De mythe van het scheefwonen

Paria van de woningmarkt

Nu het aantal sociale huurwoningen afneemt, laait de discussie over de scheefwoner weer op. Deze ‘profiteur’ van de sociale huurmarkt houdt schaarse huurwoningen bezet. Maar hoe groot is dat probleem eigenlijk?

Medium optie1

Met de regelmaat van de klok steekt hij zijn kop op: de scheefwoner. Heel wat ministers hebben hun tanden stuk gebeten op de vraag hoe je huurders die eigenlijk te veel verdienen voor een sociale huurwoning hun huis uit krijgt. Zo ook woonminister Stef Blok (vvd), die het mogelijk maakte om de huren extra te laten stijgen voor mensen die te veel verdienen.

Begin deze maand gooide de Raad van State roet in het eten. De Belastingdienst mag niet zomaar inkomensgegevens delen met verhuurders, was het oordeel van de Raad. Even leek er hoop voor de scheefwoner. Huurdersvereniging De Woonbond hoopte al dat de inkomensafhankelijke huurverhogingen van de afgelopen drie jaar teruggedraaid konden worden. Maar het optimisme was van korte duur. Binnen een week stemde de Tweede Kamer in met een wet die het alsnog mogelijk maakt om de huren van scheefwoners jaarlijks tot vier procent boven op de inflatie te verhogen. Dat zou de doorstroming op de huurmarkt moeten bevorderen, en het probleem van scheefwonen aanpakken.

Maar hoe groot is dat probleem eigenlijk? Die vraag blijkt niet zo makkelijk te beantwoorden. In 2012 liet het cbs weten dat een kwart van de huurders te veel verdiende voor een sociale huurwoning. De onderzoekers van ABF Research kwamen eind 2015 uit op vijftien procent. Een stuk minder dan in 2012 dus, maar niettemin was er flink veel media-aandacht voor deze 418.000 scheefwoners die ten onrechte minder dan 710 euro per maand aan huur betalen. Kranten en weekbladen schreven met veel gevoel voor drama over de honderdduizenden huishoudens die ‘te veel verdienen om in een gesubsidieerde huurwoning te wonen’ en over het ‘legioen der scheefhuurders’. Maar niet alle scheefwoners wonen goedkoop. Zo heeft twaalf procent van de huurders juist een te dure woning in verhouding tot hun inkomen. Zij kunnen de hoge huur alleen betalen dankzij de huurtoeslag. Zowel goedkoop als duur scheefwonen is een probleem, schrijven de onderzoekers: de huurtoeslag kost namelijk veel geld en het is oneerlijk als mensen met hoge inkomens in woningen zitten die ‘door de gemeenschap’ betaald worden.

Een ander interessant punt uit het rapport werd overigens nauwelijks opgepikt. Het aantal scheefwoners in een goedkope woning blijkt sinds 2002 met twintig procent te zijn afgenomen. Waar maken we ons dan zo druk om? Goed beschouwd hebben we het over een vrij kleine groep (5,5 procent van alle Nederlandse huishoudens) die bovendien krimpt. Maar als je critici van links tot rechts moet geloven is het deze groep die in z’n eentje verantwoordelijk is voor de lange wachtlijsten en de beperkte doorstroming in sociale huurwoningen. De scheefwoner is een asociale profiteur die er in z’n eentje voor verantwoordelijk is dat de woningmarkt op slot zit. Krijg je die scheefwoner door huurverhogingen zo ver te verhuizen, dan komt het vanzelf goed met de Nederlandse huurmarkt. Zo is de scheefwoner de kop van jut van de sociale huursector geworden.

Scheefwonen is in de Nederlandse woningbouwsector al vanouds een bekend fenomeen. Toen de overheid na de Tweede Wereldoorlog de bouw van nieuwe woningen flink ging stimuleren, stegen de huren jarenlang niet of nauwelijks. Daar kwam in de loop van de jaren zestig steeds meer kritiek op. Door rentestijgingen en hogere eisen aan nieuwbouwwoningen werden de bouwkosten van nieuwe woningen namelijk steeds hoger. Mensen die al een goedkope huurwoning hadden, kwamen zo in het voordeel ten opzichte van starters die waren aangewezen op de duurdere nieuwbouwwoningen. Toen al werden plannen geopperd die nu nog steeds af en toe afgestoft worden, zoals een belasting voor mensen die te goedkoop wonen of een bonus voor mensen die doorverhuizen naar een duurdere woning.

De term scheefwonen en het ambtelijke woord ‘scheefheid’ komen van cda-staatssecretaris Enneüs Heerma die eind jaren tachtig de volkshuisvesting grondig op de schop nam. Wie in aanmerking wilde komen voor een sociale huurwoning moest voortaan voldoen aan strikte inkomensgrenzen. Heerma maakte een onderscheid tussen goedkope, betaalbare en dure huurwoningen. Zo was voortaan eenvoudig te bepalen wie met welk inkomen ‘scheef’ woonde in een te goedkope of juist te dure woning. Uit de plannen van Heerma ontstond de sociale huursector zoals we die nu kennen: een sector die flink gereguleerd is, maar niet direct gesubsidieerd, en waar kwalitatief goede woningen verhuurd worden onder de marktprijs door stichtingen die geen winst hoeven te maken.

Daarmee stond de opvatting over scheefwonen overigens niet meteen vast. Zo beschouwde toenmalig staatssecretaris Johan Remkes (vvd) in 2000 de strijd tegen ‘scheefheid’ nog als afgedaan. Mensen met een hoger inkomen in arme wijken met veel sociale huurwoningen zouden juist goed zijn tegen segregatie. Het onderwerp kwam echt op de agenda toen de Europese Commissie in 2009 oordeelde dat alleen mensen met een laag inkomen (tot 34.000 euro per jaar) in aanmerking mochten komen voor een gereguleerde sociale huurwoning. Dat vindt ook de huidige vvd-minister Stef Blok die van de aanpak van scheefwonen een speerpunt van zijn beleid maakte. Huurverhogingen moeten ertoe leiden dat scheefwoners hun goedkope woning verlaten, om zo plaats te maken voor de echt lage inkomens.

Het wegwerken van het handjevol scheefwoners gaat het probleem van de lange wachtlijsten niet oplossen

De belangrijkste kritiek is natuurlijk dat scheefwoners ten onrechte gesubsidieerde woningen bezetten. Maar het is een misvatting dat scheefwoners direct subsidie ontvangen. Wie te veel verdient in verhouding tot zijn huur krijgt namelijk geen huurtoeslag. Vroeger subsidieerde de overheid de bouw van alle sociale huurwoningen, maar daar kwam midden jaren negentig een einde aan. Tegenwoordig staat de overheid garant voor de leningen die corporaties afsluiten om nieuwe woningen te kunnen bouwen, net zoals ze garant staat voor de hypotheken die huizenbezitters afsluiten bij de bank. Scheefwoners worden vaak ten onrechte als subsidieslurpers weggezet, terwijl de meeste subsidies in ons land juist naar huizenkopers gaan, in de vorm van de hypotheekrenteaftrek.

Veel van de oudere corporatiewoningen zijn wel met overheidssubsidies gebouwd, waardoor je kunt zeggen dat sommige scheefwoners indirect van gesubsidieerde huurwoningen profiteren. Maar dat geldt dan ook voor de corporatiewoningen die nu op grote schaal aan particulieren en beleggers worden verkocht. Zo bezien profiteren ook deze investeerders van de goed onderhouden, ‘gesubsidieerde’ sociale huurwoningen.

Zeggen dat scheefwoners gesubsidieerd wonen, gaat er bovendien van uit dat alle scheefwoners in een corporatiewoning zitten. Dat is niet zo. Een half miljoen Nederlanders woont bij een particuliere verhuurder, terwijl ze toch minder dan 710 euro per maand huur betalen. Omdat de sociale huurgrens de afgelopen jaren geregeld is verhoogd, kan het zijn dat een woning die vijftien of twintig jaar geleden nog in de vrije sector viel, nu wordt aangemerkt als een sociale huurwoning. De honkvaste huurder die al die tijd op dezelfde plek is blijven wonen, is nu scheefwoner tegen wil en dank omdat zijn huur niet snel genoeg is gestegen.

En is huur die scheefwoners betalen echt zo laag? De onderzoekers achter het eerder genoemde rapport berekenden dat de goedkope scheefhuurders maar een paar procent minder van hun inkomen aan huur betalen dan de ongeveer 25 procent die de gemiddelde Nederlander betaalt. Scheefwoners wonen dus niet bijna gratis. De discussie over scheefwonen illustreert hooguit dat we in Nederland steeds meer aan huur uitgeven, en dat wie daar niet aan mee doet, nu scheefwoner heet. Ter vergelijking: in 1975 betaalden Nederlanders minder dan tien procent van hun inkomen aan huur.

Het valt dus wel mee met die scheefwoners. Vanwaar dan die emoties? In feite staat de scheefhuurder voor iets wat groter is dan hijzelf, voor een ‘achterhaald’ systeem dat concurrentie en marktconforme huurprijzen in de weg staat. Kijk maar eens naar Vastgoed Belang, een lobbyclub voor vastgoedbeleggers, die direct reageerde op het onderzoek naar scheefwoners. Volgens de directeur van Vastgoed Belang houden woningcorporaties ‘de huursector moedwillig in de wurggreep’ en ‘concurreren zij op oneerlijke wijze met marktpartijen’. De vastgoedlobby van ons land laat geen kans onbenut om te onderstrepen dat ze het goed onderhouden corporatiebezit maar wat graag willen overnemen om het vervolgens tegen marktconforme prijzen te verhuren of te verkopen. Corporaties verstoren de markt met hun door de staat gesubsidieerde huurwoningen, vinden zij. Dit frame van de vet gesubsidieerde en scheef verhuurde corporatiewoning is inmiddels zo hardnekkig dat bijna elke krant en omroep er vanzelfsprekend in meegaat.

Natuurlijk is het belangrijk om goed in de gaten te houden of de laagste inkomens wel een betaalbare huurwoning kunnen vinden. Maar de eenzijdige focus op scheefwonen leidt af van waar het eigenlijk knelt op onze woningmarkt, namelijk dat er nauwelijks huurwoningen beschikbaar zijn. En het wegwerken van het handjevol scheefwoners gaat het probleem van de lange wachtlijsten niet oplossen, hoe graag minister Blok dat ook wil. Het begint al bij de huurders die hun scheve leven willen beteren, vooral in de grote steden. Waar moeten zij heen als ze niet meteen duizend euro of meer per maand kunnen ophoesten? Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek of een vrije sectorhuurwoning waar een netto inkomen van drie keer de maandhuur en een vast dienstverband inmiddels gebruikelijke eisen zijn.

En de scheefwoners die eigenlijk te duur wonen, waar kunnen zij heen? Aan de onderkant van de huurmarkt neemt het aantal betaalbare corporatiewoningen in een schrikbarend tempo af. Aangespoord door het overheidsbeleid verkopen corporaties meer dan dat zij bouwen en verhogen ze de huren zodra een huurder vertrekt. Tussen 2009 en 2013 daalde het aandeel goedkope corporatiewoningen van 25 naar 16 procent van het totaal, terwijl het aandeel duurste corporatiewoningen steeg van 8 tot ruim 18 procent. Die trend is de afgelopen twee jaar stevig doorgezet. Niet vreemd dus dat het aantal mensen dat te duur woont sneller stijgt dan het aantal goedkope scheefwoners.

Het is, kortom, een discussie die zich niet laat voeren in morele termen van profiteurs en valsspelers. De scheefwoner zit klem, en dat probleem los je niet op door hem met huurverhogingen uit zijn woning te jagen. Als hij al weet te verhuizen, is de kans groot dat de huur voor de volgende huurder flink omhoog gaat. Dus scheefhuurder: blijf zitten waar je zit. Het is vooral je verhuurder die baat heeft bij jouw verhuis-stress.