In de Therasiakerk in Den Haag vond de Haagse pandbrigade 44 illegale slaapplekken voor arbeidsmigranten. Januari 2020 © Phil Nijhuis / ANP

‘Dit pand is van een uitzendbureau. Zes kamers, in elk drie stapelbedden. Die wisselden de arbeidsmigranten in ploegendiensten af. Tel maar uit.’ Met hondje Cookie aan de lijn wandelt William Maas (49) door zijn straat. Tussen de lage rijtjeshuizen wijst hij een voor een de ‘verkamerde’ gevallen aan. Hier een ‘illegaal pandje’, daar een studentenhuis (‘gaat prima’). ‘In dit huis wonen stiekem niet vijf maar twaalf mensen’, vervolgt hij een paar stappen verder. ‘Die zijn vannacht blijven slapen, beweren ze dan.’ We passeren een huis waar de rolluiken altijd neerhangen, maar waar opvallend veel mensen ingeschreven staan. Even verderop een gesloten prostitutiepand en een huis ‘vol Portugezen’. ‘Het gezin ernaast wordt horendol’, zegt Maas. Zo kan hij wel doorgaan. ‘Ik heb zeventien probleempanden om mij heen.’

Welkom in de Bennekel, een volksbuurt in Eindhoven waar de mensen elkaar groeten. De kleine gezinswoningen geven de wijk een knusse, bijna dorpse aanblik. Alleen wonen hier niet veel gezinnen meer. De Bennekel is ten prooi gevallen aan vastgoedjongens. Ze kopen de bescheiden huizen op om die per kamer te verhuren aan een veelvoud van bewoners. Al jaren stelt Maas, een potige man met oorringen in, de verkamering van zijn wijk aan de kaak. Is er iets niet in de haak, dan krijgt het stadhuis dat in ongezouten Brabants te horen. Voor zijn inzet kreeg hij een onderscheiding, maar tegen de vastgoedhandel helpt die penning niets.

‘Ik heb nooit rust’, verzucht Marijke van de Moosdijk (54) een straat verderop. Haar huis is volledig ingesloten. Links van haar wonen studenten, rechts staan twee gezinswoningen vol Poolse arbeidsmigranten, achter een huis dat kamergewijs wordt verhuurd en vanuit haar voortuintje kijkt ze uit op nóg een verkamerd huis. ‘Ze verhuren zelfs de schuur.’ Van de Moosdijk kwam hier wonen in de jaren tachtig. ‘Ik had goede buren. Toen is alles veranderd. De wijk is leeggetrokken.’

De maat is vol, vinden ze in Eindhoven. Het stadsbestuur heeft verkamering en splitsing aan banden gelegd. Bij verkamering wordt een huis of appartement als ‘onzelfstandige’ woonruimte verhuurd: bewoners delen keuken, douche en toilet. Bij splitsing wordt een huis opgeknipt in meerdere ‘zelfstandige’ appartementen of studio’s. Sinds vorig jaar mei krijg je in Eindhoven geen vergunning meer als binnen een straal van dertig meter rond het pand al een woning is verkamerd of gesplitst. Wijken als de Bennekel gaan zelfs helemaal ‘op slot’. Ook belooft de gemeente schoon schip te maken. Verhuurders zonder de juiste papieren lopen kans de boel ongedaan te moeten maken.

Eindhoven is niet de enige stad. Een reguleringswind waait door gemeenteland. Bijna alle grote steden namen in de afgelopen twee jaar ingrijpende, experimentele maatregelen om de verhokking van woonwijken te beteugelen. Ook bestuurders van liberalen huize schuwen niet om met quota, bevriezingen, afstandscriteria of leefbaarheidstoetsen de wildgroei aan kamertjes te stuiten. Zo kennen Rotterdam en Arnhem een vijftig-meterstraal. Steden als Amsterdam, Den Haag en Groningen leggen quota op per wijk, straat of zelfs trappenhuis. Tilburg geeft even helemaal geen vergunningen meer af. Bovendien stellen gemeenten extra eisen aan woonoppervlak, isolatie of fietsenstalling en beloven ze malafide verhuurders harder aan te pakken.

De regeldrift volgt op jarenlang aandringen van bewoners. De leefbaarheid van hun wijken staat onder druk, waarschuwen zij. De verdichting – steeds meer mensen op hetzelfde stukje stad – zorgt voor meer geluidsoverlast, meer afval, fietsen en auto’s. Het straatbeeld verloedert, doordat gevels slecht worden onderhouden, fietsen de stoep blokkeren of huisraad achterblijft na de wekelijkse verhuizingen. Gezinnen met oog voor de omgeving en elkaar maken plaats voor minder betrokken passanten. Bovenal, treuren bewoners, verwatert de samenhang in hun buurt als verkamering de overhand krijgt.

‘We hebben wijken echt zien afglijden’, zegt Yasin Torunoglu. Als wethouder (pvda) is hij verantwoordelijk voor het strengere verkameringsbeleid in Eindhoven. Beleggers roeren zich met name in de relatief goedkope wijken met veel particulier bezit. ‘Het gevolg is een negatieve spiraal in die wijken. Als je buurman zijn huis heeft verkocht aan een belegger die lak heeft aan de omgeving, wil jij ook weg. Het is een vicieuze cirkel. Wie het zich kan permitteren, vertrekt. De rest blijft vervreemd achter.’

Vroeger, zegt Torunoglu, mocht per straat maximaal tien procent kamergewijs worden verhuurd. Tot het stadsbestuur in 2004 ‘met liberaal geweld’ alle beperkingen afschafte. ‘In kwetsbare, vooroorlogse wijken liepen de verkamering en splitsingen daarna de spuigaten uit.’ Bepalingen van de rechter hielpen niet mee. Als een belegger een pand zonder vergunning vertimmert, móet de gemeente eerst kijken of ze dat kan legaliseren. De uitgekookte types maken hier misbruik van, zegt de wethouder. ‘De malafide pandjesbazen wisten elke keer de mazen in de wet te vinden en ons een oor aan te naaien.’

In de Bennekel schudt William Maas de voorbeelden uit z’n mouw. Neem de man die een huis kocht, zogenaamd alleen voor dochterlief. Opeens liepen er allemaal vriendinnen in en uit. ‘“Ze is lesbisch”, zei die vader tegen ons. Nou, niet met zes vrouwen!’ Of neem die meneer die een huis kocht op naam van een stichting. Klonk sympathiek. ‘Maar het bleek gewoon ordinaire kamerverhuur, met dubbele bezetting.’ Of het jonge stelletje dat een huis kocht. ‘Dat leek een mooie aanwinst. Ze stelden zich zelfs voor aan de buren. Maar na veertien dagen controleerde de gemeente niet meer en stond er opeens een andere man voor de deur.’

Het afgelopen decennium markeert de opmars van de kleine vastgoedbelegger. In het spoor van de kredietcrisis is buy-to-let, kopen voor de verhuur, sterk gegroeid. In de vier grote steden werd vorig jaar één op de vijf woningen op Funda gekocht om te verhuren, stelt het Kadaster vast. Er is, mede vanwege de lage rente, ‘een muur van geld’ op de woningmarkt afgekomen, zegt Barend Wind, sociaal-planoloog aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘Mensen die vermogen of veel overwaarde op hun huis hebben, kunnen met een beleggingshypotheek makkelijk een tweede pand kopen, of meer. Daar beginnen we nu de uitwassen van te zien.’

Op welke schaal beleggers hun investeringspanden per kamer verhuren, niemand die het weet. ‘De meeste gemeenten hebben geen idee van dit fenomeen’, merkt Wind. Sommige doen een poging. In Den Haag blijkt in enkele wijken meer dan zestien procent van de woningen verkamerd te zijn. Dit zijn voorzichtige schattingen, want alleen bewoners die netjes op hun adres staan ingeschreven tellen mee. Dat is lang niet altijd het geval, weten ze in Laakkwartier. Op papier is in deze Haagse portiekwijk één op de negen woningen verkamerd, maar het is geheid meer. In Laak wonen veel alleenstaande arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa. Van deze groep is bekend dat grofweg de helft zich niet inschrijft bij de gemeente, omdat ze dat niet hoeven, niet willen of van hun huurbaas niet mogen. Zij blijven in de kamerbewoningcijfers dus buiten beeld.

‘Eén studentenhuis vinden bewoners geen probleem, het gaat ze om de massaliteit’

En niet alleen arbeidsmigranten. ‘Er gebeurt veel illegaal’, zegt woningmarktexpert Maartje Martens, gespecialiseerd in buy-to-let. Ze ziet het in haar eigen woonplaats Delft. ‘Veel studenten staan niet ingeschreven op het adres waar ze wonen, omdat de huisbaas dat niet wil. Het enige bewijs dat de buurman dan heeft voor illegale kamerbewoning zijn de vele fietsen voor de deur. Dat maakt het lastig om te handhaven.’ Ook de kwaliteit laat geregeld te wensen over. ‘De meeste buy-to-let’ers zijn amateurs, geen professionele woningbeheerders’, merkt Martens op. ‘Terwijl het best een vak is.’

Gefrustreerde bewoners komen in het geweer. Ze brengen zelf de verkamering in hun wijk in kaart, houden vergunningsprocedures in de gaten, voeren bezwaarprocedures en bellen de handhaving plat. In Amsterdam Nieuw-West hebben ze een website in het leven geroepen: stopverkameringtuinsteden.nl. Elders vragen ze met spandoeken aandacht voor hun grieven, zoals in de Mathenesserweg in Rotterdam. Toen Amsterdamse investeerders daar andermaal een pand kochten om aan studenten te verhuren, gingen bewoners de straat op, hingen een meterslang spandoek aan de gevel en timmerden de voordeur dicht. ‘Onze Mathenesserweg is geen melkkoe!’ stond er op een protestbord.

Pand van studentenvereniging Vindicat in Groningen © Kees van de Veen / ANP

‘Wat je hier ziet, zijn allemaal studentenhuizen.’ Halverwege zijn straat houdt Nils Ligthart (50) stil bij de rijen fietsen en een winkelwagentje op de stoep. Twee hip geklede studentes schieten de deur uit. De studenten horen erbij in het Lusthofkwartier, een vooroorlogse buurt in Kralingen-West, Rotterdam. Ligthart kwam hier 32 jaar geleden zelf als student aan en woont nog altijd met plezier in de wijk. Het Lusthofkwartier is ‘een doorsnede van Rotterdam’, zegt hij, een mengelmoes van herenhuizen, studentenkamers en sociale huur. Maar de laatste jaren hebben beleggers hun slag geslagen. Wel erg veel huizen zijn in studentenpanden veranderd. ‘Het draait om de balans’, stelt hij. Bij de bewonersvereniging, waarvan Ligthart in het bestuur zit, komen klachten van buurtgenoten binnen. ‘Ga er maar aan staan, als je als gezin ingeklemd zit tussen twee studentenhuizen.’

Kralingen-West is een van de vijf wijken waar de gemeente sinds kort geen vergunningen meer afgeeft voor kamerverhuur. In de rest van Rotterdam krijg je die alleen als binnen een straal van vijftig meter niet al kamerbewoning is. (Kanttekening: in Rotterdam is een vergunning pas nodig vanaf vier bewoners, elders is dat doorgaans drie.) ‘Dit is een goede stap’, zegt Gerben van Dijk, die als burgerraadslid van de ChristenUnie-SGP zich heeft vastgebeten in de problematiek. ‘Eén studentenhuis vinden bewoners geen probleem, het gaat ze om de massaliteit.’ Alleen de uitwerking valt tegen. In mei blijken in Kralingen nog steeds vergunningen te worden afgegeven.

Een paar straten verder, voorbij twee in dispuutskleuren geschilderde voordeuren, wijst Ligthart op een huis dat te koop staat. ‘Vroeger wist je: dat worden tien kamers. Nu is het spannend om te zien wat er gebeurt. Of er wordt gehandhaafd als een belegger er tóch een studentenhuis van maakt.’ Zijn bewonersorganisatie hoopt dat buurtgenoten hun huis aan een gezin verkopen. ‘Die boodschap dragen we uit. Maar veel mensen zwichten als ze meer kunnen krijgen. Tegen een belegger valt niet op te bieden.’

Inderdaad zien onderzoekers een trendbreuk. ‘Decennialang nam het eigenwoningbezit toe, maar sinds een jaar of tien is dat omgeslagen’, zegt planoloog Barend Wind. ‘De huizenprijzen zijn zo hard gestegen dat koopwoningen voor veel starters onbetaalbaar zijn. Maar met hun flexcontracten kunnen ze zich wél een hoge huur veroorloven.’ In opdracht van de gemeente Groningen deden Wind en twee collega’s onderzoek naar beleggers in de stad. ‘Wij schrokken echt van de cijfers. Het overgrote deel van kleine woningen – vijftig vierkante meter of minder – wordt gekocht door beleggers, niet door starters.’

Niet iedereen stelt het gemeenteoffensief tegen verkamering op prijs. Gideon Wijsman (26) woont noodgedwongen weer bij zijn ouders in het Limburgse Beek. ‘Met vier vrienden huurde ik een huis in Eindhoven’, vertelt de masterstudent technische bedrijfskunde. ‘Hartstikke gezellig, totdat we vorig jaar van onze huurbaas te horen kregen dat hij het huis niet meer kon verhuren aan studenten.’ In het nieuwe kamerverhuurregime van Eindhoven zou zijn huisbaas achter het net vissen, zo gaf de gemeente hem te verstaan. ‘Er zaten links en rechts al studentenhuizen in de straat, dus wij hadden pech.’

Studentenbonden maken zich druk. In novem-ber stuurde de Landelijke Kamer van Verenigingen een brandbrief aan het ministerie van Binnenlandse Zaken. ‘Er is al jaren een nijpend tekort aan studentenkamers’, licht bestuurslid Emile Stekelenburg toe. ‘In de afgelopen twee jaar zijn 5500 kamers verdwenen. Het is geen oplossing om aan de ene kant studentenwoningen bij te bouwen en aan de andere kant weg te halen.’ Neem Tilburg. Sinds september worden daar alle vergunningsaanvragen geweigerd, tot er nieuw kamerverhuurbeleid is. ‘Terwijl studenten onlangs nog moesten slapen in faculteitsgebouwen omdat er geen kamers beschikbaar waren.’

De studenten krijgen in de Tweede Kamer bijval van cda en D66. In een commissiedebat merkten de christen-democraten op dat ‘gemeentelijke regels die verkamering van woningen tegengaan als paddenstoelen uit de grond schieten’. Ook D66 wilde opheldering over het uitblijven van studentenkamers door gemeenteregels.

In Leiden zijn ze niet over één nacht ijs gegaan, zegt wethouder Fleur Spijker (D66). In de oudste universiteitsstad van Nederland geldt sinds 2020 een quotum per straat. Ook moeten tussen twee verkamerde woningen voortaan twee ‘normale’ huizen staan. Het besluit leidde tot consternatie: een speciale raadsvergadering trok een recordaantal insprekers, veelal studenten. ‘We hebben goed bekeken wat zo’n quotum betekent voor studenten, of zij hun huis uit zouden moeten’, legt Spijker uit. Zo’n vaart zal het niet lopen. ‘Het beleid is al twee jaar bekend en de handhaving gaat stap voor stap. Studenten wonen vrij kort op een plek. We verwachten een natuurlijk verloop. Tegelijkertijd zijn we knetterhard bezig om studentenwoningen te bouwen.’ Ze ziet geen tegenstelling tussen studentenkamers en leefbaarheid. ‘Studenten wonen vaak in aftandse kamers. Dat kan toch niet?’

Uit de kruistocht tegen verkamering spreekt daadkracht. Maar hoeveel halen alle restricties uit tegen overlast? ‘Tegen de bestaande situatie helpt het niets’, zegt Ligthart in het Lusthofkwartier. Het nieuwe Rotterdamse regime roept de wildgroei weliswaar een halt toe, maar laat de aanwezige verkamering ongemoeid. Alles valt of staat bij goede handhaving. ‘En die is de voorbije jaren uitgekleed’, zegt woningmarktanalist Maartje Martens. In verschillende steden signaleren bewoners dat er verbouwingen zonder vergunning plaatsvinden. De pakkans zou klein zijn. ‘Het bouw- en woningtoezicht is enorm afgenomen’, ziet ook Barend Wind. ‘De drempel om iets zonder toestemming te doen is laag, want gemeenten handhaven weinig.’

Het heeft even tijd nodig, nuanceert Fleur Spijker. ‘Wij waren eerst vooral druk met alle vergunningen. Iedereen moest die aanvragen, dat was veel werk. Nu zijn we in de fase dat we gaan handhaven op kamerbewoning waarvoor geen vergunning is aangevraagd. Zo’n traject duurt algauw een jaar, want er kleven allerlei juridische voorwaarden aan. Maar tegen illegale situaties zal worden opgetreden.’ Intussen krijgt het stadhuis de verkamering in Leiden steeds beter in beeld. Geef het een paar jaar, zegt de wethouder. ‘Ik denk dat we de boel straks op orde hebben.’

Verkamering is niet de enige grief van gemeenten. Veel gemeenten zouden meer willen ingrijpen op de huurmarkt, bijvoorbeeld tegen asociale verhuurders. Alleen kunnen ze ‘bijzonder weinig’, stelt Wind nuchter vast. ‘De rechter zegt al snel dat je tornt aan het eigendomsrecht. Gemeenten zijn echt aangewezen op de rijksoverheid.’ En die laat het volgens hem al jaren afweten. ‘De neoliberale geest uit de tijd van Stef Blok (oud-minister van Wonen – jvr), die de woningmarkt “af” verklaarde, heerst nog steeds.’

Maar er is beweging. Vlak voor de verkiezingen nam de Tweede Kamer een amendement aan om versneld een opkoopbescherming in te voeren. Momenteel werkt het ministerie van Binnenlandse Zaken, waar het woondepartement is ondergebracht na Bloks ‘voltooide klus’, een conceptwet uit die gemeenten de mogelijkheid geeft een zelfbewoningsplicht op te leggen aan buurten. Een koper mag zijn aangekochte woning dan vijf jaar niet verhuren, behalve aan naaste familie.

Het is een drastisch middel. Toch gaat ook een opkoopwet bestaande overlast niet tegen. ‘Het lost ons grote probleem van malafide verhuurders voor zittende huurders niet op’, schreven de woonwethouders van de vijf grote steden onlangs aan demissionair minister Kajsa Ollongren. Veel gemeenten zien daarom heil in nóg een beleidswapen: de verhuurdervergunning. Daarmee kan de burgemeester onfatsoenlijke verhuurders tot de orde roepen. In februari kondigde Ollongren, na geslaagde pilots, een wetsvoorstel aan om gemeenten hiertoe meer ruimte te geven. Pionier is Groningen. Daar kunnen verhuurders hun vergunning kwijtraken als ze aanhoudend ‘slecht levensgedrag’ vertonen, zoals het intimideren of discrimineren van huurders, woekerhuren rekenen of het huurrecht aan de laars lappen. Al wordt er, twee jaar na de invoering, nog altijd niet gehandhaafd.

De lage zon valt op een makelaarsbord. William Maas, Marijke van de Moosdijk en hond Cookie houden stil aan het eind van de straat. Het hoekhuis staat te koop. ‘Zes slaapkamers, ideaal voor kamerverhuur’, taxeert Maas. ‘Ik houd m’n hart vast’, verzucht Van de Moosdijk naast hem. Hun vrees lijkt een maand later bewaarheid. Het pand zou naar een uitzendbureau gaan, ving Maas op. Daarop trokken hij en andere buurtbewoners aan de bel bij de gemeente, die de melding heeft onderzocht. Prompt staat het huis weer te koop. ‘Mocht het verkocht worden, dan zullen wij monitoren om illegale kamerverhuur tegen te gaan’, verzekert de Eindhovense gemeente. Het is de koper te heet onder de voeten geworden, vermoedt Maas. ‘Dat zien we vaker. Het is een kat-en-muisspel.’