bij zijn bedrijf Zwerfkei Bewaring geen huurcontract, maar een bruikleencontract. Die contractvorm was ooit bedacht als juridische onderbouwing voor de uitleen van spullen, en dus is de huurbescherming er niet op van toepassing. Backer selecteerde potentiële ‘gebruikers’ van een leegstaande woning via een intakegesprek op betrouwbaarheid, en liet hen ervoor tekenen dat zij het pand verlaten en leeg opleveren zodra de eigenaar daarom vroeg. Een werkwijze die in dertig jaar niet veranderd is.

Nadat Jennifer Stam en haar antikraakburen in maart met tientallen tegelijk hun sloopwoningen in de Bloemstraat hadden verlaten, kreeg zij via leegstandsbeheerder Camelot een nieuwe woning in Zaandam. Toen zij ook daar binnen acht weken weer uit moest, verhuisde zij met haar broer Bas naar een grote sloopflat in Amsterdam Nieuw-West, eigendom van woningcorporatie Eigen Haard. Ze herinnert zich de eufemistische manier waarop Camelot de woning in de mail omschreef. ‘Er zit geen vloer in en de muren kunnen waarschijnlijk een likje verf gebruiken. Echt iets voor mensen die avontuurlijk willen wonen’, schreven ze. De woning vooraf bezichtigen kon niet. De vraag was enorm, dus moesten ze snel reageren. Zij en haar broer besloten de woning te nemen.

Vooral in de grote steden is het moeilijk om aan een woning te komen. Broer en zus Stam staan allebei al jaren ingeschreven voor een sociale huurwoning. De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning in Amsterdam is echter opgelopen tot elf jaar.

Studenten, starters, arbeidsmigranten en mensen die net zijn gescheiden: voor veel mensen met een laag inkomen zijn tijdelijke, onzekere en ongereguleerde woningen in de steden de enige optie, want het aantal betaalbare reguliere huurwoningen neemt in rap tempo af. In het goedkoopste huursegment zijn nu nog 550.000 huurwoningen beschikbaar. Daarvan verdwijnt de komende jaren de helft: grotendeels door prijsverhogingen, deels door sloop of verkoop. Ook de betaalbaarheid staat onder druk: de huren zijn de afgelopen twee jaar met negen procent gestegen, terwijl op de huurtoeslag is beknibbeld.

In hun sloopflat in Amsterdam Nieuw-West blijken Jennifer en Bas inderdaad avontuurlijk te wonen. ‘Toen ik de woning binnenkwam, voelde ik me echt afgezet’, zegt Jennifer. Ze zit op een stoel in de nagenoeg lege woonkamer, één been op de stoel opgetrokken. Haar broer rookt een sigaret en tikt de as in de asbak naast zijn voeten. Een tafel staat er niet. ‘Er waren smerige beestjes, het was goor en er zat alleen een kale betonnen vloer in’, zegt Jennifer. ‘Ik schrok me dood. Ik heb meteen met Camelot gebeld, maar ze zeiden: “Je hebt al getekend”.’ Bas vult aan: ‘Er kwam bruin water uit de kraan, de douche is kapot en er zit schimmel op de muren. Het behang op de muren was heel vies en dat hebben we er snel afgetrokken. Er was in geen tijden schoongemaakt. Het hele balkon zat onder de duivenschijt.’

Voor deze woning leggen broer en zus maandelijks ieder 183 euro op tafel. Tegenwoordig is bewaking door tijdelijke bewoning een gratis dienst aan de pandeigenaar waarvoor de bewakers zelf betalen. Het antikraakbureau Ad Hoc was het eerste bedrijf dat met dit nieuwe verdienmodel ging werken. Toen dit bedrijf in 1990 van start ging, presenteerde het zich als een prijsvechter. Woningzoekenden wilden best betalen voor een tijdelijk onderkomen, ontdekte Ad Hoc, zolang het maar goedkoper was dan reguliere huur. Het verdienmodel van Ad Hoc zette de sector op zijn kop. Concurrenten moesten er wel in meegaan, wilden zij hun opdrachtgevers behouden.

Maar antikrakers die betalen lijken natuurlijk op huurders. Om verwarring te voorkomen, vragen leegstandsbeheerders alleen een vergoeding voor de geleverde diensten, zoals intake-gesprekken, administratie en contractafhandeling, doorverhuizing, onderhoud, sleutelbeheer en periodieke controles.

Toch gaat het zo nu en dan mis en beschouwt de rechter de bruikleenvergoeding als huur, vooral wanneer het bedrag hoog en onduidelijk is. Dit gebeurde bijvoorbeeld vorig jaar in Amsterdam bij woningen van corporatie Stadgenoot. De antikrakers van leegstandsbeheerder AK Holding betaalden 160 euro ‘bemiddelingskosten’ in de maand voor een woning die ze voorheen tijdelijk huurden van Stadgenoot. Volgens de rechter hadden zij, ook met bruikleencontract, recht op huurbescherming.

Medium ak2
De Nederlandse uitvinding van het antikraken is zelfs naar België, Engeland, Ierland en Frankrijk geëxporteerd

In de vijver voor het dertiende-eeuwse, roze geverfde Kasteel d’Oultremont staat een regiment soldaten tot aan de enkels in het water. Volgens de legende nam keizer Napoleon op zijn veldtocht door Europa één beslissing die zijn manschappen fataal zou worden. Hij koos een route dwars door het Land van Ooit; door het land van Sap de Aardwortel, Kloontje het Reuzenkind en Ridder Graniet Sterker-Dan-Ik-Kan-Niet. Door een toverspreuk veranderden de voorbij marcherende soldaten in standbeelden.

In 2007 ging attractiepark het Land van Ooit bij het Brabantse Drunen op de fles. De fonteinen in de vijver van Kasteel d’Oultremont stopten met spuiten. Om te voorkomen dat het kasteel gekraakt zou worden, namen zeven antikrakers van Camelot er in de zomer van 2008 hun intrek. Ze waren geselecteerd uit duizenden kandidaten die hadden gereageerd na een actie van Radio 538. Ook de nos en sbs6 namen items op.

In het voorjaar van 2010 organiseerde marktleider Camelot een grote bijeenkomst om belanghebbenden bij te praten op Kasteel d’Oultremont. Onder de sprekers waren de directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed en een topambtenaar van de Rijksgebouwendienst (tegenwoordig het Rijksvastgoedbedrijf). De rijksoverheid is een goede klant, zij heeft tweehonderd overheidsgebouwen – van kantoorpanden en ministeries tot militaire kazernes – tijdelijk in beheer gegeven bij verschillende antikraakbedrijven, blijkt uit cijfers in bezit van De Onderzoeksredactie.

Tijdens de feestelijke bijeenkomst was er bijzondere aandacht voor vvd-Kamerlid Brigitte van der Burg. Trots vertelde zij het toegestroomde publiek over ‘haar’ Wet kraken en leegstand die kraken strafbaar ging stellen, ondanks felle tegenstand van linkse politieke partijen en de grote gemeenten. Decennialang woog het wettelijke recht op wonen zwaarder dan het eigendomsrecht van de eigenaar van een leegstaand pand. Daar zou nu verandering in komen, beloofde Van der Burg haar toehoorders. ‘Kraken wordt een misdrijf.’

Vastgoedeigenaren drongen bij de politiek al jaren aan op een kraakverbod, vertelt mede-initiatiefnemer van de wet Jan ten Hoopen, jarenlang cda-Kamerlid en actief in diverse ondernemersverenigingen. Een man van onberispelijke manieren, met goed geknoopte das en zorgvuldig gewogen woorden. ‘Ondernemers klaagden bij mij over krakers die hun de toegang tot hun eigen panden ontzegden’, herinnert hij zich. Volgens Ten Hoopen is het doel van de wet ook anno 2014 nog kraakhelder: ‘Het eigendomsrecht herstellen.’ Na een paar gestrande pogingen was het hem duidelijk geworden dat voor alleen een kraakverbod geen draagvlak was.

Linkse partijen eisten een oplossing voor het probleem van leegstand. Om die reden maakten Ten Hoopen en zijn medestanders van de vvd en de ChristenUnie de wet tweeledig: het ene deel zou kraken verbieden, het andere moest de enorme leegstaand aanpakken.

De grote leegstandsbeheerders kregen vanuit de Tweede Kamer een uitnodiging om mee te denken over de wet. Sommigen vreesden dat het kraakverbod antikraak overbodig zou maken, anderen roken kansen. En terecht. ‘Na het kraakverbod zijn we in omzet binnen een paar jaar gestegen van vijf naar dertig miljoen euro’, zegt Bob de Vilder. Deze imposante maar amicale verschijning, rap van tong en goedlachs, is medeoprichter en chief marketing officer bij Camelot. De ‘ambitieuze, snelgroeiende multinational met achttien kantoren in zes Europese landen’, zoals het bedrijf zichzelf omschrijft, begon als klassiek antikraakbedrijf, maar heeft zijn werkterrein flink verbreed: van tijdelijke huurwoningen in alle prijsklassen tot begeleiding bij transformatieprojecten, beveiligingsdiensten en het opkopen van leegstaande kantoorpanden. De Vilder kan wel verklaren waarom zijn omzet zo steeg: ‘Gemeenten en pandeigenaren zijn door de antikraakwet een veel actievere rol gaan spelen om tijdelijke invulling te geven aan hun leegstaand vastgoed. Het kwam toen echt los.’

Bijna alle gemeenten hebben met leegstand te maken. Zo staat op dit moment 27 procent (13,4 miljoen vierkante meter) van alle kantoorruimte leeg, net als vierhonderdduizend woningen, waarvan 190.000 langer dan anderhalf jaar. Naar verwachting komt daar de komende jaren nog twintig miljoen vierkante meter aan scholen, zorggebouwen en ander maatschappelijk vastgoed bij. De Wet kraken en leegstand schrijft gemeenten voor daar iets aan te doen. Hun belangrijkste instrument: een boete tot 7500 euro voor pandeigenaren die gebouwen meer dan een half jaar leeg laten staan. Daarvoor moeten zij wel minutieus bijhouden wie wat waar leeg heeft staan. Een behoorlijke administratieve last.

Het beheer van hun eigen lege panden besteden gemeenten graag uit. Zo deed de gemeente Rotterdam in 2011 als eerste een openbare aanbesteding voor het tijdelijk beheer van 150 gemeentepanden. De Onderzoeksredactie vroeg de 38 grootste gemeenten deze zomer naar de mate waarin ze de hulp van leegstandsbeheerders inschakelen. Gezamenlijk hadden zij op dat moment 833 panden (van kantoren tot woningen en schoolgebouwen) in beheer. (Utrecht, de vierde gemeente van het land, is niet meegenomen in dit overzicht. De gemeentelijke vastgoedorganisatie wilde niet meewerken aan het onderzoek.)

Nergens is de omvang van antikraak wonen zo tastbaar als in Nieuw-Crooswijk in Rotterdam. In de smalle straten van de voormalige volkswijk hangen talloze vergeelde velletjes met blauw-oranje logo’s achter de ramen: ‘Dit object wordt beheerd door Ad Hoc.’ In de huizen waar vroeger sociale huurders woonden, zitten nu antikrakers, sommigen meer dan zes jaar.

Nieuw-Crooswijk bestond voor 97 procent uit sociale huurwoningen. Daar moest verandering in komen, vonden de gemeente, woningcorporatie Woonstad Rotterdam en twee projectontwikkelaars in 2004. De negentiende-eeuwse volkswijk moest aansluiting vinden bij de omringende wijken: het hippe Oude Noorden en het chique Kralingen. Daartoe zouden 1800 van de 2100 woningen worden gesloopt. Uit de as zou een nieuwe buurt vol moderne appartementen voor tweeverdieners verrijzen.

Het masterplan voor Nieuw-Crooswijk sloeg bij de bewoners in als een bom. Ze vonden hun woningen helemaal niet rijp voor de sloop. Leider van het verzet was Menno Janssen, ‘de burgemeester van Crooswijk’. Hij woont al 28 jaar in de wijk. ‘Nieuw-Crooswijk is een wijk met een heel sterke sociale binding, veel mensen zijn hier opgegroeid’, vertelt hij in zijn woning aan de Kerkhoflaan.

De eerste huizen gingen in januari 2007 tegen de vlakte. Overal in de wijk maakten bewoners plaats voor huurders met tijdelijke huurcontracten en later voor de antikrakers van Ad Hoc. De sloop- en bouwplannen stokten echter door het verzet van de federatie van bewoners en door de stagnatie op de woningmarkt. Nadat 839 woningen waren gesloopt, viel eind 2012 het besluit dat het ‘masterplan niet haalbaar is’. De westelijke helft van de wijk blijft grotendeels gespaard en wordt nu toch opgeknapt. Alleen de 170 sociale huurwoningen in het complex Paradijshof zullen eind 2014 nog tegen de vlakte gaan. Daarvoor komen 48 koop-eengezinswoningen terug.

Corporatie Woonstad Rotterdam erkent dat de wijk ‘uit elkaar geslagen’ is, zegt programmamanager Edwin Dortland. ‘Door het masterplan en daarna door de crisis waardoor alle plannen vertraagd, aangepast of afgeschaft zijn, is het al sinds 2004 onrustig in de wijk.’ Woonstad werkt in Nieuw-Crooswijk samen met leegstandsbeheerder Ad Hoc, voor woningen die door hun slechte staat of korte woonduur niet meer in aanmerking komen voor reguliere of tijdelijke huur. Dortland: ‘Ad Hoc zorgt ervoor dat de wijk leefbaar blijft.’ Om hoeveel woningen het gaat, kan de corporatie niet zeggen, ‘dat varieert’. De antikrakers beheren de huizen en voorkomen dat ze verder verpauperen of, erger nog, gekraakt worden. Met gedeeltelijk succes, want in het ‘kraakwalhalla’ Nieuw-Crooswijk wonen, ondanks het kraakverbod, naar schatting meer dan dertig krakers.

Een van de antikraakbewoners in het nog te slopen Paradijshof is de 39-jarige Jochem van de Berg. Deze pas gescheiden vader moest zijn koopwoning verlaten en komt vanwege de wachtlijsten niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Vrijemarkthuur kan hij niet betalen. ‘Ik wilde vooral weg uit de situatie waarin ik mij bevond’, vertelt hij in de woonkamer van zijn krap bemeten antikraakwoning. ‘Ik heb toen alles voor lief genomen. Het interesseerde me niet zoveel wat er in het contract stond. Ik wist toen ik hiermee begon dat het onzeker was, maar zekerheid in wonen kan ik nauwelijks betalen.’

Vanaf het moment dat Van de Berg in Nieuw-Crooswijk kwam wonen, verdiepte hij zich met andere tijdelijke bewoners in de plannen rond de wijk. De antikraakbewoners leven in continue onzekerheid omdat de sloopdatum steeds verschuift en ze pas twee weken van tevoren horen wanneer ze moeten verhuizen. Ze moeten dan met tientallen tegelijk vertrekken en de huizen leeg achterlaten. Dat betekent ook de vloeren verwijderen, waarna Woonstad Rotterdam de panden dichttimmert voor asbestonderzoek. Van asbestgevaar voor antikraakbewoners die voorbereidende sloopwerkzaamheden treffen als vloeren en kachels verwijderen, is volgens zowel de corporatie als Ad Hoc geen sprake.

Van de Berg moest op 18 september zijn huis uit. Vervangende woonruimte heeft hij vooralsnog niet. Bij Ad Hoc kreeg hij nul op het rekest. ‘Ze zeiden: “Jammer, maar omdat er ineens heel veel mensen moeten verhuizen, hebben we nu niks voor je”.’ Ad Hoc zegt mensen geen garanties te kunnen geven op een nieuwe woning omdat zij het aanbod niet kan plannen. Woonstad Rotterdam laat weten ‘geen mening te hebben over de individuele verhalen van Ad Hoc-bewoners’.

Medium ak3
De gemiddelde wachttijd voor een betaalbare huurwoning is in Amsterdam opgelopen tot elf jaar

Uit onze rondgang langs de 22 grootste corporaties van Nederland (goed voor bijna een miljoen sociale huurwoningen) blijkt dat ze op één na allemaal gebruik maken van de diensten van leegstandsbeheerders. De vijf grootste corporaties van het land hadden deze zomer gezamenlijk 1090 huurwoningen ondergebracht bij leegstandsbeheerders. Zodra ergens gerenoveerd of gesloopt wordt en normale huurders er niet meer kunnen wonen, komen de antikrakers. De enige eis is dat de woningen wind- en waterdicht zijn. Volgens de corporaties blijven de huizen zo beschermd en blijft de wijk leefbaar. Antikraak kost de corporatie niets, maar ze krijgen wel bewakers die bovendien streng geselecteerd en gecontroleerd worden.

Moeten sociale verhuurders eigenlijk wel in zee gaan met bedrijven die bewoners niet als huurders zien? Nee, zei de Tweede Kamer toen zij in maart 2013 de motie van toenmalig sp-Kamerlid Paulus Jansen aannam. Jansen noemde antikraakcontracten ‘een erosie van het huurrecht’ en stelde voor dat corporaties er niet langer gebruik van zouden maken. Maar volgens Bob de Vilder van Camelot kunnen we niet meer zonder. ‘Ik ben ervan overtuigd dat er voor bruikleen een markt blijft bestaan: het is snel, kortlopend en flexibel. Eigenaren en gebruikers hebben er behoefte aan.’

Ook minister Stef Blok van Wonen wil antikraak niet uitsluiten. Hij vindt dat woningcorporaties hier zelf over moeten gaan. Branchevereniging Aedes stelde namens de corporaties dat antikraak in sommige gevallen niet te vermijden is. Aedes volgt de rijksoverheid in haar advies: ga alleen in zee met bureaus die het Keurmerk Leegstandsbeheer dragen.

Het keurmerk, eind 2010 opgericht vanuit de branche, kapte een poging tot wettelijke regulering af. In plaats van minimumeisen aan antikraakcontracten, wederom een voorstel van Paulus Jansen, kwamen de leegstandsbeheerders met anderhalve A4 aan eigen regels.

De huidige voorzitter van het Keurmerk Leegstandsbeheer is Jan ten Hoopen, het voormalige cda-Kamerlid dat de Wet kraken en leegstand mede indiende. Hij ziet het keurmerk als stap in de ‘verdere professionalisering van de branche’ en als een middel om de bonafide bedrijven van ‘de cowboys’ te onderscheiden. Achttien van de omstreeks zeventig leegstandsbeheerders zijn bij het keurmerk aangesloten. De inspectielijst is inmiddels drie A4’tjes. Sindsdien is de opzegtermijn niet twee maar vier weken en moet een pandinspecteur drie keer bellen, kloppen en roepen voor hij naar binnen gaat.

De 26-jarige Tirza Kempen uit Nieuw-Crooswijk heeft jarenlange ervaring met de pandinspecties van leegstandsbeheerder Ad Hoc. Kritisch was ze niet toen ze zes jaar geleden haar eerste antikraakcontract doorlas. Goed, het balkon brokkelde af en kon ze beter niet gebruiken en de deuren hingen scheef, maar ze was blij dat ze eindelijk een woning voor zichzelf had.

Nu denkt ze daar anders over. ‘Ad Hoc gaat over een heleboel privacy-grenzen heen.’ Zo maakte ze regelmatig onaangekondigde inspecties mee van Ad Hoc-medewerkers die zichzelf met de sleutel naar binnen laten, onder meer toen ze op een ochtend ziek in bed lag. Meerdere malen kreeg ze een standje dat ze beter moest opruimen. In het huis van de beeldend kunstenaar liggen vaak materialen op de grond. Ook werd ze gesommeerd een ontbrekende deur te vervangen en een rode muur wit te verven. Gebreken die de woning al had toen zij erin trok. ‘Die waarschuwingen hebben ze later wel teruggenomen. Gelukkig, want bij drie waarschuwingen verlies je je woning.’

Haar ergste ervaring was het bezoek van een Ad-Hoc-medewerker die kwam vragen of ze zwanger was. Het gerucht deed de rond dat een antikraker in de wijk in verwachting was, maar het bleek een ander te zijn. ‘Antikraak is ongeschikt vanwege de onzekerheid in het wonen’, zegt Ad Hoc in een reactie.

‘Leuk dat Ad Hoc iets aan de leegstand doet, maar ik heb het idee dat ze mensen uitbuiten. Jij betaalt, maar ze doen niet veel voor je’, zegt Kempen. Ze woont sinds vorige week in een kraakpand en is hard op zoek naar een huurwoning. ‘Ad Hoc, dat wil ik nooit meer.’

Medium ak4

Abel Heijkamp van de Bond Precaire Woonvormen weet alles van de nadelige kanten van antikraak wonen. De bond is een vrijwilligersorganisatie die antikrakers en tijdelijke huurders met raad en daad bijstaat en scherpe kritiek uit op de gebrekkige rechtspositie van de antikraker. Heijkamp stelde in zijn documentaire Leegstand zonder zorgen (2009) de misstanden van antikraak aan de kaak en is sindsdien luis in de pels van het leegstandsbeheer.

De sober geklede, op ironische toon sprekende Heijkamp heeft twee boodschappentassen bij zich vol leed van antikraakbewoners: privacyschending, huisvredebreuk, intimidatie en huisuitzettingen. In 2013 heeft hij zo’n zestig zaken van antikrakers in behandeling genomen. Negentig procent gaat over leegstandsbeheerders die het Keurmerk Leegstandsbeheer dragen, zegt hij. Voor het keurmerk heeft hij geen goed woord over. ‘De branche stelt haar eigen normen op. De slager keurt zijn eigen vlees.’ Daar is keurmerk-voorzitter Jan ten Hoopen het niet mee eens. ‘Het keurmerk heeft de afgelopen twee jaar juist een forse versterking van de normen doorgemaakt’, zegt hij. ‘Ook is een onafhankelijke klachtencommissie ingesteld, zodat het keuren van eigen vlees is uitgesloten.’

Volgens Heijkamp is met antikraak een woonvorm ontstaan die buiten de regels en wetten van de huurmarkt opereert. Het liefst zou hij zien dat niemand nog een bruikleencontract voor zijn woonruimte hoeft te ondertekenen. ‘Ik vind het cynisch dat tijdelijk wonen zonder huurrechten wordt gepresenteerd als een vrije keuze als je kijkt naar de positie van die mensen in de woningmarkt. Het is simpelweg schandalig dat bijna alle woningcorporaties en overheden hieraan meewerken. Het is de uitverkoop van de sociale volkshuisvesting.’

Ook Jennifer en Bas Stam deden een beroep op Heijkamp. Drie dagen nadat Bas zijn spullen naar de Jan Vethstraat in Amsterdam heeft verhuisd, kreeg hij te horen dat de flat wordt gesloopt. Binnen vier weken moeten hij en zijn zus eruit. Samen met de Bond Precaire Woonvormen halen Bas en Jennifer verhaal bij woningcorporatie Eigen Haard. Die zeggen dat de sloopdatum al vast stond en dat Camelot hiervan op de hoogte was. Zij kunnen er ook niks aan doen dat broer en zus alweer zo snel moeten verhuizen. ‘Wij houden woningen tot het laatste moment via antikraak bewoond om de leefbaarheid in stand te houden’, laat Eigen Haard in een reactie weten.

‘In drie maanden tijd ben ik drie keer verhuisd’, zegt Jennifer verbolgen. Samen overwegen ze niet akkoord te gaan met de contractbeëindiging. Camelot dreigt meteen een kort geding te beginnen, de kosten hiervoor (ongeveer drieduizend euro) op de broer en zus te verhalen en hun borg (zevenhonderd euro) in te houden. Bovendien zullen ze aansprakelijk gesteld worden voor eventuele ontruimingskosten en vertraging van de sloop.

Dat is de broer en zus te veel. Ze besluiten, na de asbestervaring in Zaandam en vier weken in een vieze sloopflat in Amsterdam, toch maar weer bij hun ouders in te trekken. Een alternatief voor antikraak wonen hebben ze niet. Voor een sociale huurwoning hebben ze een te korte inschrijfduur, een vrijesectorhuurwoning is te duur. Jennifer: ‘Dat vind ik het nare ervan. Ze verdienen dik geld aan jongeren die een woning nodig hebben.’ Bas: ‘Als antikraker heb je nul rechten. Ze hebben zich juridisch helemaal ingedekt, je hebt geen poot om op te staan. Als bewoner ben je een pion.’ ‘Dat is het risico van antikraak’, is de reactie van een Camelot-medewerker als Bas opbelt.


Het onderzoek

In Nederland bieden tientallen antikraakbureaus of leegstandsbeheerders een breed pakket van diensten aan, van antikraakwoningen en tijdelijke werkplekken tot beveiligingsdiensten. We hebben onderzocht welke plek het antikraak wonen – het tijdelijk beheren van leegstaande panden door bewoning – in de woningmarkt inneemt. Hiervoor spraken we met leegstandsbeheerders, de branchevereniging, het Keurmerk Leegstandsbeheer, (oud-)politici, woningcorporaties, bewonersorganisaties, antikraakbewoners, huurders en krakers. Ook zetten we een enquête uit onder de grootste gemeenten en woningcorporaties met vragen over hun samenwerking met antikraakbureaus en analyseerden wij wetgeving, contracten en gegevens van de Kamer van Koophandel.

Kosten van antikraak

Antikraak wordt gepresenteerd als goedkoop wonen, maar ook daar komen de nodige onvoorziene kosten bij kijken. Een overzicht:

De 22 grootste corporaties van Nederland maken vrijwel allemaal gebruik van leegstandsbeheerders
  • eenmalige administratiekosten: 99 euro;

  • plaatsingskosten voor nieuwe woning: 99 euro;

  • bruikleenvergoeding per persoon: maximaal 153 euro (exclusief nutskosten en gemeentebelasting);

  • telefonische servicelijn: 30 euro per maand (reparaties: 30 euro per uur exclusief btw en materiaalkosten);

  • borg: 350 euro;

  • één verplicht brandpakket per persoon (ook voor wie met meerdere mensen in één huis woont of er nog een over heeft van zijn vorige woning): 62,50 euro;

  • vuilcontainer laten plaatsen: 13 euro per maand.

Flexwonen

Een huurwoning voor het leven behoort straks wellicht tot het verleden, net als de vaste baan. De laatste jaren zijn de wettelijke mogelijkheden voor ‘flexibel wonen’ namelijk verruimd. De huurmarkt zit op slot, en tijdelijke huurcontracten moeten daar verandering in gaan brengen. Tijdelijk wonen wordt de trend.

Dankzij de huurbescherming zijn Nederlandse huurders lastig uit hun huis te krijgen. Dat moet makkelijker kunnen, vindt minister van Wonen Stef Blok. ‘Met tijdelijke huurovereenkomsten krijgen verhuurders de mogelijkheid hun bezit flexibeler te beheren en doelgerichter in te zetten, bijvoorbeeld wanneer zij bepaalde doelgroepen willen bedienen’, schreef hij in april van dit jaar aan de Tweede Kamer. Onder bepaalde doelgroepen verstaat hij onder meer studenten, starters en grote gezinnen. Zo komt Blok dit najaar met voorstellen voor nieuwe tweejarige contracten en gaan de al bestaande campuscontracten voor studenten (die aflopen zodra ze zijn afgestudeerd) ook gelden voor promovendi.

Daarnaast is de maximale termijn voor tijdelijke verhuur van sloop- en renovatiewoningen in 2013 opgerekt naar zeven jaar, en voor tijdelijk wonen in bijvoorbeeld kantoren of scholen naar tien jaar. Dankzij deze aanpassingen zijn verhuurders minder aan hun huurders gebonden. Ook antikraakbureaus – experts in flexibel wonen – varen hier wel bij. Steeds vaker bieden zij naast de klassieke bruikleencontracten ook tijdelijke huurcontracten aan.

Volgens de minister zijn het echter vooral de huurders die behoefte hebben aan flexwonen. Zo schreef hij: ‘Diverse groepen van huurders hebben geen behoefte aan een huurovereenkomst voor lange duur dan wel onbepaalde tijd.’ Waarom een vast contract voor huurders een last zou zijn, liet hij in het midden.

Contracten

Antikrakers hebben bruikleencontracten en vallen daardoor buiten de huurwetgeving. ‘Elk beroep van bruiklener op huurbescherming is in strijd met de redelijkheid en billijkheid’, staat in het contract van Camelot. De bewoner krijgt zijn woning in bruikleen en moet er als ‘goed huisvader’ voor zorgen. De leegstandsbeheerder heeft de sleutels van het pand en kan op ieder moment op de stoep staan om te controleren of de bewoner goed met zijn tijdelijke woning omgaat. De woning dient te allen tijde ‘schoon en netjes’ te zijn en is er een ‘verplichting tot ingericht houden van het object’. Belangrijk is ook dat de bewoner zijn of haar vaat doet en dat er geen troep in het huis rondslingert. Sommige leegstandsbeheerders gebruiken een waarschuwingssysteem volgens het principe three strikes you’re out. Aan Camelot betaal je per verzonden waarschuwingsbrief bovendien 25 euro. Zo zijn er nog veel meer huisregels: geen feestjes of barbecues, geen huisdieren, geen kinderen, geen logés, geen geluidsoverlast, geen drugs (ook geen softdrugs) en de verplichting een afwezigheid van langer dan drie dagen te melden. De bewoner mag geen contact opnemen met de eigenaar van het pand en geen actie ondernemen tegen de leegstandsbeheerder, niet via een advocaat en ook niet via politiek of media. Bij vertrek dient het pand leeg en ‘bezemschoon’ opgeleverd te worden. Vloeren en kachels die er nog stonden, moeten weg. Blijf je langer dan de opzegdatum, dan volgt een boete van vijfhonderd euro per dag. De hoogste boete staat op binnen twee jaar zelf een leegstandsbeheerbureau beginnen: vijfduizend euro.

Antikraak in België

Het concept antikraak, dat in 1980 in Nederland werd uitgevonden, is de landsgrenzen al over. Een van de eerste buurlanden die kennismaakte met deze Nederlandse uitvinding was België, waar Camelot zich in 2002 onder de naam Lancelot vestigde. Ook het Nederlandse Ad Hoc en Interveste zijn op de Belgische markt actief.

In Vlaanderen bestaat sinds 1995 de leegstandtaks. Gemeenten registreren en belasten panden die meer dan twaalf maanden leegstaan. Hoe langer het pand leeg blijft staan, hoe hoger de belasting wordt. Voor pandeigenaren een goede reden om antikraakbewoners in te zetten.

In Vlaanderen staat meer dan zes procent van de sociale huurwoningen minstens een jaar leeg. In de centrumsteden is er vaak zelfs nog meer leegstand. Antwerpen en Gent zitten rond de tien procent, Mechelen spant de kroon met meer dan veertien procent.

De gemeente Gent is actief de strijd aangegaan tegen leegstand. Die zette drie jaar geleden 531 leegstaande gemeentelijke panden op de nominatie om door leegstandsbeheerders beheerd te worden. Volgens het Gentse beleid worden gemeentelijke panden die te lang leegstaan automatisch uitbesteed aan acuut woningzoekenden: in de praktijk gaat dat via leegstandsbeheerders.

Antikraak is een succesvol Nederlands exportproduct. De twee grootste bedrijven, Camelot en Ad Hoc, zijn inmiddels in zes West-Europese landen actief.

Voor dit onderzoek doken we ook in de Belgische wereld van antikraak. Lees hier meer over in ons volgende verhaal.


De namen van de bewoners zijn gefingeerd. Dit uit vrees voor claims, verlies van borg of een slechte naam bij het zoeken naar een nieuwe antikraakwoning.

Dit verhaal kwam tot stand met behulp van de Vlaams-Nederlandse journalistenbeurs.


Beeld: (1) Twee anti-kraak bewoners in een sloopflat in Arnhem. Deze mensen en plaats komen niet in het stuk voor (Flip Franssen / HH). (2) Poster van Camelot een tijdelijk verhuurorganisatie in een voormalige kantoorpand, Amsterdam (Marijn Alders / HH). (3) De Bloemstraat in Zaandam waar asbest in de woningen zit, anti-krakers waren verplicht de vloeren uit de woningen te verwijderen door Camelot, de leegstandbeheerder.