Boven het hoofd van Joanna Neuschatz (34) lopen lichtbruine rimpelige lijnen over de muren. Het zijn sporen van het regenwater dat regelmatig door haar dak de woonkamer in druppelt. Ze staat ermee op en gaat ermee naar bed, letterlijk. Elke ochtend maakt ze een rondje door haar appartement in Utrecht. Net als nu, met het gezicht gericht op het plafond en haar wijsvinger langs de randen van de muren, op zoek naar nieuwe vochtplekken.

Na een aantal halve pogingen en vergeefse beloftes van haar huisbaas om het dak te repareren, stapt Neuschatz naar de Huurcommissie, het landelijke loket dat geschillen tussen huurders en verhuurders moet beslechten. In een geval van lekkage kan de Huurcommissie bijvoorbeeld een tijdelijke huurverlaging opleggen, tot de verhuurder het lek wél repareert. Het is 2019 als een medewerker bij Neuschatz langskomt om de vochtplekken te inspecteren. Het had al een paar dagen niet geregend, zegt ze. Volgens de medewerker zijn de plekken droog. Neuschatz wordt verder niet veel gevraagd, en krijgt niet de kans om haar verhaal te doen tijdens een zitting. Het duurt überhaupt twee jaar voordat ze de uitspraak per post ontvangt: het dak is niet meer lek.

Intussen zijn de bruine vochtplekken gegroeid, maar de foto’s die Neuschatz nog naar de commissie stuurt maken geen verschil. ‘Ik was geschokt’, vertelt ze. Ze laat het er niet bij zitten en dient bezwaar in, dat weer twee maanden zal duren. ‘Ik heb eigenlijk geen vertrouwen meer in de Huurcommissie, maar ik moet hier wel mee door. In deze markt kan ik nooit meer iets betaalbaars vinden.’

Jaarlijks kloppen rond de tienduizend huurders en verhuurders bij de landelijke commissie aan. De instantie toetst prijzen van sociale huurwoningen en behandelt ook zaken over te veel betaalde servicekosten of gebreken die maar niet opgelost worden, zoals een lek dak, schimmel of brandgevaar. De commissie is er vooral voor de sociale huursector, die in totaal 2,5 miljoen woningen telt – 540.000 daarvan zijn in handen van particuliere verhuurders, de rest wordt door corporaties verhuurd.

Technisch gesproken is de Huurcommissie geen rechtbank, maar functioneert in hoge mate wel op die manier: uitspraken van zogenoemde ‘zittingsvoorzitters’ zijn bindend en bepalen bovendien voor een belangrijk deel hoe huurprijswetgeving wordt geïnterpreteerd. Als de huisbaas een gebrek niet repareert, kan de commissie de huur tot tachtig procent verlagen. Ook kan de commissie een huurverlaging opleggen als de huur hoger is dan wettelijk is toegestaan. Voor huurders met een klein budget, die niet zomaar naar de kantonrechter kunnen stappen, is de commissie de enige kans op rechtsbescherming.

Maar de commissie is in de afgelopen tien jaar stukje voor stukje afgebroken, blijkt uit onderzoek van Investico in samenwerking met Argos, mede voor De Groene Amsterdammer. We spraken onder meer vijftien oud-medewerkers, kregen inzage in interne documenten en verzamelden jaarcijfers van de afgelopen tien jaar. Terwijl het budget sinds 2010 nagenoeg halveerde, is de geschillenbeslechter verworden tot een ‘stempelmachine’ waar steeds minder zaken welkom zijn op zitting. Vorig jaar deed de commissie het merendeel van de zaken schriftelijk af en behandelde één op de vier ingediende zaken überhaupt niet inhoudelijk.

Ondanks hevige interne kritiek op de nieuwe werkwijze, en terwijl de woningcrisis verergerde, ging de organisatie door met deze ‘efficiëntieslag’. Volgens critici is de nieuwe aanpak ‘onrechtmatig’ en maakt de Huurcommissie zich schuldig aan ‘plichtsverzuim’. Huurders zijn de dupe en dan met name huurders met een tijdelijk huurcontract. Zo kregen huurders de afgelopen jaren steeds minder mogelijkheid om hun recht te halen.

‘De oorzaak van de huuropdrijving is op de eerste plaats te zoeken in den nog steeds stijgenden woningnood’, schreef de Nieuwe Venlosche Courant in 1917. Ook toen was er een woningcrisis en om huurders te beschermen werd de Huurcommissie dat jaar in het leven geroepen. Verhuurders mochten voortaan niet meer zomaar de huur omhoog gooien, en de lokale commissies controleerden hierop.

De Eerste Wereldoorlog had gezorgd voor een zeer beperkte woningbouw en schaarste betekende woekerprijzen. ‘In honderden gemeenten staat geen enkele woning leeg, in vele zelfs geen krotten’, schreven de verenigde woningcorporaties in 1917. Maar de vers opgerichte Huurcommissie laat zich al snel gelden. In 1920 schrijft het Overijsselsch Dagblad over een zeer ‘frappant’ geval: een gezin van drie huurt voor 2,50 gulden per week een varkenshok, dat in een schuur staat waar al een gezin van vier woont. De Huurcommissie oordeelt dat ‘voor dergelijke bewoning geen huur gevorderd mag worden’.

Negentig jaar later, toen de hypotheekmarkt net was ingestort en de financiële crisis over ons land spoelde, ontkwam ook de Huurcommissie niet aan de bezuinigingen die voor vrijwel alle overheidsdiensten golden. Toenmalig pvda-minister Eberhard van der Laan van Wonen smolt de commissie, lange tijd een regionaal verdeelde overheidsdienst, in 2010 om tot een landelijke, zelfstandige organisatie. De commissie moest voortaan per geleverde dienst afrekenen bij het ministerie. Dat zou leiden tot ‘een kostenbewuste cultuur’, schreef Van der Laan aan de Tweede Kamer.

Met die reorganisatie begon het budget van de Huurcommissie aan een jarenlange duikvlucht. Tussen 2010 en 2020 daalden de uitgaven van 23 tot veertien miljoen euro, ook werden 34 van de 49 locaties waar burgers op zitting gehoord werden gesloten. Van de honderd zittingsleden begin 2010 zijn er nu nog veertig over. Het is alsof zeven van de tien rechtbanken zouden worden gesloten en honderden rechters worden ontslagen.

Die drastische bezuiniging en ontmanteling van de commissie paste helemaal in de visie van opeenvolgende kabinetten. De coalitie van vvd en pvda introduceerde de ene na de andere wet – de verhuurdersheffing, de introductie van het flexibele huurcontract en ‘inkomensafhankelijke huurverhoging’ – die ervoor zorgden dat huurprijzen stegen en het aantal sociale huurders kromp.

De wachttijden lopen op. Bij een lek dak kan de huurder zo twee jaar wachten

Toch betekende dat gek genoeg niet dat de Huurcommissie minder werk kreeg. Ja, er zijn minder sociale huurders, maar hun geschillen zijn door alle wetswijzigingen veel ingewikkelder geworden, legt Cees Jonker uit, die twaalf jaar lang, tot 2019, zittingslid was. ‘Je hebt meer tijd nodig om een zaak te behandelen. Eerst stonden er doorgaans dertig à veertig zaken op de rol voor een dag, later waren dat er nog maar twintig.’

Bovendien kregen corporaties wel minder sociale woningen, maar de particuliere huursector, die ook woningen in het sociale segment aanbiedt, groeide juist. En meer particuliere verhuurders betekent meer geschillen. Huurders van particuliere huurwoningen hebben ruim vijf keer vaker een geschil met hun huisbaas dan huurders van corporaties, blijkt uit onze berekening op basis van cijfers van de Huurcommissie en het landelijke woononderzoek van de rijksoverheid.

Intussen lopen de wachttijden op. Bij een lek dak kan de huurder zo twee jaar wachten, zoals in het geval van Neuschatz uit Utrecht. Te veel betaalde servicekosten? Tweeënhalf jaar wachten, blijkt uit een andere zaak. En tijdens dat wachten blijft het lekke dak lek, worden te veel betaalde servicekosten niet teruggestort en loopt het vaak ontstane conflict tussen huurder en verhuurder hoger op.

Ongeveer de helft van de huurders en verhuurders moest de afgelopen paar jaar langer op een uitspraak wachten dan de wettelijk vastgestelde termijn van vier maanden, staat in de jaarverslagen. Het gaat dan om geschillen over de huurprijs, te veel betaalde servicekosten of onderhoudsgebreken.

In 2018 brak de dijk door, de commissie raakte plots overspoeld met tienduizend zaken – ruim tweeduizend meer dan het jaar ervoor. Zulke plotselinge toenames van geschillen worden veroorzaakt door talloze factoren zoals inflatie, werkloosheid en wetswijzigingen.

Een tijdlang wist de Huurcommissie de wachttijden behendig te ‘verkorten’, vertellen meerdere anonieme oud-werknemers. De tijd gaat officieel pas tikken nadat de indiener de 25 euro administratiekosten heeft betaald, dus de Huurcommissie stuurde het betaalverzoek vaak pas een paar maanden of een half jaar later op. ‘Voor het versturen van dat betaalverzoek geldt namelijk geen termijn’, vertelt een anonieme oud-medewerker. Op papier was de wachttijd dus korter, maar in de praktijk niet. Nu iedereen meteen via iDeal kan betalen gaat die vlieger niet meer op.

De Huurcommissie begon tevens aan een stevig ontmoedigingsbeleid rond 2016, vertellen meerdere oud-medewerkers. De commissie – ooit opgezet om huurders laagdrempelig hulp te bieden – ging huurders nu aansporen om hun zaak vooral níet door te zetten. Medewerkers van de Huurcommissie belden huurders op als ze dachten dat hun zaak geen resultaat zou opleveren, waarna indieners kosteloos hun verzoek konden intrekken, zeggen meerdere medewerkers.

Tanja Knoester werkte aan het opzetten van deze ‘brede intake’ zoals de telefonische voorlichting officieel heette. Zij was van 2007 tot 2018 werkzaam bij de Huurcommissie, waarvan de laatste zes jaar als vicevoorzitter. ‘Het was een continue worsteling om goedkoper te werken’, zegt Knoester. ‘Dat was echt verdrietig. Dan voerde het ministerie de druk op en zei: kom maar met plannen.’

Aanvankelijk was het idee dat de vaste onderzoekers van de Huurcommissie, ervaren en deskundige mensen, de telefonische intake zouden doen, vertelt Knoester. ‘Maar toen ik wegging, waren we met steeds meer uitzendkrachten bezig. Je kunt het je bijna niet voorstellen. De huurwet is heel ingewikkeld, dus het is niet zo dat je dat na drie dagen inwerken kan.’ Dat zegt ook oud-zittingslid Cees Jonker: ‘Als je al zo’n telefonische intake wil doen, dan moeten dat je beste mensen zijn en niet de eerste beste uitzendkracht.’

De intake heeft het gewenste resultaat gehad: werd in 2015 nog minder dan zeven procent van de zaken afgedaan voordat ze op zitting kwamen, vorig jaar werd ruim een kwart van de geschillen zonder inhoudelijke behandeling afgehandeld. Het gevaar is dat mensen ten onrechte worden ontmoedigd, zegt een anoniem oud-zittingslid. ‘Ik hoorde op een zitting dat iemand was verteld: “Dien je zaak maar niet in, want het is toch kansloos.” Maar dat kan de ondersteunende dienst helemaal niet beoordelen.’

Alle pogingen ten spijt blijven de achterstanden oplopen. Maar 2021 wordt voor de Huurcommissie ‘het jaar van het waarmaken’, zegt de voorzitter Asje van Dijk, een gepensioneerde burgemeester met een grote grijze snor. Hij wil het tij keren en huurders en verhuurders sneller helpen.

Bijna tienduizend zaken liggen begin dit jaar nog op een grote stapel bij de Huurcommissie te ‘wachten’ op behandeling. Dit jaar wil de commissie twintigduizend zaken afhandelen, twee keer zo veel als het jaar ervoor. En dat gaat lukken, denkt de voorzitter, want ze hebben een gaatje in de wet gevonden dat daar elf jaar onaangeroerd heeft gezeten. In een strikte uitleg van de wet hoeven heel veel zaken helemaal niet tot een zitting te leiden, aldus Van Dijk.

‘Mensen die nog nooit een zitting hebben bijgewoond, schrijven nu de uitspraken’

Gedoe met het organiseren van zittingen door heel het land is verleden tijd. Schriftelijke uitspraken zijn de belofte van beterschap. Partijen hoeven niet meer tijdens een zitting gehoord te worden, ze krijgen direct een brief, vaak geschreven door tijdelijke juridische uitzendkrachten, met de uitspraak.

Sinds vorig jaar wordt slechts vijftien procent van alle zaken nog op een zitting behandeld. Door de nieuwe werkwijze worden de achterstanden inderdaad weggewerkt. Halverwege dit jaar lagen er nog ongeveer 7500 zaken op de plank en de commissie wil eind dit jaar een stapel van 3500 zaken hebben.

Maar tegelijkertijd is de nieuwe aanpak een slechte ontwikkeling, vinden deskundigen, zittingsleden en zittingsvoorzitters. Die waren dan ook fel tegen dit plan, blijkt uit documenten die platform Investico heeft ingezien. In een intern advies noemen zittingsleden de nieuwe werkwijze ‘onrechtmatig’, ‘onhoudbaar’ en in strijd met de ‘fundamentele eisen van hoor en wederhoor’. Ook omschrijven ze de nieuwe werkwijze als ‘sterk ondermijnend voor het karakter van laagdrempelige geschillenbeslechter’. Het is in het belang van de zwakkere partij, leggen ze uit, om op zitting gehoord te worden; mensen die een zaak indienen zijn ‘niet zelden laaggeletterd of anderszins kwetsbaar of sociaal en intellectueel mindervermogend’.

‘Tijdens een zitting heb je de laatste stand van zaken, niet alles volgt uit een papieren dossier’, zegt huurrechtadvocaat Pepijn Eymaal. ‘Negen van de tien keer deugt een onderzoeksrapport niet’, zegt ook een anoniem zittingslid. ‘Vooral bij een zaak over de huurprijs of onderhoudsgebreken heb je die zitting echt nodig.’

Ook tijdelijke huurders, die dikwijls een ingewikkeld contract hebben dat juridisch een warboel is, zijn de dupe. Ze worden met hun zaak regelmatig afgewezen bij de Huurcommissie omdat de ondersteunende ambtenaren betwijfelen of hun tijdelijke contract werkelijk tijdelijk is. ‘Dat heb ik afgelopen jaar tientallen keren meegemaakt, deze week weer twee keer’, vertelt Fleur van Leeuwen van Huurteam Utrecht. Ook !WOON, dat huurders in Amsterdam bijstaat, zegt tientallen onterechte afwijzingen te hebben ontvangen.

‘Zo wordt de Huurcommissie steeds minder een geschillencommissie en steeds meer een stempelmachine’, zegt Irene van Setten van het huurteam in Nijmegen. ‘Onze grote zorg is dat de Huurcommissie de smaak te pakken krijgt, dat dit een soort efficiëntieslag wordt’, zegt Wim Dings die in 2018 na twaalf jaar afzwaaide als zittingslid. ‘Zitting is een besmet woord geworden bij de Huurcommissie, want dat kost tijd’, zegt een anoniem zittingslid.

Hoewel de schriftelijke uitspraken officieel ‘voorzittersuitspraken’ heten, bekijkt de voorzitter slechts een steekproef. ‘Hij krijgt een stapel van een paar honderd zaken op zijn bureau en zijn handtekening staat er al op’, vertelt een anonieme oud-medewerker. ‘Mensen die nog nooit een zitting hebben bijgewoond, schrijven nu de uitspraken’, vertelt een andere oud-medewerker. Huurrechtadvocaat Eymaal is verbaasd dat de voorzitter enkel een steekproef neemt. ‘Dat is plichtsverzuim. De wet draagt de voorzitter op deze uitspraken te doen. Als de uitspraak eigenlijk volledig door een ambtenaar is gedaan, is dat heel schadelijk.’

Ondanks de hevige interne kritiek schreef voorzitter Asje van Dijk aan de minister dat alle partijen ‘meer ruimte’ zagen voor het vaker schriftelijk afhandelen van zaken en dat iedereen dit een ‘evenwichtige oplossing’ vond. Van Dijk reageert enigszins geprikkeld als we hem vragen waarom hij de interne kritiek van zittingsleden verzweeg: ‘Het was een volstrekt verkeerde beoordeling. Vraag aan vijf juristen wat ze van iets vinden en je krijgt zes verschillende antwoorden.’ Volgens hem staat de huidige werkwijze duidelijk in de wet omschreven. Hij ontkent dat de kwaliteit van de uitspraken hieronder heeft geleden en stelt dat de Huurcommissie nog steeds laagdrempelig is. Dat tijdelijke huurders geregeld onterecht worden afgewezen, herkent Van Dijk ook niet.

Hij weerspreekt eveneens dat de recente achterstanden het gevolg zouden zijn van dalende budgetten. Hij heeft het überhaupt niet over een daling, maar noemt het een ‘fluctuatie’. Volgens hem zou je niet naar de totale uitgaven moeten kijken, maar naar een combinatie van posten. Bovendien trekt de Huurcommissie op dit moment nieuwe mensen aan, vooral juridische uitzendkrachten die de schriftelijke uitspraken kunnen schrijven.

Ook de kritiek dat er nu onvoldoende ruimte is voor hoor en wederhoor klopt volgens hem niet. ‘Partijen worden ontzettend gehoord, bijvoorbeeld als er een onderzoeker langskomt of als ze met de commissie bellen. Bovendien kunnen ze altijd in verzet tegen de uitspraak’, zegt Van Dijk. Van deze verzetszaken wordt driekwart afgewezen, blijkt uit cijfers van de Huurcommissie. Volgens Van Dijk is dat goed uit te leggen: ‘Als je het niet eens bent met een uitspraak moet je dat wel schriftelijk kunnen motiveren. Het is onvoldoende om alleen maar te zeggen: ik ben het ermee oneens.’ Wel geeft hij toe dat de commissie uiteindelijk niet kan nagaan of iedereen in staat is om zo’n verzetsschrift in te dienen. ‘Het is nou eenmaal een schriftelijke procedure.’

‘Vroeger had de Huurcommissie een heel prominente rol in huurgeschillen, maar dat is de afgelopen tijd veranderd’, vertelt Frank van der Hoek, huurrechtspecialist en voormalig kantonrechter. ‘Huurrecht is politiek recht, dat wordt heel sterk door maatschappelijke krachten bepaald.’ Vooral de afgelopen tien jaar transformeerde het huurrecht enorm. ‘Particuliere verhuurders framen sociale huurders al langer als uitvreters. Vanaf 2012 kreeg die framing gehoor bij het kabinet.’ En dat merkte ook Tanja Knoester in haar tijd bij de Huurcommissie toen ze continu moest bezuinigen. ‘Zo’n grote Huurcommissie was niet meer nodig, was het idee, omdat het beleid was dat de sociale huursector moest krimpen. Vanuit een liberaal kabinet is dat een logische gedachte’, zegt Knoester, die haar dertigjarige zoon inmiddels weer thuis heeft wonen omdat hij geen woning kan vinden.

Acht van de tien kamers te duur

Uit een digitale steekproef door Argos in samenwerking met Investico blijkt dat verhuurders voor acht van de tien kamers op Kamernet.nl een prijs vragen boven de wettelijke huurprijs. Kamers worden gemiddeld voor 146 euro te veel aangeboden. De berekening is gemaakt op basis van 1200 advertenties die verschenen in september en de eerste week van oktober. Het ministerie van Binnenlandse Zaken schrijft in een reactie dat het ‘onacceptabel’ is dat er studenten zijn die een te hoge huurprijs betalen voor een woning. ‘Dat is dan ook de reden dat huurders via de Huurcommissie een beroep kunnen doen op de huurprijsregelgeving’, aldus het ministerie.

De wettelijk toegestane huurprijs is berekend op basis van het puntenstelsel. Dit stelsel vertaalt de kwaliteit van sociale huurwoningen in punten en het aantal punten bepaalt de wettelijk toegestane huurprijs. Slechts een fractie van de kamerverhuurders houdt zich aan dit puntenstelsel, blijkt uit de steekproef.