Met deze 6 voorstellen worden huizen weer betaalbaar

In de markt kun je niet wonen

Het tekort aan huurwoningen is oplosbaar en huren kunnen weer betaalbaar worden, ook voor de middeninkomens. Maar dan moet Nederland wel af van het idee dat de markt de problemen moet oplossen.

Lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, vijfhonderdduizend huishoudens die door de hoge huren niet kunnen rondkomen, middeninkomens die geen kant op kunnen: ‘wonen’ wordt een van de grote opgaven voor het komende kabinet. De oplossing is minder ingewikkeld dan vaak wordt gesuggereerd, maar vergt wel een heel andere koers dan die van de afgelopen jaren. De sleutel zit in een brede sociale huursector die er ook voor de middengroepen is, in het reguleren van de huurhoogte, en in bouwen, veel bouwen. Het goede nieuws: het geld is er. Zes oplossingsrichtingen.

Medium 2 groene wonen ii groot

1 Ook ‘middengroepen’ verdienen een sociale huur

Al jaren wordt in de media, door adviesorganen en politici gediscussieerd over ‘het middensegment’: huishoudens met een inkomen dat te hoog is voor een sociale huurwoning, maar voor wie commerciële huur of een koopwoning eigenlijk niet te betalen is. Het gaat dan om huishoudens met een gezamenlijk bruto jaarinkomen boven de 36.000 euro, de grens voor de toegang tot sociale huur (tijdelijk voor tien procent van de woningen verhoogd tot 40.000 euro), geen vetpot. Voor commerciële huur wordt, zeker in de gewilde steden, al gauw 1200 tot 1500 euro kale huur gevraagd.

Wat te doen? De meest wilde voorstellen deden in de afgelopen jaren de ronde: beleggers subsidiëren, de huren van sociale huurwoningen verhogen om het verschil tussen sociale huur en commerciële huur minder groot te maken, sociale huurwoningen verkopen aan beleggers. Oplossingen die de middeninkomens over het algemeen geen betaalbaarder woningen opleveren. Opvallend is dat de meest eenvoudige oplossing echter vrijwel nooit wordt genoemd: ervoor zorgen dat woningcorporaties de middeninkomens weer mogen bedienen.

De politiek heeft zelf de inkomensrestricties voor de sociale huur bepaald, en de politiek kan die inkomensgrens van 36.000 euro dus ook weer opheffen. Vaak wordt beweerd dat dit niet zou mogen van Brussel, maar Nederland heeft die grens zelf aan Brussel voorgesteld. Andere Europese landen hanteren dergelijke inkomensgrenzen niet.

De afgelopen jaren wekten de politieke meerderheid in Den Haag en een hele serie adviesorganen de indruk dat middeninkomens veel belang hebben bij een grotere commerciële huursector. Maar waarom eigenlijk? Wie de adviesrapporten en beleidsnota’s leest, ontdekt dat het hierbij niet over de belangen van de middeninkomens gaat, maar over markt en marktwerking als doel op zich.

De kaarten zijn, als het om middeninkomens gaat, al veel te lang gezet op commerciële verhuurders, vindt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems in Delft. ‘Beleggers zijn op aarde om winst te maken, dat kun je ze niet kwalijk nemen’, zegt hij. ‘Maar het betekent én hoge huren én ze vertrekken zodra er ergens anders met kapitaal meer geld te verdienen is dan met huurwoningen.’ Bovendien zetten beleggers de huurwoningen vaak na pakweg vijftien jaar om in koopwoningen (voordat er groot onderhoud nodig is) waardoor de hoeveelheid huurwoningen er niet fundamenteel door stijgt. Boelhouwer: ‘Ze vliegen er net zo snel weer uit als ze er bij komen.’

Amsterdam probeert op dit moment afspraken met beleggers te maken om woningen in ieder geval 25 jaar niet te verkopen, in ruil voor een korting op de grondprijs, maar een corporatiewoning wordt gemiddeld minstens vijftig jaar verhuurd. Bovendien eisen commerciële verhuurders grote zekerheden, bijvoorbeeld dat het maandsalaris van de huurders 4,5 keer de huur is.

Door de middeninkomens weer toegang te geven tot de gereguleerde huur zijn er niet vanaf morgen méér woningen. Maar het zorgt er wel voor dat corporaties weer mogen gaan bouwen voor de middengroepen én dat middeninkomens aanzienlijk minder huur kwijt zijn, zonder dat dit de samenleving extra geld kost. Een eenvoudige rekensom laat zien dat een woning van 85 vierkante meter niet meer dan 750 euro huur per maand hoeft te kosten.

Meer huishoudens

De toename van de hoeveelheid huishoudens, en daarmee de vraag naar extra woningen, is mede afhankelijk van politieke beslissingen. Zo heeft het leenstelsel er mede voor gezorgd dat jongeren langer thuis blijven wonen. Ook de regels voor de AOW, bijstand, belastingen, zorgkosten, erfenissen hebben effect op de hoeveelheid huishoudens en daarmee op de vraag naar extra woningbouw. Hetzelfde geldt voor de regelgeving rond sociale huur. Doordat bij de toegang tot sociale huurwoningen gekeken wordt naar het gezamenlijke inkomen gaan mensen minder snel samenwonen: een stel heeft samen al gauw een inkomen van meer dan 40.000 euro – te veel voor een sociale huurwoning, terwijl ze beiden als alleenwonenden wel recht hebben op een sociale huurwoning. De discussie over de vraag welke huishoudensverdunning voortkomt uit werkelijke woonwensen en welke uit onbedoelde effecten van beleid wordt in Nederland nog nauwelijks gevoerd.

De voorspelde toename van het aantal huishoudens met zo’n 65.000 per jaar, de komende jaren, is overigens in historisch perspectief niet hoog. Vanaf begin jaren zeventig tot begin jaren negentig van de vorige eeuw kwamen er in Nederland jaarlijks gemiddeld meer dan 100.000 huishoudens bij. Daarna zwakte het wat af, naar zo’n 60.000 per jaar.

2 Huurwoningen bouwen

Uit cijfers van het cbs blijkt dat er in 2015 (nieuwere cijfers zijn er niet) 2,63 miljoen hurende huishoudens waren met een inkomen dat recht geeft op een sociale huurwoning, terwijl er 2,47 miljoen sociale huurwoningen waren. Als er voor zowel lage inkomens als middeninkomens een tekort aan huurwoningen is, is de enige echte oplossing bijbouwen. En juist dat gebeurde afgelopen jaren weinig, zowel door de corporaties als door commerciële verhuurders. Het is verleidelijk om dat aan de financiële en economische crisis te wijten, maar dat is te makkelijk.

‘Juist corporaties zouden anticyclisch moeten bouwen’, zegt Christoffel Klap, directeur van woningcorporatie Ons Doel in Leiden. De bouwkosten waren de afgelopen jaren ongekend laag door de lage rente en dalende aannemersprijzen, een gouden kans. Maar de corporaties bouwden minder dan ooit. Wat minister Blok van Wonen betreft moesten corporaties juist woningen afstoten, de sociale huursector moest kleiner. En ook de commerciële verhuurders bouwden weinig.

Beleggers nemen liever bestaande huurwoningen van corporaties over, want het rendement daarop is hoger dan op nieuwbouw. De afgelopen vijf jaar kregen commerciële verhuurders er ruim 140.000 woningen bij, maar het overgrote deel daarvan (ruim 100.000) werd niet bijgebouwd maar overgekocht van corporaties. En o ironie, juist het feit dat de minister wilde dat corporaties een miljoen woningen zouden verkopen aan commerciële verhuurders (wat ze overigens niet deden) maakte het voor beleggers niet aantrekkelijk om nieuwbouwplannen te ontwikkelen. Wat ook niet helpt, is dat gemeenten en ontwikkelaars meer verdienen aan koop dan aan huur. Ziehier het recept voor de schaarste aan huurwoningen.

De huurwoningen die afgelopen jaren werden gebouwd, bestonden bovendien voor een groot deel uit studenten-eenheden. Studenten zijn voor zowel commerciële als sociale verhuurders lucratief, legt Bastiaan van Perlo van de Woonbond uit. ‘Ze stellen weinig eisen aan de woning en aan de woonomgeving, en een “studio” van twintig vierkante meter is al snel lucratief te verhuren.’ Anders dan de overige huurders hebben studenten bovendien een sterke lobby, ook vanuit bijvoorbeeld universiteiten en gemeenten die zich graag als kennisstad afficheren.

Volgens onderzoeksbureau abf, gespecialiseerd in woonprognoses, neemt het aantal huishoudens tot 2025 nog met 600.000 toe. Maar áls het al lukt om zoveel nieuwe woningen te creëren, dreigen dat vooral koopwoningen te worden. Terwijl de huishoudenstoename vooral uit alleenstaanden bestaat, die twee keer zo vaak huren als kopen. Van de huidige ‘verhuisgeneigden’ heeft ook bijna de helft een voorkeur voor huur, blijkt uit onderzoek van het cbs en het ministerie van Binnenlandse Zaken. De oplossing die beleggers graag aandragen voor het tekort aan huurwoningen is dat zij voortaan subsidie krijgen om die te bouwen. Let wel, die subsidie zou ervoor moeten zorgen dat het beleggersrendement stijgt van pakweg zes naar acht procent, waarbij de huur nog steeds rond de duizend euro ligt.

Er is ook een andere oplossing. Die is dat corporaties als de wiedeweerga gaan bouwen voor zowel lage als middeninkomens. Het geld hebben ze. Sterker nog, corporaties zitten zo goed in de slappe was dat je je kunt afvragen of ze de afgelopen jaren niet iets te enthousiast de huren verhoogd hebben, te weinig geïnvesteerd en te scheutig sociale huurwoningen verkocht, al dan niet door gebrek aan werkelijk inzicht in hun eigen financiën. Of zoals een betrokkene ietwat omfloerst zegt: ‘De corporaties die beter snappen hoe hun financiën in elkaar zitten, zijn eerder geneigd om hun kapitaal maatschappelijk in te zetten.’

De Autoriteit Woningcorporaties, sinds een paar jaar de nieuwe toezichthouder, stelde onlangs vast dat corporaties, als de rente laag blijft, de komende jaren met gemak 100.000 méér woningen kunnen bouwen dan ze tot nu toe van plan zijn. Door geld te lenen zou dit aantal bovendien nog verder verhoogd kunnen worden. De Autoriteit zegt het in het ‘Sectorbeeld’ net niet hardop, maar tussen de regels klinkt verbazing over het feit dat de corporaties momenteel schulden aflossen – terwijl de bouwopgave groot is, de rente ongekend laag en de huidige verhouding tussen schuld en vermogen veel meer lenen toelaat. Directeur Walter Hamers van corporatie Talis in Nijmegen is het daar van harte mee eens. Talis is, ook aangemoedigd door de lage rente, ‘als een razende aan het renoveren en bouwen’. Een woning van zestig vierkante meter hoeft volgens Hamers op het moment inclusief grond en belasting niet meer dan 120.000 euro te kosten, en je zet de rente dertig jaar vast voor twee procent.

De vraag is bovendien of de financiële parameters die de Autoriteit en het wsw (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) hanteren niet strikter zijn dan noodzakelijk, wat de ruimte om te bouwen en te (energie)renoveren beperkt. Ze gaan bijvoorbeeld nog uit van hoge rentes. De fouten die corporaties tot pakweg 2012 maakten betroffen megalomane projecten, riskante financiële producten (derivaten) en zelfverrijking. De regels die in reactie daarop werden opgesteld beperken de corporaties ook in activiteiten die niet met die foute praktijken te maken hebben: het bouwen en verhuren van woningen tegen fatsoenlijke prijzen.

Al met al kunnen corporaties een fors deel op zich nemen van de mogelijk 600.000 extra woningen die tot 2025 nodig zijn. Mits politiek Den Haag hun daarvoor de gelegenheid geeft. Door én te erkennen dat er meer sociale huurwoningen nodig zijn én de corporaties meer ruimte te geven om ook voor middeninkomens te bouwen en te verhuren.

Corporaties moeten als de donder laten zien dat ze het vertrouwen van de samenleving weer waard zijn

Gemeenten moeten daarvoor ook hard aan de bak. Voor huurwoningen is immers ook grond nodig (of leegstaande gebouwen) én de keuze van gemeenten om die locaties te bestemmen voor huur in plaats van voor koop. Christoffel Klap, directeur van woningcorporatie Ons Doel in Leiden: ‘In heel Leiden zijn er concrete bouwlocaties voor misschien duizend woningen, waarvan twintig procent sociale huur. Dan heb je het dus over bijna niks.’ Zoals gezegd zijn koopwoningen voor gemeenten lucratiever dan huur, en dat geldt zeker voor betaalbare huur.

‘Maar een gemeente is geen bv, en de inkomsten van het grondbedrijf zijn niet heilig’, vindt wethouder Laurens Ivens (SP) uit Amsterdam. Bovendien staan de grondbedrijven juist in de steden waar veel betaalbare huurwoningen nodig zijn er over het algemeen goed voor. Door de sterke prijsstijging van koopwoningen stroomde het geld de afgelopen jaren binnen. Maar al probeert Ivens de trend te keren, ook in Amsterdam daalt vooralsnog het aantal sociale huurwoningen: er worden meer sociale huurwoningen verkocht en ‘geliberaliseerd’ dan er bij komen. ‘Gemeenten belijden met de mond dat ze sociale huur of middensegment willen, maar als het erop aankomt zwichten ze toch vaak voor de euro’s’, zegt Vincent Gruis, hoogleraar housing management aan de Universiteit Delft. Bovendien mikken steeds meer gemeenten op een hoogopgeleide, welgestelde bevolking, constateert directeur Ronald Paping van de Woonbond. ‘Iedere gemeente wil tegenwoordig kennisstad worden. Een laagopgeleide bevolking past daar niet bij en kost alleen maar geld. Laagopgeleide armere huurders krijgen daardoor steeds minder woonkansen.’ Het tekort aan huurwoningen is oplosbaar, maar vergt van zowel rijk als gemeenten een andere inzet.

3 Corporaties moeten zichzelf heruitvinden

Wie miljoenen mensen betaalbaar moet huisvesten, ruim twee miljoen woningen beheert en grote invloed heeft op de leefbaarheid van steden en dorpen heeft een gigantische verantwoordelijkheid. Een deel van de 350 corporaties heeft van die verantwoordelijkheid in het recente verleden een potje gemaakt, waarbij ze in hun ‘ondernemersgeest’ vaak aangemoedigd werden door rijk en gemeenten.

Medium groene wonen ii klein

De scheve schaatsen leidden in 2015 uiteindelijk tot de unaniem aangenomen nieuwe woningwet waarin corporaties werden gereduceerd tot verhuurders voor de laagste inkomens. Inmiddels wordt steeds duidelijker dat met het badwater ook een boel kinderen wegspoelden: het bijdragen aan leefbaarheid, het geïntegreerde bouwen ter voorkoming van segregatie, en niet te vergeten: het zorgen voor middeninkomens die op de markt aan de goden zijn overgeleverd. Het kortwieken van de corporaties is tekenend voor het wijdverbreide geloof in het heil van de markt van nog maar een paar jaar geleden, maar laat ook zien hoe weinig vrienden de corporaties op dat moment nog hadden.

Inmiddels heeft de samenleving de corporaties echter weer hard nodig. Voor betaalbare huren, meer woningen, voor massale energierenovatie en niet te vergeten het intelligent opkopen en slopen van woningen in krimpgebieden. Corporaties moeten dan ook als de donder laten zien dat ze het vertrouwen van de samenleving weer waard zijn. De lakmoesproef voor dat vertrouwen is hoe ze de komende jaren omgaan met hun grote financiële reserves. Er is namelijk een klein probleem met het geld waar volgens de Autoriteit Woningcorporaties minstens 100.000 extra woningen mee gebouwd kunnen worden: het zit veelal bij de verkeerde corporaties. Juist corporaties in regio’s met een grote bouwopgave hebben weinig geld, en andersom. Dit vergt een ‘verevening’ en dat is een mooie test voor de maatschappelijke gezindheid van corporaties. Volgens Walter Hamers moet de rijksoverheid er wel een handje bij helpen. Al was het maar omdat veel gemeenteraden anders niet accepteren dat ‘hun’ corporatie vrijwillig miljoenen afstaat aan andere corporaties. ‘Een minister met moed gaat aan de gang met de verevening.’

Wat Jop Fackeldey betreft, wethouder in Lelystad en vice-voorzitter van de commissie ruimte en wonen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, moeten gemeenten ook veel beter inzicht krijgen in de financiën van corporaties. Dan pas kunnen gemeenten verstandige keuzes maken in de regionale ‘woonvisies’ en in de prestatie-afspraken die ze met corporaties maken. Sinds de nieuwe woningwet hebben de huurders ook meer te zeggen over het corporatiebeleid. Hamers pleit voor meer publieke verantwoording door corporaties: ‘Op naar de zaaltjes, discussieer over wat je aan het doen bent, draagvlak verwerven.’

4 Huren verlagen, verhuurdersheffing afschaffen

Het kan geen kwaad het nog even te herhalen: de huren stegen de afgelopen jaren niet omdat de kosten voor bouw, onderhoud of beheer stegen, maar omdat het een politieke keuze was om ze te laten stijgen. Minister Blok vond dat de huren van sociale huurwoningen omhoog moesten omdat ze te weinig ‘marktconform’ waren, dat wil zeggen het verschil met de huur van commerciële verhuurders te groot was. Om huurverhoging uit te lokken (en de staatskas te vullen) moesten verhuurders van sociale huurwoningen een heffing gaan betalen, van inmiddels 1,7 miljard euro per jaar. Dat is zevenhonderd euro per jaar per sociale huurwoning.

De huren zijn inmiddels zo gestegen dat de corporaties de financiële ruimte hebben om, zolang de verhuurdersheffing niet wordt verhoogd, de komende jaren de huren slechts met de inflatie te laten stijgen, stelt de Autoriteit Woningcorporaties vast in het eerder genoemde ‘Sectorbeeld’.

Maar eigenlijk moeten de huren met tien procent omlaag, stelt De Woonbond. En dat kan. Als de verhuurdersheffing wordt afgeschaft kunnen de huren gemiddeld met bijna zestig euro per maand omlaag. In de nieuwe Tweede Kamer is een ruime meerderheid voor verlaging van de verhuurdersheffing en vier partijen willen de heffing helemaal afschaffen. Daarmee trotseerden die partijen de modellen van het Centraal Planbureau (cpb), want die modellen zijn zo opgebouwd dat afschaffing of verlaging een knap dure grap was bij de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s. Het cpb-model heeft namelijk geen oog voor alle mogelijke positieve effecten van het afschaffen of verlagen van de heffing (lagere huren, extra werkgelegenheid door meer bouw door corporaties, meer energierenovatie). Modelmatig is het enige effect dat het een gat slaat in de begroting. En andersom levert het cpb-model de vvd, die de verhuurdersheffing met 2,7 miljard wil verhogen, gratis geld op: negatieve effecten zijn er niet.

Subsidie?

De discussie over het al dan niet vergroten van de rol van de woningcorporaties draait vaak om de vraag of ze ‘voorgetrokken’ worden ten opzichte van commerciële verhuurders. Corporaties krijgen al een jaar of twintig geen subsidie meer. Volgens Brussel is er echter wel sprake van staatssteun, omdat de leningen van corporaties geborgd worden door de overheid, waardoor de rente lager is, dat scheelt de corporaties op jaarbasis zeshonderd miljoen euro rentekosten. Staatssteun mag van Brussel, maar alleen voor activiteiten die de markt onvoldoende oppakt. Bijvoorbeeld het verhuren van woningen aan mensen die door de markt niet bediend worden.

Brussel beschouwt het ook als staatssteun dat veel gemeenten een lagere grondprijs rekenen voor sociale huurwoningen. Het gaat hier echter eerder om een marktmechanisme dan om staatssteun of subsidie. De grondprijs is namelijk afhankelijk van wat er door de toekomstige eigenaar mee te verdienen is, en aangezien er met koopwoningen en commerciële huurwoningen meer te verdienen is dan met sociale huur verschilt de prijs. Commerciële verhuurders die pleiten voor dezelfde lage grondprijzen als corporaties moeten zich realiseren dat ze zich dan ook aan dezelfde voorwaarden moeten houden als corporaties, vindt hoogleraar Peter Boelhouwer. Dat betekent een woning gemiddeld minstens vijftig jaar verhuren, aanspreekbaar zijn op maatschappelijke taken, afspraken maken over de huurprijzen én het rendement laten terugvloeien in de volkshuisvesting.

De huur maakt geen deel uit van de berekening van de koopkracht, dus maatregelen die de huren verhogen of verlagen hebben geen effect op de koopkrachtplaatjes (voor de fijnproevers: alleen een afgeleid effect via de inflatie). Bovendien nam het cpb in zijn berekeningen niet mee dat huurverlagingen ook leiden tot minder uitgaven voor huurtoeslag, en dat de staat een deel van de verlaging dus terugverdient.

De verhuurdersheffing leidde afgelopen jaren niet alleen tot huurverhoging maar is ook zo vormgegeven dat hij het zwaarst drukt op corporaties die de komende jaren de grootste bouwopgave hebben. De hoogte van de heffing is namelijk afhankelijk van de woz-waarde van de woningen van de corporatie, en die woz-waarde is het hoogste (en steeg de afgelopen jaren pijlsnel) in de geliefde steden. Dat zijn ook de steden met het grootste woningtekort en daarmee de grootste bouwopgave.

5 Huren reguleren

Wie de huurkosten ook op termijn in de hand wil houden zal naast bovengenoemde eenmalige huurverlaging fundamentelere maatregelen moeten nemen, zoals aanpassing van het puntenstelsel. Het huidige puntenstelsel, dat de maximale huurhoogte bepaalt voor sociale huurwoningen, beschermt in de praktijk niet meer. De hoeveelheid punten is namelijk sinds een paar jaar sterk afhankelijk van de woz-waarde van omliggende woningen. Stijgen de huizenprijzen, al dan niet door huizenbubbels, dan stijgt het puntenaantal en mag de huur omhoog. En misschien nog belangrijker: zodra een woning een beetje aardig geïsoleerd is en in een geliefd gebied ligt, komt de woning boven de zogeheten liberalisatiegrens uit en is de huur aan geen enkele grens gebonden. Want de relatie tussen punten en huurhoogte geldt alleen onder die liberalisatiegrens. Met het huidige puntenstelsel kunnen de corporaties, als ze willen, hun huren de komende jaren nog met ongeveer een kwart verhogen én kan ongeveer een miljoen woningen worden ‘geliberaliseerd’: hetzij verkocht, hetzij verhuurd voor een ongeclausuleerde huur.

De woz-waarde moet daarom het puntenstelsel uit, vindt Anita Engbers, voorzitter van de huurderswerkgroep van de pvda. De woonomgeving mag best meetellen, maar dan gebaseerd op de werkelijke woonomgeving, niet de grillige ontwikkeling van de huizenprijzen. En daarnaast moet wat haar betreft de hele liberalisatiegrens van tafel of in ieder geval sterk verhoogd, zodat zo veel mogelijk huren voortaan afhankelijk zijn van de punten van de woning, en niet van ‘wat de gek ervoor geeft’.

6 Een wild idee

Tot nu zijn beleggers weinig happig om nieuwe huurwoningen met betaalbare huren te bouwen. Een deel van de beleggers, namelijk pensioenfondsen, beweert graag dat ze daarmee handelen in het algemeen belang, want dat hoge rendementen goed zijn voor de huidige en toekomstige gepensioneerden. Nog afgezien van de vraag of het niet pervers is om mensen jarenlang hoge huren te laten betalen ‘ten bate van hun pensioen’ valt er nogal wat op de redenering af te dingen. Veel pensioenfondsen beleggen niet rechtstreeks in Nederlandse woningen, maar kopen zich in in een wereldwijd fonds, gevuld met kapitaal van oliesjeiks en Chinese vastgoedhandelaren. Dat fonds belegt vervolgens onder meer in Nederlandse woningen, waarmee slechts een deel van de Nederlandse huuropbrengsten terechtkomt bij de vaderlandse pensioenfondsen.

En belangrijker misschien: in de praktijk is de hoogte van pensioenen en pensioenpremies niet zozeer afhankelijk van de behaalde rendementen, als wel van de rekenrente die pensioenfondsen moeten hanteren. Is die laag (momenteel zo’n 1,5 procent), dan kun je de prachtigste rendementen halen maar gaan de pensioenen toch omlaag en de premies omhoog. Het ‘een hoge huur is goed voor u’ van beleggers gaat dan dus niet op. Maar de huidige mismatch tussen de rekenrente en de werkelijke rendementen biedt wel mogelijkheden voor een mooie win-win-afspraak. Pensioenfondsen die rechtstreeks beleggen in betaalbare huurwoningen zouden voor dat deel van de beleggingen vrijgesteld kunnen worden van de rekenrentemaat, om in plaats daarvan het werkelijke rendement te hanteren. Uitgaande van bijvoorbeeld een rendement van vier procent levert dat huren op die niet hoger zijn dan die van de corporaties, en een hogere ‘dekkingsgraad’ voor de pensioenfondsen.

Het tekort aan huurwoningen is oplosbaar en huren kunnen weer betaalbaar worden, ook voor de middeninkomens. Maar dan moet Nederland wel af van het idee dat de markt de problemen op – jawel – de woningmarkt moet oplossen. Woningen zijn net zo onmisbaar als brood, maar marktwerking werkt wel voor brood maar niet voor woningen. Bij brood komen er net zo lang concurrerende bakkers bij tot de prijs van brood tegen de kostprijs aan ligt. Dat is efficiënt, daar vaart de broodeter wel bij. Dat is bij woningen niet het geval. Dat komt doordat de investeringskosten voor woningen veel hoger zijn, waardoor lang niet iedereen woningen kan aanbieden, en doordat het bouwen van woningen aan grotere maatschappelijke restricties gebonden is (bouwen mag gelukkig niet overal). Maar het komt vooral doordat er met kapitaal op allerlei manieren (aandelen, ondoorzichtige financiële producten) veel hogere rendementen te halen zijn dan met betaalbare huurwoningen. Wie per se wil dat dit kapitaal geïnvesteerd wordt in huurwoningen moet óf de kapitaalverschaffers subsidiëren of hoge huren accepteren. Maar waarom zou je?

Vandaar bovenstaand pleidooi voor het opnieuw uitvinden van de volkshuisvesting. Een volkshuisvesting nieuwe stijl, dat wel. Met grote zeggenschap van huurders én buurten, met scherpe democratische controle en gevarieerde bouw. Een volkshuisvesting die wakker gehouden wordt door wooncoöperaties, zelfbouwprojecten en alle andere vormen van huisvesting, zodat de corporaties op het puntje van hun stoel blijven zitten. En met deugende corporatiebestuurders. Bestuurders die, zoals vier van hen een paar jaar geleden bepleitten in het Brabants Dagblad, zich laten leiden door matigheid, rechtvaardigheid, moed en wijsheid.


Dit is het tweede deel van een serie over woonpolitiek. Het derde deel zal gaan over de politiek rond koopwoningen. Deel één is hier te lezen. Deze serie wordt mede mogelijk gemaakt door Fonds 1877