ONDERZOEKSDOSSIER: woningcorporaties

Kaders bij ‘Tucht van staat noch markt’ [geannoteerde versie]

Actuele discussie

Minister Stef Blok wil de corporatiesector flink verkleinen. Corporaties mogen van de VVD'er alleen nog maar bouwen voor lage inkomensgroepen in de eigen regio. Leefbaarheid verdwijnt goeddeels uit hun takenpakket, commercieel vastgoed moet worden afgestoten.

Ook financieel worden de corporaties afgeslankt. Door de invoering van de verhuurdersheffing stroomt in 2013 vijftig miljoen van de corporatiekassen naar het rijk, oplopend tot 1,7 miljard in 2017.[1] Voor het doorrekenen van de plannen schakelen zowel de sector als de overheid hun eigen bureaus in.[2] Het resulteert in totaal uiteenlopende schattingen over het vermogen van de corporaties.[3] Om de heffing te kunnen betalen, worden de huren per 1 juli verhoogd, maar zal ook bezuinigd moeten worden.

Uit alle hoeken klinkt intussen protest. Huurderorganisaties komen massaal op voor hun achterban, corporaties, bouwbedrijven en de vakbond waarschuwen voor een totale investeringsstop, en gemeenten zien met lede ogen aan dat hun belangrijkste partner in de wijkvernieuwing en leefbaarheid wegvalt. [4] Corporatiebestuurders vrezen het ontstaan van nieuwe achterstandswijken.[5]

Dat hadden regeringspartners VVD en PvdA niet aan zien komen. Eind mei uitten ze in het NOS Journaal hun ongenoegen over de dreigende bouwstop. Marc Calon, sinds 2009 voorzitter van koepelorganisatie Aedes, is verbaasd over de kritiek. De politiek heeft boter op haar hoofd, vindt Calon: ‘Deze situatie was nota bene voorspeld door de eigen toezichthouder van het rijk, het Centraal Fonds.’

In een poging de sympathie van politiek en maatschappij te herwinnen, klinkt vanuit Aedes een luid mea culpa. Volgens een 'onafhankelijk’ rapport, geschreven door oud-corporatie-directeur en voormalig bestuurslid van de koepel Rudy de Jong, heeft een 'collectief moreel kompas’ jarenlang ontbroken en was de binding met het publieke belang 'zwak’. [6] Niettemin neemt het rapport geen afscheid van zelfregulering; het heeft vooral aan disciplinering ontbroken.[7]

Het is duidelijk dat corporaties door willen op de ingeslagen weg van zelfregulering. Het toezicht terugbrengen bij het ministerie, zoals Blok voorstelt, vindt Calon een slecht idee: 'Beleid en toezicht onder één dak, dat wordt een grote kleffe bende.’

De idealistische en de nuchtere corporatie

Hoewel excessen de media domineren, betreft het slechts een minderheid van corporaties. Lang niet overal hebben overijverige directeuren te grote risico’s genomen. Bij de Tilburgse Woningstichting (Tiwos), die zevenduizend woningen beheert, gaat het bijvoorbeeld goed. Medewerkers, huurders, de gemeente en een onafhankelijke visitatiecommissie zijn alle tevreden. Zelfs de aangekondigde corporatie-heffing van minister Blok, die de Tilburgse woningstichting meer dan zes miljoen euro per jaar gaat kosten, kan Tiwos betalen. 'Die heffing is het probleem niet, maar ik maak me nogal zorgen over de toekomst’, stelt directeur René Scherpenisse. 'Ik wil niet dat een aantal incidenten bij corporaties het hele stelsel ter discussie stelt, inclusief de rol die corporaties spelen in leefbaarheid.’ Tiwos gaf in 2011 met 1,9 miljoen euro ruim twaalf keer meer aan leefbaarheid uit dan vergelijkbare corporaties.[8] Bij koepelorganisatie Aedes zit Scherpenisse sinds vorig jaar in het bestuur als vertolker van een 'onversneden volksverheffingsverhaal’. Corporaties hadden nooit van de markt moeten zijn, vindt hij. Scherpenisse is oprichter van een netwerk voor geëngageerde corporaties, mooi. Dat staat voor Maatschappelijk Ondernemen Onze Inspiratie. Hij reist door het hele land, als zendeling voor de betrokken corporatie.

Ook corporatie De Vooruitgang (elfhonderd woningen) in Volendam heeft zich nooit laten meeslepen door grootheidswaanzin. Directeur Fred de Boer schuifelt op sokken door zijn kantoor; een blessure opgedaan op het voetbalveld. Wat de financiën betreft hanteert De Boer een simpele stelregel: als het bestuur en de raad van toezicht het niet begrijpen, dan doen we het niet. 'Die derivaten kwamen er hier dus niet door’, zegt hij. 'Je moet beseffen dat je met maatschappelijk kapitaal werkt. Ik zeg altijd: wat doe je thuis? Als je het aan de keukentafel niet kunt uitleggen, dan moet je het niet doen.’ Aan megalomane projecten en dikke Maserati’s waagt hij zich niet, 'dan trekken ze me hier zo over de balie’. Maar net als elke corporatie moet ook De Vooruitgang inbinden en een fors bedrag aan verhuurdersheffing betalen. 'Het is oneerlijk, pure diefstal’, zegt De Boer. 'Anderen maken er een potje van en wij worden ervoor gestraft.’

Wie zijn de volkshuisvesters?

De Groene Amsterdammer onderzocht de cv’s van zestig bestuurders en commissarissen van sectorinstituten Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), koepelorganisatie Aedes en het netwerk van grootstedelijke corporaties De Vernieuwde Stad. Ook topambtenaren van het ministerie van Binnenlandse Zaken en de woordvoerders Wonen van de vijf grootste politieke partijen zijn in dit onderzoek betrokken.

Ongeveer een kwart van de functies die deze bestuurders en politici eerder bekleedden, viel binnen de non-profitsector (cultuur, onderwijs, zorg en sociale dienstverlening). De volkshuisvesting meegerekend klimt dit percentage tot boven de dertig. Overheden (nationaal, provinciaal of lokaal) waren in zeventien procent van de gevallen werkgever. Opvallend is het lage aantal bestuurders en commissarissen met financiële ervaring. Hoewel de sector sinds de verzelfstandiging in hoog tempo verzakelijkte en de complexiteit van de financiële vraagstukken toenam, bleef het aantal functies in de wereld van bankiers, beleggers en boekhouders onder vooraanstaande volkshuisvesters steken op 4,7 procent. Wel genoot bijna een kwart van hen een economische opleiding, net iets minder dan het aantal bestuurskundigen. De hogere echelons van de volkshuisvesting bestaan voor tachtig procent uit mannen.

Hoewel van oudsher een PvdA-bolwerk, lijkt de sector te depolitiseren. Waar politieke partijen lang de voornaamste toegang tot de bestuurlijke functies in de volkshuisvesting waren, is nu van iets minder dan een derde van de bestuurders en ambtenaren de politieke kleur bekend. Voor het overgrote deel gaat het hierbij om de drie middenpartijen.

Meest opvallend is de institutionele verwevenheid. Zo is Marc Calon (PvdA) zowel Aedes-voorzitter als commissaris bij het WSW. In april dit jaar werd voormalig topambtenaar van het ministerie van Financiën, Erik Jan van Kempen, aangesteld als directeur Woningmarkt van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Tussen beide banen door was Van Kempen hoofd van de afdeling belangenbehartiging van Aedes.

De overheid staat garant

Sinds de verzelfstandiging van de corporatiesector heeft de staat de meeste subsidiekranen dichtgedraaid. Omdat het merendeel van de activiteiten van corporaties niet of onvoldoende winstgevend is, komen ze wel in aanmerking voor staatssteun. De term 'staatssteun’ wekt de indruk dat er subsidies worden verstrekt, maar feitelijk houdt staatssteun een bepaald voordeel ten opzichte van andere partijen op de woningmarkt in. Brussel bewaakt het principe van eerlijke concurrentie streng: corporaties krijgen alleen staatssteun voor hun publieke taken.

De belangrijkste vormen van staatssteun zijn de geborgde leningen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de lagere grondprijzen die corporaties aan gemeenten betalen.[9] De CFV-pot wordt gevuld door de corporaties zelf, en de (beperkte) grondkorting is niet vreemd gezien sociale woningbouw als grondbestemming onrendabel is. De WSW-borging is voor corporaties van groot belang: doordat de staat borg staat is het makkelijk om bankleningen te krijgen voor investeringen. Bovendien besparen corporaties jaarlijks honderden miljoenen aan rentelasten, omdat ze goedkoper kunnen lenen - in 2012 was dit een kleine negenhonderd miljoen.[10]

Mocht het onverhoopt misgaan bij een corporatie, wordt in eerste instantie het CFV ingeschakeld. Blijkt dat onvoldoende, dan wordt WSW aangesproken, dat garant staat voor ongeveer 3,7 miljard.[11] In het ergste geval zijn de gemeenten en het rijk verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken.

In 2012 stond de teller voor geborgde leningen op 87,4 miljard - ongeveer een zevende van het bruto binnenlands product.[12] Vooralsnog heeft de staat nooit bij hoeven springen, maar afgelopen jaar loste De Nederlandsche Bank een waarschuwingsschot: de garanties aan de woningmarkt zouden een aanzienlijk budgettair risico vormen voor de staat.[13] Hoogleraar overheidsfinanciën Bas Jacobs noemt het 'absoluut onduidelijk wat het maatschappelijk voordeel is van het verlagen van de kosten voor corporaties, terwijl de belastingbetaler opdraait voor de risico’s.’[14]


[1] Rijksoverheid, Woonakkoord (bezocht 26 juni 2013).

[2] Het Rijk schakelde ABF in, Aedes Ortec Finance.

[3] Zie de rapporten Huurbeleid en verhuurderheffing (Bert Marchal en Co Poulus van ABF, februari 2012), Verhuurdersheffing en corporaties - een financiële analyse (Johan Conijn en Wolter Achterveld van Ortec Finance, 7 november 2012) en Verhuurderheffing en corporaties - Alternatieve scenario’s“ (Johan Conijn en Wolter Achterveld van Ortec Finance, 8 februari 2013).

[4] Woonbond, 'Verhuurdersheffing voor alle verhuurders’ (21 maart 2013), http://www.woonbond.nl/nieuws/3098 (bezocht 29 mei 2013); 'Woningcorporaties en politiek moeten ophouden naar elkaar te wijzen’, De Volkskrant (29 mei 2013); Aedes, ’Corporaties bouwen minder huizen’ (16 mei 2013), (laatste update 17 mei 2013, bezocht 29 mei 2013) FNV Bouw, 'FNV, Woonbond en Eigen Huis slaan handen ineen’ Plein (februari 2013); Brief van wethouders Wonen en Stedelijke Vernieuwing (Norder, Ossel, Van Poelgeest, Karakus en Isabella) aan Minister Blok, 'Alternatieven woningwaardering en verhuurderheffing’, (5 februari 2013); VNG, ’Steden hebben alternatief voor plannen woningmarkt’ (11 februari 2013), (bezocht 29 mei 2013).

[5] Bijvoorbeeld Utrechtse woningcorporaties: 'Blok zet klok weer jaren terug’, AD/Utrechts Nieuwsblad (31-05-2013).

[6] Aedes, De balans verstoord (februari 2013).

[7] Dit blijkt uit het Aedes-standpunt: "Stevige onderlinge discipline en een onafhankelijke externe toezichthouder” door bijvoorbeeld een “verscherpt WSW” en “Permanente Educatie” voor bestuurders, zie: Aedes, 'Woningcorporaties besluiten tot verdere professionalisering’, http://www.aedes.nl/content/artikelen/corporatiestelsel/toezicht/Verenigingscongres-Toezicht-met-Bite.xml (15 november 2012, bezocht 20 juni 2013). Nieuw is dat Aedes inzet op een sterke, externe en financieel toezichthouder die in kan grijpen zodra het bij een corporatie misgaat. Dat laat echter onverlet dat de nadruk, binnen deze kaders, onveranderd blijft liggen bij onderlinge controle en zelfregulering van de sector, in de woorden van Aedes heet dat zelfregulering “in de schaduw van de hiërarchie”, Aedes, De balans verstoord (2013) p45; Aedes, Toezicht met bite (2012). Vgl. Aedes, 'Intern toezicht: achtergrond’, http://www.aedes.nl/content/artikelen/corporatiestelsel/toezicht/Intern-toezicht–achtergrond.xml (19 juli 2012, bezocht 20 juni 2013): “Het toezicht op de corporatie berust eerst en vooral bij het intern toezichthoudend orgaan”.

[8] Centraal Fonds voor de Volkshuisbesting, Corporatie in Perspectief TIWOS (2012) p9.

[9] Rijksoverheid, http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/staatssteun-corporaties (bezocht 26 juni 2013).

[10] Uitgaande van 1%-punt rentevoordeel op een totaalbedrag van 87.4 miljard aan geborgde leningen in 2012. Zie ook: VNG, Herstel van vertrouwen. Een rapport van de VNG-commissie Gemeentelijke achtervang in de corporatiesector (2012) p. 4, en de WSW Factsheet 'WSW in het kort’ (2013).

[11] http://www.wsw.nl/wetenendoen/hoewerktwsw/11 (laatst bezocht 21 april 2013).

[12] Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 'WSW in het kort’ (2013), http://www.wsw.nl/uploads/\_media/\_554\_WSW-factsheet-2013.pdf (bezocht 25 juni 2013); CBS Statline, nationale rekeningen, opbouw van het bruto binnenlands product (peildatum 2012).

[13] Jaarverslag De Nederlandsche Bank 2011, p. 40

[14] Interview met Bas Jacobs (21 juni 2013)