Huizenmarkt Lessen uit het buitenland

Hypotheekrenteaftrek kán

Toen in Zweden en het Verenigd Koninkrijk de hypotheekrenteaftrek werd hervormd, verkeerden beide landen in economisch zwaar weer. Toch hebben de ingrepen daar niet voor blijvende problemen gezorgd.

‘IK HERINNER ME HET eigenlijk niet zo goed’, zegt Stefan Andersson (48) als hem gevraagd wordt naar de beperking van de hypotheekrenteaftrek begin jaren negentig in Zweden. 'Ik weet niet of dat echt een grote ingreep was. De maximale aftrek is hier nog steeds dertig procent’, vervolgt de Zweed, operation manager bij een groot telecombedrijf.
Ook Håkan Vass (56), in die vroege jaren negentig eigenaar van een aantal goed lopende restaurants in Stockholm, kan zich geen grote problemen herinneren: 'Persoonlijk heb ik er niet veel van gemerkt.’ Hij vertelt dat de crisis van die jaren er vooral een van de financiële sector was. In zijn restaurants, waar voornamelijk lunchgerechten werden geserveerd, was dat goed te zien: 'Van de ene op de andere dag bleven de klanten weg bij ons filiaal in het financiële centrum van Stockholm. Onze andere restaurants werden evenveel bezocht als altijd.’
Hoewel de Zweden zelf bijna laconiek spreken over de beperking van de hypotheekrenteaftrek is de economische crisis waar het land in de vroege jaren negentig onder gebukt ging in Nederland een schrikbeeld. Wie het hypotheekrentesysteem wil houden zoals het is, vindt in Zweden een voorbeeld van wat er mis kan gaan als er gesleuteld wordt aan deze belastingmaatregel. Zeker wanneer dat op een ongunstig moment gebeurt.
Want een ongunstig moment was het, in 1991, dat geeft verantwoordelijk minister van Financiën Kjell-Olof Feldt inmiddels zelf toe. Hoewel de beperking van de hypotheekrenteaftrek al in 1985 was ingezet, toen het maximaal af te trekken percentage werd teruggebracht van tachtig tot vijftig, kwam de echte klap pas vijf jaar later. Toen in 1991 de laatste fase werd doorgevoerd, waardoor voortaan nog maar dertig procent van de hypotheekrente aftrekbaar zou zijn, bevond het land zich al in een economische crisis.
'In de politiek kun je niet het perfecte moment kiezen’, zei Feldt in 2005 in een Zembla-uitzending. 'Je moet het moment kiezen waarop het mogelijk is.’ De sociaal-democraat wilde de hypotheekrenteaftrek inperken omdat hij bang was voor een instabiele kredietmarkt, waar mensen meer zouden lenen dan ze financieel konden dragen. De gevolgen van die inperking leken dramatisch. Binnen twee jaar waren de huizenprijzen door het hele land met twintig procent gedaald. In stedelijke gebieden, waar de huizen in het algemeen duurder zijn, kon dat zelfs oplopen tot 28 procent. Dat is minder dan de dertig tot vijftig procent waar VVD'ers als Frans Weekers en Paul de Krom mee hebben geschermd, maar nog altijd een enorme achteruitgang. Vooral eigenaren van duurdere huizen werden getroffen.
Maar Zweedse economen zijn kritisch over het veronderstelde verband tussen de beperking van de hypotheekrenteaftrek en de economische crisis. 'Ik vind het misleidend dat Feldt spreekt over een beslissing die op een verkeerd moment is genomen’, zegt Hans Lind, hoogleraar vastgoedeconomie in Stockholm. 'Dat suggereert dat de beperking van de hypotheekrenteaftrek een grote invloed had op de ontwikkelingen op de Zweedse woningmarkt en op de economie als geheel. Dat is niet zo.’ De beperking van de hypotheekrenteaftrek maakte deel uit van een pakket maatregelen dat in Zweden de 'belastinghervorming van de eeuw’ werd genoemd. Die grondige hervormingen waren nodig om het belastingstelsel rechtvaardiger en transparanter te maken. Lind: 'De beperking van de hypotheekrenteaftrek was maar één onderdeel van dat pakket.’
Ook Mattias Dahlberg, hoogleraar financieel recht aan de Universiteit van Uppsala, gelooft niet dat het de beperking van de hypotheekrenteaftrek was die de crisis op de woningmarkt veroorzaakte: 'Wat in eerste instantie een geval van oorzaak en gevolg lijkt te zijn, houdt in werkelijkheid misschien helemaal geen verband met elkaar. We hadden te maken met een vastgoedcrisis, waardoor de huizenprijzen enorm daalden. De belangrijkste oorzaak van die prijsdalingen was dat aan het begin van de jaren negentig de vastgoedzeepbel barstte. Dat stond los van de beperking van de hypotheekrenteaftrek.’
De daling van de huizenprijzen was bovendien van relatief korte duur. Eind 1993 trok de huizenmarkt weer aan. Vijf jaar later, in 1998, waren de prijzen terug op het oude niveau. 'Vanaf 1996 daalde de rente ook flink’, vertelt Lind. 'Daardoor werd de hypotheekrenteaftrek veel minder belangrijk.’ Wat door de daling van de huizenprijzen op het eerste gezicht een zware klap leek voor de woningmarkt heeft in Zweden uiteindelijk geen blijvende gevolgen gehad. Vanuit die ervaring heeft Lind nog wel een advies voor Nederland: 'Het is belangrijk om een goed omschreven doel te hebben. In Zweden wordt er vooral op gelet dat de omstandigheden op de huizenmarkt rechtvaardig zijn. In Nederland gaat het in eerste instantie misschien meer om het stabiliseren van het financiële systeem.’
Blijkt het Zweedse voorbeeld bij nader inzien al een stuk minder vreeswekkend, dat geldt nog veel meer voor het Verenigd Koninkrijk. In 1969 werd daar de hypotheekrenteaftrek ingevoerd. Het doel was het woningbezit te bevorderen. Vijf jaar na de invoering kwam het land in een recessie. Als onderdeel van een bezuinigingspakket werd een maximaal hypotheekbedrag van 25.000 pond ingesteld waarover de rente mocht worden afgetrokken. Een ogenschijnlijk klein bedrag, maar indertijd waren slechts weinig huizen meer waard. De gemiddelde woningprijs lag net boven de elfduizend pond.
In 1984 werd het maximale bedrag opgeschroefd naar dertigduizend pond, en dat bedrag is sindsdien niet meer verhoogd. Het bevriezen van het maximale bedrag waarover de rente mocht worden afgetrokken, wordt gezien als het begin van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Doordat de huizenprijzen in de jaren daarna mede door hoge inflatie snel stegen, viel het belastingvoordeel langzaamaan steeds minder gunstig uit. Vanaf 1991 mocht nog maar 25 procent van de hypotheekrente afgetrokken worden. In de tien jaar die volgden is dat percentage in kleine stappen afgebouwd om in het jaar 2000 op nul te eindigen. Alleen mensen met zeer lage inkomens hebben nog recht op een kleine aftrek.
Waar de beperking van de hypotheekrenteaftrek in Zweden werd doorgevoerd door sociaal-democraten, die de burgers wilden behoeden voor hoge schulden, waren het in het Verenigd Koninkrijk juist de liberalen die voor afschaffing pleitten. 'Het is interessant dat in Nederland juist de VVD een van de laatste is die de hypotheekrenteaftrek verdedigt’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar wonen aan de TU Delft. 'In het Verenigd Koninkrijk is de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in het Thatcher-tijdperk juist vanuit een liberaal standpunt ingezet. Dit soort staatssubsidies wordt door rechtse partijen in Engeland als not done beschouwd. Zij willen veel minder verstoring van de markt, en de hypotheekrenteaftrek zorgt natuurlijk voor een giga-verstoring.’
Ondanks slechte economische omstandigheden heeft het geleidelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in het Verenigd Koninkrijk bovendien niet tot problemen geleid. 'Er is een aantal studies geweest naar de effecten hiervan op de Britse woningmarkt. Dat levert vrijwel niets op’, zegt Peter Neuteboom, die aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam onderzoek doet naar internationale hypotheekmarkten. Begin jaren negentig was er in het Verenigd Koninkrijk weliswaar een huizencrisis, maar die was, net als in Zweden, niet gerelateerd aan het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Door een recessie daalden de huizenprijzen in veel Europese landen. In Finland, waar afschaffing van de hypotheekrenteaftrek niet aan de orde is geweest, was zelfs sprake van een halvering van de huizenprijzen in een paar jaar tijd. Zo bont als in Finland werd het bij lange na niet in het Verenigd Koninkrijk.

KAN HET NEDERLAND net zo vergaan als Zweden en Groot-Brittannië in de jaren negentig? Neuteboom wijst erop dat de woningmarkt inmiddels een stuk complexer is geworden. Omdat mensen relatief lage bedragen leenden, waren de schulden destijds ook een stuk kleiner: 'In de jaren zeventig en tachtig had je een beetje een saaie hypotheekmarkt. Lineaire hypotheken waren bijvoorbeeld heel normaal. Als je tienduizend euro leende met een looptijd van twintig jaar betaalde je ieder jaar vijfhonderd euro. In de jaren negentig zijn spaar-, beleggings- en aflossingsvrije hypotheken opgekomen en dat betekent dat de hypotheekschulden nu veel hoger zijn geworden dan in het Verenigd Koninkrijk indertijd. De effecten op individuele huishoudens en op de woningmarkt zullen daardoor nu groter zijn dan toen in het Verenigd Koninkrijk.’
Ook hoogleraar Peter Boelhouwer plaatst een kanttekening. Dat de definitieve afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in het Verenigd Koninkrijk niet tot grote problemen leidde, had deels te maken met een portie geluk, legt hij uit. Net als in Zweden daalde de hoogte van de hypotheekrente fors gedurende de jaren negentig. Waar de rente in 1990 nog op ruim veertien procent lag, was die in 2000 bijna tien procent lager. Door het hoge aantal variabele hypotheken in het Verenigd Koninkrijk waren die renteschommelingen direct voelbaar in de portemonnee. Zo werd de langzame daling van de hypotheekrenteaftrek overvleugeld door de economische voorspoed die door de dalende rente werd gebracht.
Dat betekent niet dat er geen lessen te trekken zijn uit de buitenlandse ervaringen. De Zweedse en Britse voorbeelden laten zien dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek helemaal niet tot rampspoed hoeft te leiden, integendeel. Mocht Nederland zich hierdoor laten inspireren, dan pleit Boelhouwer ervoor om eerst en vooral duidelijkheid te scheppen op de huizenmarkt. 'We moeten zeggen: we gaan de maatregelen pak ’m beet in 2015 invoeren. Als het in 2015 nog crisis is, dan stellen we het een jaartje uit.’ Net als Neuteboom kijkt hij bovenal naar het Verenigd Koninkrijk, waar in eerste instantie een hoog plafond werd ingesteld waarna de aftrek gedurende een lange periode steeds verder werd beperkt. Boelhouwer: 'We kunnen zeggen: boven een miljoen euro stoppen we ermee. En daarna bouwen we het in twintig, dertig jaar in kleine stapjes verder af.’