Bouwen voor leegstand

Loze kantoren

In Nederland staat dertien procent van de kantoren leeg. In Amsterdam alleen al gaat het om twee miljoen vierkante meter. Moeten er champignonkwekerijen in? De enige oplossing is dat de overheid wat regels opzij zet.

EEN BEKENTENIS DIE ik laatst van een ontwikkelaar hoorde: een grootschalig project als het Oosterdok in Amsterdam met de bibliotheek als belangrijke publiekstrekker, zou in 2010 nooit meer ter hand worden genomen. Te riskant, te weinig flexibel. Dan had Post CS er nog gestaan, in mijn ogen een van de interessantste experimenten op het gebied van tijdelijke huisvesting. Een broedplaats voor jonge bedrijven in de ware zin van het woord. Een vluchtheuvel voor het Stedelijk Museum in nood.
Maar de begeerlijke plek en de verwachte opbrengsten hebben dat experiment verdreven: het wachten is alleen op een kapitaalkrachtige onderneming die het complete voormalige hoofdpostkantoor in haar eentje wil betrekken. Zijn die ondernemingen er tegenwoordig nog?
Een onthulling. De opvolger van Post CS, het afgedankte ABN Amro-kantoor aan de Vijzelgracht, wordt al weer leeggehaald en de bedrijfjes kunnen later dit jaar vertrekken. De airconditioning deugt niet, er zijn andere bouwkundige gebreken, en daarom vindt de eigenaar/belegger het handiger het complex leeg te laten staan dan geconfronteerd te worden met dagelijkse ergernissen. En weg is een broedplaats voor ontwerpers, ICT'ers, reclamemakers en architecten, ondernemingen die juist een stad als Amsterdam aan zich moet binden.
Een crisis dus tussen vraag en aanbod, die zich manifesteert in een ongehoorde leegstand van kantoren, niet alleen in Amsterdam maar overal in Nederland. Op het ogenblik zijn vooral de architectenbureaus daar het slachtoffer van; die moeten soms meer dan de helft van hun personeel ontslaan. Begin juli kwam daar een domper bij. Wethouder Maarten van Poelgeest van Amsterdam kondigde aan met onmiddellijke ingang allerlei bouwprojecten te staken die al wel waren gepland. Met name de kantorenmarkt, zei hij, is volledig verzadigd. Er staan veel te veel vierkante meters leeg, allemaal ten gevolge van een te rooskleurige planning en de opkomst van het flexwerken. Maar ook woningbouwprojecten ontspringen de dans niet. Omdat de liquiditeit van corporaties minder groot is, valt de bijl in nieuwbouwprojecten, bijvoorbeeld in de transformatie van de westelijke tuinsteden. Het is historisch gezien een ongehoorde beslissing, die van Van Poelgeest, waarvan je de effecten nog niet goed kunt overzien. Waar kan het creatief talent in de stad zijn handen nog uitsteken? Gelijktijdig hebben ook andere gemeenten bouwprojecten stilgelegd.
De maatregelen zijn verklaarbaar. Gebiedsontwikkeling mag dan een zaak van lange termijn zijn, ongunstige voortekenen zijn nu al zichtbaar. Het visioen van spooksteden en spookwijken begint op te doemen. Dat wordt niet alleen gevoed door waarschuwingen over de vergrijzing en de krimp die dat in niet-Randstedelijke regio’s met zich meebrengt, maar ook door een complete mismatch tussen vraag en aanbod. Nu steeds meer ondernemingen - maar ook winkels - hun poorten en deuren moeten sluiten, ontstaat er geleidelijk een overschot aan panden. De toekomst is aan het flexibel werken, mobiele kantoren en aan centrale vergaderruimtes langs snelweg of bij station. De malaise wordt belichaamd door de sluiting van postkantoren en distributiecentra die TNT van de hand heeft gedaan: slechts enkele zijn geschikt voor herbestemming, maar dat zijn de strategisch gelegen, courante gebouwen. De rest zijn muurbloempjes waar beleggers geen raad mee weten.

AAN DE VOORAVOND van de Dag van de Architectuur (de laatste zondag van juni) kwamen op een bijeenkomst van Architectuurcentrum Arcam in Amsterdam alarmerende cijfers naar buiten. Naar schatting telt Nederland maar liefst zeven miljoen vierkante meter lege kantoorruimte (13,3 procent van alle kantoorruimte). In Amsterdam alleen al zou de leegstand de omvang hebben van twee miljoen vierkante meter. Kennelijk hebben die cijfers Van Poelgeest aan het denken gezet. Gunstige uitzonderingen zijn het centrum en Schiphol en omgeving. Bij de Zuidas wordt, zoals enkele weken geleden gemeld in De Groene Amsterdammer, de ontwikkeling getemporiseerd: ontwikkelaars houden zich met andere woorden even gedeisd. Maar in zuidoostelijke richting begint zich een kleine stedenbouwkundige ‘ramp’ te voltrekken. In het gebied Amstel III, dat zich uitstrekt van de Arena tot het AMC, staat liefst een derde van de kantoortorens leeg. Ironisch genoeg worden er nog steeds torens bijgebouwd, omdat een grootstedelijk dictaat verbiedt kavels braak te laten.
Arcam vroeg een aantal jonge bureaus plannen voor dat gebied te bedenken, de uit nood geboren methode om creativiteit te stimuleren. Hun voorstellen waren, eerlijk gezegd, de bekende riedel: restaurants en studentenhuisvesting in de plint van de gebouwen en erboven, het aantrekken van creatieve industrie in de hoop dat het ene schaap de hele kudde over de dam trekt, en met name een grondige transformatie van de openbare ruimte. Aan dat laatste schort het inderdaad in Amstel III en verwante bedrijfsterreinen. Het zijn na werktijd no-go-areas met te brede verkeerswegen, met hekken omzoomde bedrijfsunits en het schaamgroen dat die terreinen scheidt van de openbare weg. Geen ouder die zijn opgroeiende kind daar doorheen laat fietsen.
De misstand die de herontwikkeling van Amstel III blokkeert, is dat de gemeente de grond in erfpacht uitgeeft, waarna de ontwikkelaar er een gebouw neerzet. In feite hoeft hij dan niets meer te doen. Zijn kantoor wordt in tien jaar tijd afgeschreven, de ontwikkelaar geniet zijn fiscale voordelen - zelfs antikraak of goedkope verhuur aan de game-industrie zijn niet aanlokkelijk. Het kraakwezen mag wat zijn aangetrokken, er zijn domweg te weinig krakers voor zoveel leegstaande panden. Wie wil er nou worden weggezet met een veldbed in Amstel III? Het moratorium van de gemeente Amsterdam wat kantoorontwikkeling betreft biedt daarom de kans een nieuw stelsel te bedenken, dat ontdaan is van zijn negatieve aspecten.
Maak het gebied vrij van erfpacht, vind ik daarom een zinnig voorstel, en verplicht ontwikkelaars hun verantwoordelijkheid na te komen. Als een kantoor na een jaar niet verhuurd is, moet sloop of onteigening volgen - want nu is het koel berekende resultaat een desolaat gebied waar niemand werkt, woont of winkelt. Waar je niet dood wil worden aangetroffen. Er zijn veel van deze territoria in Nederland.
Wat kunnen architecten en stedenbouwers met deze opgave? Veel. Een crisis kan tegelijk voordelen hebben, bijvoorbeeld de bezinning op karakter en bestemming van dergelijke gebieden, en invulling geven aan de roep om stedelijke verdichting. Anonieme stadsdelen moeten uit hun moedeloosheid worden verlost. Nu de Vinex-opgave vrijwel voltooid is, zijn verdoemde bedrijventerreinen de interessantste projecten voor architecten. Bovendien is herbestemming van oude gebouwen in de jongste architectuurnota uitgeroepen tot speerpunt, in samenhang met de versterking van de stedenbouwkundige discipline die in Nederland in de versukkeling is geraakt. Architecten zullen steeds minder gevraagd worden te ontwerpen en meer om te herontwerpen. Met name de inrichting van bedrijventerreinen en de gebouwen erop zou een prikkelende opgave kunnen zijn.
Helaas liggen de meeste bedrijfsparken niet strategisch (want perifeer), zijn ze alleen per auto te bereiken en hebben ze architectonisch geen bijzondere waarde. Toch liggen er kansen, zo heeft Post CS in Amsterdam aangetoond. Sinds kort zijn daar de Licht-fabriek in Eindhoven en de oude Droste-fabriek in Haarlem als voorbeelden bij gekomen: plekken waar wonen, bedrijvigheid en horeca zijn geconcentreerd. Maar deze oude fabrieksgebouwen profiteren van hun erfgoedwaarde en liggen ook nog eens tegen het centrum aan. Moeilijker had daarom de Caballero-fabriek (verbouwd door Group A) in Den Haag het, omdat die op een gedateerd bedrijventerrein (de Binckhorst) ligt tussen de vuilverwerking, een cementcentrale en autosloperijen. Het is een kwestie van lange adem. Dit moet het middelpunt van creatieve bedrijvigheid worden, sterker, het lijkt het al te zijn. Bovendien ligt er een stedenbouwkundig plan van OMA (Rem Koolhaas) dat rond 2020 een gebied belooft met parken, woningen, bedrijven en recreatie, dat een brug kan slaan tussen de Haagse binnenstad en de randgemeenten.
De Caballero-fabriek biedt volgens mij aanknopingspunten voor herontwikkeling van verlaten kantoren in onaantrekkelijke gebieden. De gemeente nam de regie ter hand, de architect verbouwde het complex tot flexibele ruimtes die op maat kunnen worden gemaakt voor een groeiend of krimpend bedrijf. Pantry’s, een fraaie binnentuin en een kantine dienen als ontmoetingsruimte. Zomaar wat creatieve industrie in een gebouw onderbrengen werkt niet, zelfs die bron raakt uitgeput. Alleen pleit ik voor een sterke combinatie van goede openbare ruimte en een aandacht trekkende bestemming. Die kan afhangen van een ongebruikelijk masterplan, waarvoor in de recente nota Duurzame stedenbouw van de rijksadviseur voor de infrastructuur, Ton Venhoeven, aanzetten worden gegeven.
Stedelijke verdichting betekent in de visie van Venhoeven ongewone combinaties en het stapelen van functies die in de stedenbouw van de jaren zeventig uit elkaar zijn getrokken. Een inspirerende suggestie is urban agriculture. Om de aanvoerlijnen van voedsel naar de consument te verkleinen, lenen deze gebieden zich uitstekend voor kassen - een champignonkwekerij in het lege Atlasgebouw -, kleinschalige veeteelt of voor een tuinderij die een opkomende slowfood-keten als Marqt bedient. Misschien kan nu zelfs de varkensflat van MVRDV realiteit worden, het stedelijk antwoord op een mislukte provinciale ontwikkeling.

HET BELANGRIJKSTE OBSTAKEL is de overheid. Dergelijke bedrijfsterreinen kunnen alleen gedijen als ze vrij zijn van bestemmingsplannen, als regels voor geluidsoverlast en uitstoot zoveel mogelijk opzij worden gezet. Ook dat was een van de aanbevelingen van de jonge architecten. Hoewel ze daarnaast balkons voorstelden om de introverte kantoorgebouwen te openen, zijn dat in feite decoratieve toevoegingen. De sleutel ligt veel meer in 'living apart together’, soms botsende functies, maar dan wel ingebed in een aangenaam openbaar gebied. Laten we ergens iets creëren waar je lawaai kunt maken!
Het stadsontwerp moet opnieuw worden uitgevonden, liefst met ongewone beslissingen. Voor architecten en stedenbouwkundigen betekent het een nieuwe manier van ontwerpen en dus werken. Niet een esthetische façade of een glanzende entree zijn het uitgangspunt, maar nieuwe visies op de stadsrand. Immers, die stad is niet gebaat bij gebieden waar het leven maar niet wil wortelen. Als een crisis ergens nuttig voor is, is het om die gedoemde gebieden op een inventieve en creatieve manier in te richten. Dan blijft de wei, het platteland, gevrijwaard van een stenen invasie.

Cijfers over de leegstand hebben betrekking op 2009 en zijn afkomstig van DTZ Zadelhoff