Buitenlandse investeerders op de Amsterdamse woningmarkt

Russen op de Herengracht

Leegstaande panden op toplocaties, afgegrendelde parken en pleinen: Londen is het spookbeeld voor Amsterdam. Kapitaal uit China, Rusland en het Midden-Oosten zou steeds meer vastgoed in de hoofdstad opkopen, zei ook de burgemeester. Klopt dat? En wat doet de stad?

Medium hh 19577090

Het punt van kapitalisme is altijd dat iemand anders het komt brengen. Vroeger waren het de Verenigde Staten en Europa die de deugdzame tucht van kapitaal en markt exporteerden naar verre contreien, nu zijn het de anderen die het naar ons komen brengen – het zendingswerk is overgenomen, het goede werk wordt voortgezet.

Maar ineens is er de twijfel: nu we zelf onder vuur worden genomen door obese rijkdom van anderen, zijn we er dan zo gelukkig mee? In augustus uitte een makelaar in Het Parool haar bezorgdheid over de groeiende hoeveelheid buitenlandse investeerders die in Amsterdam vastgoed opkopen. Het gaat niet om Duitsers of Amerikanen, natuurlijk, maar om Chinezen, Russen en types uit het Midden-Oosten – mensen over wie je nog gewoon angstig, racistisch of vol vooroordelen mag zijn zonder scheef te worden aangekeken. In het financieele dagblad stelde burgemeester Eberhard van der Laan vervolgens dat Amsterdam niet op Londen moet gaan lijken – het absolute doemscenario – en dat hij, samen met de gemeenteraad, bezorgd kijkt naar de ontwikkelingen in de stad.

De vraag is wat het betekent, en wat ervoor nodig is om niet net als Londen te worden – en als het gebeurt, wordt dat dan uitsluitend veroorzaakt door Chinezen en Russen? Van der Laan maakte zich over die groep in ieder geval het meest zorgen. Investeerders zouden en masse historische panden in de binnenstad opkopen. Van der Laan vond het ‘een van de grote risico’s voor Amsterdam’. Als Amsterdam wordt als Londen, is de stad niet langer van de gewone Amsterdammer. Het opkopen van panden ‘moeten we absoluut niet willen’, omdat de leefbaarheid en het sociale evenwicht in de stad ermee op het spel staan.

Hoe groot is het probleem eigenlijk? Weten we waar we het over hebben? En zijn het buitenlandse investeerders die de grootste bedreiging vormen, of ligt het risico elders? Eerst de uitspraken van de burgemeester. Van der Laan reageerde op de berichtgeving uit, onder meer, Het Parool. In die krant sprak sociologe Saskia Sassen, verbonden aan Columbia University in New York, zorgen uit over de groeiende interesse van buitenlandse investeerders in de stad. Het doemscenario is dat de verbindingsstraatjes van Amsterdam, of de parken en perkjes, verdwijnen achter omheiningen: geprivatiseerd bezit dat dan aan de gemeenschappelijke ruimte wordt onttrokken. De omvang van investeringen uit het buitenland zou tussen 2013 en 2014 zijn gestegen met 248 procent.

De cijfers waarop Sassen zich baseert komen van het internationale makelaarsbureau Cushman Wakefield, dat regelmatig rapporten publiceert over steden die ‘winnaars’ zijn en waar het dus aangenaam investeren is – dienstverlening voor vermogende cliënten die overtuigd moeten worden door getallenreeksen die de can-sell-_mentaliteit van Cushman Wakefield uitstralen. De cijfers in de tabellen wijzen bij wijze van bronvermelding steeds weer terug naar eigen onderzoek. Het rapport met het cijfer van 248 procent is geschreven door het Research and Capital Markets Team en gaat over de _‘winning cities in today’s real estate investment market’ – het werkstuk bestaat uit gelijke doses reclamefolder en onderzoek.

Amsterdam, zo wordt enthousiast gemeld en met een air alsof het een flinke prestatie betreft, is een winnaar. De vraag is: wil de stad de prijs wel? Voordat ik antwoord geef is het goed om te beseffen dat de cijfers niet uitsluitend over Amsterdam gaan. Het betreft, zeggen de kleine lettertjes, tevens de rest van de Randstad. Bovendien gaat het in het rapport over álle buitenlandse investeringen in vastgoed, van hotels tot winkelruimte tot kantoorpanden.

Het meest ogenblikkelijke gevolg van rapporten zoals die van Cushman Wakefield is echter dat iedere discussie over de komst van buitenlandse investeerders zich afspeelt tussen de extremen die het rapport zelf in het leven roept: tussen de humbug van het internationale makelaarsbureau en de even hevige reactie van mensen die zulke wervende cijferreeksen (248 procent!) gebruiken om de noodklok te luiden.

Ik vraag het na bij de Amsterdamse dienst Onderzoek, Informatie en Statistiek (ois), maar dat levert nog niet direct een bevestiging van de cijfers op. Waarschuwingen voor de komst van steenrijke buitenlandse investeerders uit China, Rusland of het Midden-Oosten blijken dikwijls gebaseerd te zijn op anekdotisch bewijsmateriaal, of geëxtrapoleerde cijfers afkomstig van bureaus als Cushman Wakefield – de claims zijn nooit hard te maken. En dus belandt de discussie in een mul karrenspoor, omdat niemand goed weet hoe groot het probleem in werkelijkheid is, of het mogelijk is om er iets tegen te ondernemen, en wat er dan voor nodig is.

Niels Maijer, vice-voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (mva) reageerde toen ik hem belde ook verbaasd. De mva vertegenwoordigt 85 tot 90 procent van de makelaars die in Amsterdam actief zijn, en in een interne enquête vonden zij vooralsnog geen aanleiding om te denken dat het aantal buitenlandse kopers van Amsterdams vastgoed was gestegen of dat er een run op plaatsvindt. Maijer spreekt uit eigen ervaring over ‘drie, misschien vier Russen in de laatste vijf jaar’. Voorzover het bewijs anekdotisch geleverd kan worden, durft hij de stelling wel aan dat geen van zijn collega’s overspoeld is door kopers uit China, Rusland of het Arabisch schiereiland. Hij houdt wel een slag om de arm: ‘Op transacties via grote trust-kantoren hebben wij geen zicht.’

De enorme ­stofzuigerkracht van rijkdom zorgt automatisch voor het ontstaan van enclaves

De journalistieke en politieke aandacht voor het onderwerp heeft er ondertussen toe geleid dat OIS Amsterdam bezig is met een inventarisatie van onroerend goed met een woonbestemming dat permanent, of het grootste deel van het jaar, leegstaat. ‘Maar’, zo waarschuwt woordvoerder en onderzoeker Jeroen Slot, ‘dat zegt eigenlijk nog steeds niets over wie daar woont. Het kan net zo goed gaan over iemand met een pied-à-terre die acht maanden per jaar in Zuid-Frankrijk woont, en die hier zijn appartement aanhoudt.’ Amsterdam heeft geen cijfers over welke nationaliteit zich achter welke voordeur bevindt. ‘Het spectrum loopt van Chinezen tot Brabanders.’ Burgemeester Van der Laan is ook niet meer zo zeker van zijn zaak. De afdeling woordvoering van de gemeente Amsterdam zegt nu dat het college onderzoek doet en dat men in het najaar ‘met een standpuntbepaling’ komt.

Toch moet er rekening gehouden worden met de vertraging die in iedere meting zit. Dat het niet zichtbaar is, betekent nog niet dat het niet plaatsvindt. Bovendien kan als tegenwerping worden aangevoerd dat, ook als blijkt dat de instroom van buitenlandse investeerders in Amsterdam nog volstrekt niet lijkt op de Londense situatie, het toch een goed idee is om ons te verdiepen in wat daar gebeurt – zodat Amsterdam en andere Nederlandse steden kunnen voorkomen dat hun hetzelfde overkomt.

Want Londen is een spookbeeld, compleet met echt bestaande spookwijken van kapitaal vastgoed dat leegstaat en waar de ramen niet verlicht zijn tot de automatische timer aanslaat. Wekelijks is in kranten, van The Guardian tot de tabloids, te lezen hoe miljardairs appartemententorens opkopen nog voordat ze gebouwd zijn en hoe de mooiste Londense buurten parkeerplaatsen zijn geworden voor kapitaal. Het rijke Kensington and Chelsea is het enige Londense stadsdeel waar de bevolkingsomvang tussen 2001 en 2011 daalde, terwijl de stad als geheel met bijna een miljoen mensen groeide. De laatste gezinnen daar maken plaats voor brievenbusfirma’s – en die zijn nooit thuis.

Links en rechts zijn het er dan ook over eens dat de situatie in Londen onhoudbaar aan het worden is. De denktank Civitas publiceerde begin 2014 het rapport Finding Shelter, over buitenlandse investeringen in de Britse huizenmarkt. Civitas, dat ijvert voor de bevordering van limited government en free enterprise, betreurt het dat Londens vastgoed wordt gezien als investeringsobject en niet als voorziening die moet zorgdragen voor de noden van de stadsbewoners. De stad wordt zo een no-go area voor de middenklasse. Het is, concludeert de vrijemarkt-denktank, noodzakelijk om de buitenlandse investeringen te reguleren. Ze wijzen op Australië, waar niet-ingezetenen voordat ze mogen investeren toestemming moeten vragen bij het Foreign Investment Review Board, die investeringen alleen goedkeurt als ze bijdragen aan de netto toename van Australisch vastgoed.

Een verwant verschijnsel op de Britse markt is dat een aandeel woningen contant wordt afgerekend – cash purchases. Vorig jaar werd 38 procent van de woningen zonder het afsluiten van een (nieuwe) hypotheek betaald. In de duurste wijken van Londen worden zes op de tien aankopen contant betaald. Het gaat om grote bedragen: woningen van meer dan vijf miljoen worden in driekwart van de gevallen contant afgerekend – en het aandeel buitenlandse investeerders ligt boven de 75 procent. Mark Carney, gouverneur van de Bank of England, verklaarde dat de bank daar geen greep op heeft: ‘De top van Londen wordt beheerst door cash buyers. We kunnen daar geen invloed op uitoefenen.’

Cash-aankopen zijn bovendien niet zelden schimmig. Deze zomer waarschuwde Donald Toon, directeur van de economische afdeling binnen de National Crime Agency, dat buitenlandse criminelen de huizenprijzen opdrijven. Geld witwassen met Brits vastgoed is vrij eenvoudig en wordt onder meer gedaan door brievenbusmaatschappijen. Hoewel de constructies niet per se wijzen op criminele activiteiten (het is domweg gunstig) maakt men zich zorgen.

Cash-aankopen zijn ook steeds vaker een optie voor mensen die profiteren van de in het Verenigd Koninkrijk exploderende ongelijkheid. Met het vorig jaar gepubliceerde paper Economic Inequality and House Prices in the UK deed de denktank New Economics Foundation onderzoek naar de relatie tussen de sterk stijgende huizenprijzen en ongelijkheid. De belangrijkste conclusie luidt dat (de onderzoekers formuleren voorzichtig) er sprake is van een ‘consistente correlatie’ tussen ongelijkheid en stijgende huizenprijzen.

Hun observatie draait het verband tussen hoge huizenprijzen en ongelijkheid om: het is niet zozeer een bijeffect van ongelijkheid dat lage inkomens zich geen toegang meer kunnen verschaffen tot de (koop)woningmarkt, maar een factor die actief bijdraagt aan het verder toenemen van oude, reeds bestaande ongelijkheid; niet de passieve reflectie van een bestaand probleem, maar een multiplier.

Bestaande ongelijkheid drijft de prijzen op omdat vermogende kopers bereid zijn om veel te betalen – en waarom zouden ze niet? Vastgoed is nog altijd een van de beste investeringen, en hoge prijzen zijn gunstig voor de portefeuille. Het effect is alleen dat er een steeds kleinere groep vermogenden ontstaat die, relatief, steeds meer betaalt. Op langere termijn zorgt dat ervoor dat alle huizen duurder worden, en de huren stijgen mee. Daarnaast wordt speculatie een groter probleem, en ten slotte hebben dure wijken de neiging om steeds meer voorzieningen naar zich toe te trekken, waardoor de huizenprijzen opnieuw stijgen. De enorme stofzuigerkracht van rijkdom zorgt op die manier automatisch voor het ontstaan van enclaves.

Het zijn niet de Chinezen die de stad veranderen; ze reageren gewoon op de veranderende stad

Sorting is dus een probleem: als de rijken zich toegang tot de meest aantrekkelijke wijken verschaffen, ontstaat er een vicieuze cirkel die de huizenmarkt meer ‘gesorteerd’ maakt. Armen worden de stad uit gedreven, maar de stijgende huizenprijzen aan de top zorgen er ondertussen ook voor dat de prijzen over de volledige linie meebewegen. Mensen kunnen ook buiten de stad niet vanzelfsprekend een goed en betaalbaar alternatief vinden. Die mechanismen, schrijft de New Economics Foundation, maken dat er een proces van voortdurende feedback ontstaat dat huizenprijzen telkens doet stijgen, terwijl ondertussen een steeds groter wordende groep mensen minder goed in staat is zich toegang tot de woningmarkt te verschaffen.

De relatie tussen ongelijkheid en de woningmarkt moet, zeggen de onderzoekers, zeer serieus genomen worden. De grafieken laten een sterk verband zien tussen toenemende ongelijkheid en stijgende huizenprijzen, met grote consequenties. Londen is als gevolg van de Britse politiek-economische koers een gesegregeerde stad geworden. Het ‘sorting-effect’ heeft er een nieuw vocabulaire in het leven geroepen – bedrijven maken zich zorgen over ‘keyworker housing’: woningen voor mensen voor wie het noodzakelijk is om dicht bij hun werk te wonen, maar die dat niet kunnen, omdat ze de huur niet kunnen opbrengen.

Concluderend stelt de New Economics Foundation dat economische ongelijkheid een vehikel is voor hoge huizenprijzen, omdat het opbieden in de hand werkt, segregatie bevordert, het aantal nieuw gebouwde huizen doet afnemen, en mensen die nu nog in een starterswoning zitten steeds minder in staat stelt om groter te gaan wonen – waarmee nieuwe starters aan de zijlijn blijven staan. ‘Uiteindelijk, als onze analyse correct is, is de volledige notie van een democratie van eigenhuis-bezitters afhankelijk van het terugdringen van ongelijkheid.’

Medium hh 19577114

Terwijl men zich in Amsterdam druk maakt over een probleem dat niet op harde cijfers is gebaseerd, beginnen mensen in het Verenigd Koninkrijk de relatie tussen ongelijkheid en de huizenmarkt scherp te stellen. Londen mag, bij monde van burgemeester Van der Laan, het grote spookbeeld zijn voor Amsterdam, maar op welke manier precies? Buitenlandse vermogenden zijn misschien niet zozeer de oorzaak van segregatie in de stad, maar een deel van een dieper liggend probleem.

In augustus verscheen het onderzoek Socio-Economic Segregation in European Capital Cities, mede-gepubliceerd door de aan de Universiteit van Amsterdam verbonden hoogleraar sociale geografie Sako Musterd. Ik spreek hem op zijn werkkamer aan de Roetersstraat. Volgens Musterd is Amsterdam nog altijd een tamelijk evenwichtige stad en gaat het ook nog een tijdje goed. Toch wijst de trend op langere termijn naar een stad die langzaam maar zeker meer gesegregeerd raakt. Terwijl de stad de sociale woningvoorraad omlaag brengt, neemt de vraag naar woonruimte enorm toe. Corporaties verkopen voormalige sociale huurwoningen, en soms komen woningen ineens boven de liberalisatiegrens terecht – de druk leidt tot grote sprongen in de huurprijs. ‘De prijsontwikkeling in Amsterdam is heel erg fors’, aldus Musterd. Die observatie wordt bevestigd door cijfers van de Makelaarsvereniging Amsterdam. In het tweede kwartaal van dit jaar werden huizen in de stad gemiddeld dertig procent boven de vraagprijs verkocht.

Wat gebeurt er met de stad? ‘Sinds de crisis weten we dat niet zo goed’, zegt Jeroen Slot van statistiekbureau ois. ‘Maar dat de stad in hoog tempo verandert staat vast.’ In ieder geval is duidelijk dat Amsterdam in een aanzienlijk tempo door-segregeert. Lage inkomensgroepen, vooral niet-westerse allochtonen, verlaten de stad, terwijl hoge inkomens binnenkomen. ‘De verhoudingen van voor 2008 komen niet terug. De verschillen in de regio lijken groter te gaan worden. Sommige delen worden aantrekkelijker, andere minder aantrekkelijk’, zeggen ze bij ois.

Hoewel het nog geen hard bewijs is, ondersteunen de cijfers, afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek en eigen onderzoek, de gedachte dat er iets verandert aan Amsterdam als emancipatiemachine. Van de mensen die in de afgelopen paar jaar uit de stad zijn verhuisd, heeft vijftig procent een inkomen van 34.000 euro of lager, terwijl minder dan 25 procent van de mensen die naar de stad toe komen uit dezelfde inkomensgroep afkomstig is. Van de inkomens boven 68.000 euro gaat ruim twintig procent de stad uit, tegenover meer dan 25 procent die de stad in trekt. De conclusie van OIS Amsterdam is dan ook dat ‘gemiddeld de groep die de stad binnenkomt vermogender is dan enkele jaren geleden, en vaak ook vermogender dan de groep die er al is’.

Wat bovendien opvalt – het bewijsmateriaal is anekdotisch, omdat er geen tellingen worden bijgehouden – is dat het aandeel contante betalingen van woningen ook in Amsterdam de laatste jaren toeneemt. Volgens vice-voorzitter Maijer van de makelaarsvereniging gaat het om vermogende mensen die een appartement kopen voor hun (studerende) kinderen, mensen die op zoek zijn naar een pied-à-terre, of gepensioneerden die in de stad willen wonen.

Het is ironisch dat juist nu vermogenden de stad binnentrekken Amsterdam de erfpacht opdoekt

De toename van het aantal cash-betalingen is niet eenvoudig te interpreteren, maar het staat vast dat het relatieve aandeel dat een woning met vreemd vermogen – een hypotheek – aanschaft daalt. Het gaat daar om de starters en doorgroeiers op de woningmarkt, de (lagere) middeninkomens voor wie het steeds moeilijker is om in de stad te blijven wonen. Want hoewel woningcorporaties nog altijd sociale huurwoningen blijven aanbieden op de koopmarkt betekent dat niet dat die huizen bij starters terechtkomen. Ook deze huizen worden vaak vele tienduizenden euro’s boven de vraagprijs verkocht aan particuliere investeerders – iets wat kan wijzen op de groei van het aandeel ‘kleine’ vermogenden dat vastgoed verwerft voor de _buy-to-let-_markt. Daarnaast zijn er de woningen die met honderden en duizenden tegelijk worden opgekocht door investeerders. Het aandeel buitenlandse partijen onder hen was vorig jaar vijftig procent, en de waarde van hun investeringen anderhalf miljard euro. Dit jaar wordt het dubbele verwacht.

Het Nederlandse model werd vroeger geprezen omdat het eigenwoningbezit bijdroeg aan het dempen van de vermogensongelijkheid. De vraag is of dat nog steeds zo is. ‘De rijken hebben meer vermogen dan ooit’, stelde professor Wiemer Salverda van de Universiteit van Amsterdam eerder dit jaar. Nederland heeft niet zozeer een probleem met inkomensongelijkheid, maar de ongelijkheid in vermogen is hier in internationaal vergelijkend perspectief hoog. De Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid concludeerde dat de rijkste tien procent van de bevolking zestig procent van het vermogen in handen heeft, en de minst vermogende zestig procent van Nederland één procent.

Langzaam wordt het beeld achter de cijfers zichtbaar: vermogenden trekken de stad in, lage inkomens de stad uit, en het wordt moeilijker voor starters om een hypotheek te krijgen, en dus moeilijker om te bieden op huizen – die dit jaar voor een derde boven de vraagprijs verkocht worden. Het is de situatie die je krijgt in een land dat op het gebied van vermogensongelijkheid internationaal slecht scoort. Starters blijven langer plakken op de huurmarkt, doorstromers komen vast te zitten in hun eerste huis, terwijl ze eigenlijk groter moeten of willen gaan wonen. Sommigen moeten zelfs weer een stap terug doen – van de woningmarkt teruggeworpen op de huurmarkt. Het gevolg is een vicieuze cirkel waarin de huren stijgen, woningen steeds meer in handen komen van professionele verhuurders (in het Verenigd Koninkrijk is er een toenemende groep buy-to-let-investeerders), en de slotgracht tussen koop- en huurmarkt zich verwijdt, terwijl de brug is opgetrokken.

Bedreigen Chinese en Russische investeerders de leefbaarheid in de stad? ‘Je mag je afvragen wat de volgorde is’, zegt sociaal-geograaf Musterd. ‘Het is zo dat er interesse is in Amsterdam van buitenlandse investeerders. Maar zulke investeerders reageren op binnenlandse ontwikkelingen.’

Wanneer Chinese of Russische investeerders Amsterdams vastgoed in het vizier krijgen is dat, kortom, omdat daar een langer lopend proces aan ten grondslag ligt. Vastgoed dat aantrekkelijk is voor de mondiale kaste van extreem rijken heeft eerst in het binnenland staan rijpen. Het zijn niet de Chinezen die de stad veranderen – zij zijn trendvolgers; ze reageren gewoon op de veranderende stad. Steden die zich erop toeleggen gemengd te blijven, worden niet zomaar een vluchtstrook voor (internationaal) kapitaal.

Wat dat betreft roept Amsterdam dat lot over zichzelf af. Sterker nog, de gemeente doet de ongelijkheid in de stad toenemen. In een interview met de Volkskrant deze zomer zei Jos Gadet, hoofdplanoloog van de gemeente, dat gentrificatie volgens hem goed is voor de stad: ‘Een Turkse slager kan zijn zaak beter runnen in een gegentrificeerde wijk dan in Osdorp; een Marokkaanse vishandel gedijt beter in Amsterdam-Oost dan buiten de ring. Het verzet ertegen is vooral een politiek standpunt: het is onrechtvaardig dat de een rijker is dan de ander. Maar moet je om ideologische redenen de stad op slot zetten? Als veel mensen appels willen, maar er zijn er maar een paar, dan gaan we toch ook niet de appelverkoop verbieden? Dan moeten we juist meer appels produceren.’

Gevraagd naar een reactie zeggen de voorlichters van Amsterdam dat het prijspeil van woningen stijgt en de verkooptijd afneemt. Volgens hen laat deze ontwikkeling zien ‘dat Amsterdam populair is en dat mensen hier graag willen wonen’. Het college, benadrukt men, ‘is hier blij mee’, al brengt het natuurlijk zorg mee omdat het adagium ‘Amsterdam is van iedereen’ erdoor ‘onder druk komt te staan’. Als ik vraag of het beleid om het aandeel sociale huurwoningen omlaag te brengen gaat veranderen, wordt die vraag direct geherformuleerd: het is geen beleid om de sociale huurwoningen terug te brengen, maar ‘om het aantal koopwoningen te vergroten’. Gentrificatie, kortom, is gemeentebeleid.

Maar gentrificatie is de eerste stap in een proces van verdringing en verwijdering. Musterd stelt dat segregatie draait om een prisoner’s dilemma. Als individu willen we graag in mooiere wijken wonen, maar op langere termijn wordt de samenleving als geheel daar slechter van, blijkt uit steeds meer onderzoek. ‘Een beetje segregatie is niet erg’, zegt Musterd. ‘Het zit ook in de natuurlijke neiging van de mens. Mensen willen zich het liefst omringen met anderen die zijn zoals zij. Ik ben ook niet tegen het fenomeen van segregatie tout court, het moet alleen wel redelijk blijven en we moeten ons afvragen of we niet op het punt zijn waar het proces van segregatie problematisch begint te worden. De stad is sinds de jaren negentig bezig met het verkopen van sociale woningen en is er daardoor ook op vooruit gegaan. Misschien moeten we nu de bakens weer verzetten.’

Het stadsbestuur ziet die veranderende stad voorlopig niet als probleem. In zekere zin is het zelfs gunstig: politici kunnen wijzen op het geaggregeerde welvaartsniveau van mensen in de stad, en dat grafiekje laat een stijgende lijn zien. Hoe het zit met de verdeling van die welvaart blijft echter onduidelijk. Maar het idee dat de toestroom hoge inkomens, goede opleidingen en grote vermogens naar de stad ondubbelzinnig goed is, is feitelijk weinig meer dan het _trickle-down-_dogma van drie decennia terug: dogma’s die overeind blijven zolang het stadsbestuur de nieuwe situatie blijft beschouwen als een fenomeen van de meritocratische samenleving, en niet (bijvoorbeeld) als een risico voor het evenwicht in de stad. Of in termen van macht: wat is dan eigenlijk de zorg van de gemeenteraad en Van der Laan? Dat het om buitenlandse investeerders gaat? Is het eigen rijken eerst?

Het is ironisch dat juist op het moment dat vermogenden de stad binnentrekken het stadsbestuur de erfpacht opdoekt. De stad geeft daarmee een waardevol instrument uit handen dat historisch gezien een effectief instrument was dat het sociaal-democratische karakter van de stad heeft vormgegeven. De New Economics Foundation waarschuwde voor de versterkende dynamiek die ontstaat wanneer er geen rem wordt gezet op de processen van segregatie en ongelijkheid. Bestaande (vermogens)ongelijkheid kweekt meer ongelijkheid. Bezit wordt belangrijker, de toegang tot bezit moeilijker. Wat is het eindpunt? Misschien een reprise van de negentiende en de vroege twintigste eeuw – een statische samenleving die bestaat uit mensen met (geërfd) vermogen en bezit, en mensen zonder.

In The Just City uit 2010 vergeleek de Amerikaanse stadsgeograaf Susan Fainstein New York, Londen en Amsterdam aan de hand van de filosofie van John Rawls. Wat maakt steden rechtvaardig? Eén factor is de wijze waarop steden omgaan met schaarste. Iedereen wil in de stad wonen, en de politieke opgave is hoe om te gaan met vraag die het aanbod overstijgt. Laat je de markt vrij, of beteugel je die?

Vergeleken met Londen en New York, schreef Fainstein, is Amsterdam exemplary. Maar haar analyse uitte ook zorg over de vraag of Amsterdam die status kan behouden. Het boek verscheen tijdens de Grote Crisis, en de effecten daarvan zijn denkelijk pas over een paar jaar echt goed zichtbaar. De tendens wijst echter naar toenemende segregatie. ‘We willen niet zijn zoals Londen’, zei burgemeester Van der Laan namens de gemeenteraad. Of dat lukt ligt niet zozeer aan Chinezen of Russen die grachtenpanden kopen, maar aan wat de stad daar zelf aan wil doen.


Beeld: Interieur van een Londens huis dat is opgekocht door de Saoedische koninklijke familie en al tientallen jaren leegstaat. ’s Avonds slaat de lichttimer aan. Foto’s Graeme Robertson / HH