Hypotheekaflossing

Schuld, boete en hypotheek

Alle hypotheekhouders moeten gaan aflossen op hun lening, opperde Gerrit Zalm onlangs. Maar dat zou de woningmarkt alleen maar verder verstoren. Drie rapporten vertellen hoe het wel moet. Waarom doen politici daar niets mee?

Bij de Nederlandse Vereniging van Banken zal het wel gevierd zijn als een meesterzet, het interview dat Gerrit Zalm recentelijk gunde aan het Algemeen Dagblad. Bijna het hele vraaggesprek lang gunt de oude vos zijn ondervragers de illusie dat ze hem in de touwen hebben liggen. Aan het begin constateren zij dat de oud-minister van Financiën en huidige hoogste baas van ABN Amro ‘redelijk gespannen’ is en ‘regelmatig zijn hitteschilden opricht’. Handenwrijvend betreden zij de ring om het karwei af te maken.

‘U erkent dat banken verantwoordelijk zijn voor de crisis?’

Pas een paar zinnen voor het einde laat Zalm zien wie hier de regisseur is. Zodra het H-woord valt, grijpt hij zijn kans. ‘Ik denk wel dat bij hypotheken aflossen de norm moet worden.’ Het staat er quasi-achteloos, alsof het hem ontglipt. Alle woningbezitters moeten voortaan gaan aflossen, oppert Zalm, niet alleen de starters op de woningmarkt zoals de politieke partijen achter het Kunduz-akkoord net hebben bepaald – onder hen Zalms eigen partij, de vvd.

‘Alle hypotheken aflossen’, baniert hetAD op 14 juli op de voorpagina.

Stop de persen! Oud-minister gooit knuppel in politiek onbegaanbaar hoenderhok!

Zalms ‘conculega’s’ bij ing en Rabobank wachten al bij de telefoon als het AD hen belt om commentaar. ‘Een interessant voorstel.’ De vvd reageert juist geïrriteerd. ‘Ik ga ervan uit dat hij zijn uitspraken als bankier heeft gedaan’, zegt Kamerlid Helma Neppérus. ‘Gerrit Zalm heeft gelijk’, schrijft NRC Handelsblad in zijn Commentaar. Van de _Telegraaf-_lezers is juist ‘een ruime meerderheid’ tegen. ‘Idioot en volstrekt ongeloofwaardig’, vindt een van hen Zalms suggestie. Het zijn rituele, voorspelbare oprispingen. De zomervakantie is al begonnen, de Kamer is met reces. Zalm weet dat zijn proefballon twee maanden onbedreigd boven het Binnenhof zal zweven. Hypotheken waarop woningbezitters afbetalen, zijn een beter kredietrisico dan aflossingsvrije huizenleningen. Bankbalansen vormen zijn hoogste prioriteit, niet de ontschulding van Nederland. Met goedkeuring van zijn oude werkgever, de overheid, die straks ABN Amro weer aan en op ‘de markt’ moet verkopen. Tegen de hoogste prijs, bij voorkeur.

Iedere bunker schiet voor zijn eigen belang, de polder kan naar de pomp lopen. De meesterzet van Gerrit Zalm, en de reacties daarop, zijn vooral een bewijs van de totale lulligheid waartoe het politiek-maatschappelijk discours in Nederland is afgezakt.

Gezag en schuld, financieel en moreel: Nederlanders hebben er een wonderlijke, bepaald onvolwassen verhouding mee. Of het nou gaat om koopsompolissen, hypotheken, groen of cultureel beleggen, wij stappen massaal in financiële producten vanwege een irrelevante en soms zelfs schadelijke belastingaftrek, zonder ons af te vragen of ze passen bij onze verdere levensdoelen. Banken en financieel adviseurs bedenken die producten, vadertje staat zegent ze af met een belastingvoordeel en pas dan durven wij de aanschaf te overwegen.

Nu het zondige feest is geëindigd in een kredietcrisis geven wij onszelf de schuld, in plaats van de bankiers en regenten die het enthousiast hebben gefaciliteerd. Bankiers en regenten zoals Zalm weten dat, bewust of onbewust, en bespelen deze uiterst gevoelige calvinistische schuldsnaar met grote behendigheid tot eigen voordeel. Soms hoeven ze er zelfs niks voor te doen. Tot verbijstering van de Rabobank lossen de klanten van deze marktleider op de Nederlandse hypothekenmarkt sinds kort wekelijks voor honderden miljoenen euro’s af op hun huizenleningen, zo onthulde financieel topman Bert Bruggink eind vorig jaar inNRC Handelsblad. Niemand heeft ze dat gevraagd, laat staan daartoe gedwongen. Zulke prudentie is prijzenswaardig, ontroerend zelfs, maar heeft ook iets masochistisch.

Wis en waarachtig is onze hypotheekschuld een probleem. Maar dat is niet de schuld van de individuele woningbezitter. Zelfs niet van de banken, al hun onverbeterlijk hoerige verkooppraktijken ten spijt. En de oplossing vergt ieders medewerking. Aard en omvang van het hypotheekprobleem lenen zich eenvoudig niet voor de rituele steekspelletjes tussen links en rechts, tussen de vvd en de pvda. Gedwongen aflossing is een slecht idee, vindt Harald Benink, hoogleraar banking finance aan Tilburg University. ‘Om te beginnen héten de meeste aflossingsvrije hypotheken alleen maar zo’, zegt hij. ‘De debiteuren sparen of beleggen om hun lening aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen. Echt aflossingsvrij is maar een heel klein percentage.’

Benink behoort tot de ondertekenaars van het manifestNaareenduurzamefinancieringvandewoningmarkt, van 22 prominente Nederlandse economen die zich al jaren ergeren aan de politieke inertie rond het dossier huren, kopen en wonen. Want die hangen nauw samen. Er is een tekort aan goede, betaalbare huur­huizen in Nederland omdat we de meeste huren kunstmatig laag houden. Dat maakt het voor investeerders ook niet interessant om huurhuizen te bouwen. Banken kunnen of willen maar moeizaam financieren. Naast de hypotheekverstrekking raakt dat ook de nieuwbouw van koopwoningen, die vrijwel stilligt. Nieuw­komers op de woningmarkt kunnen door dit alles geen kant op, of ze nu willen huren of kopen.

De oplossing van deze problemen vergt een lange adem, benadrukt het economenmanifest keer op keer. De Nederlandse koopwoningen zijn sinds 2008 al gemiddeld met zo’n tien procent in waarde gedaald. Een groeiend aantal eigenaren heeft een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van het huis. Al te lompe ingrepen zullen de marktwaarde van huizen verder onder druk zetten. Je kunt niet van de ene op de andere dag de hypotheekrenteaftrek afschaffen, of de huren optrekken naar een niveau dat het weer aantrekkelijk maakt huurhuizen te bouwen. Dat vergt twee tot drie decennia. Maar als de overheid nu aan die lange rit begint, nu duidelijkheid schept, zal dat veel rust en vertrouwen geven. Dan gaan mensen weer huizen kopen, en weer huizen bouwen en verhuren.

Op de hypotheekmarkt is het grote probleem momenteel de mismatch tussen de hypotheekleningen en hun funding, zo legt het manifest helder uit. De meeste Nederlandse hypotheken lopen dertig jaar en kennen langdurige rentevaste periodes van vijf, tien of vijftien jaar. Het geld dat de banken zo aan ons uitlenen, moeten zij tegen vergelijkbare voorwaarden aantrekken op de kapitaalmarkt. Zeker nu, als gevolg van de kredietcrisis, de financiële buffers van de banken aan veel strengere voorwaarden moeten voldoen. Maar zij komen momenteel moeizaam aan lang geld, omdat niemand nog veel vertrouwen heeft in banken, en banken evenmin in elkaar. Ja, ze kunnen voor rond de één procent lenen bij De Nederlandsche Bank – voor hooguit drie jaar. Daarmee kun je geen hypotheken financieren.

Daarvoor zijn Nederlandse banken hoofdzakelijk aangewezen op de spaargelden van hun klanten. Nederlanders zijn best nijvere spaarders, maar wij sparen vooral voor ons pensioen. Aangemoedigd door de verkooppraatjes van de bankiers en de aftrekposten van de overheid hebben bedrijven en particuliere huishoudens momenteel voor ongeveer een biljoen euro aan leningen uitstaan. De bulk bestaat uit particuliere woninghypotheken. Zeshonderd miljard euro, oftewel 110 procent van ons bruto binnenlands product, waarmee Nederland wereldwijd tot de recordhouders behoort. Zoals De Nederlandsche Bank laat zien op pagina 49 van haar jaarverslag over 2011 staat daar tegenover ‘slechts’ vijfhonderd miljard aan bancaire spaartegoeden – zie daar de mismatch. Gevolg: hoge hypotheekrentes omdat de banken moeite hebben het geld te lenen.

Natuurlijk moet onze hypotheekschuld omlaag. Maar iedereen overnight verplichten af te lossen op zijn hypotheek, zoals Zalm opperde, betekent dat de woonlasten in één klap fors toenemen. Bruto met 27 procent bij een hypotheek van 250.000 euro tegen een rente van vijf procent, zo rekende Joop Cohen van de vergelijkingssite Independer uit. Hoe dat netto uitpakt, hangt af van het belastingtarief waartegen de hypotheeklener de rente mag aftrekken. De Vereniging Eigen Huis rekende met dezelfde hypotheek en kwam uit op een toename van de netto woonlast met veertig mille. Dat bedrag drukt vooral op de tweede helft van de looptijd. Aflossen gebeurt in Nederland bijna altijd ‘annuïtair’, waarbij rente en aflossing zodanig worden gespreid over de looptijd dat de maandlasten nagenoeg gelijk blijven. Aan het begin van de rit betaal je bijna alleen maar rente, aan het einde bijna alleen maar aflossing.

Gedwongen aflossen leidt bovendien tot nog een andere mismatch: extra woonlasten in een periode waarin we dat geld hard nodig hebben voor woninginrichting, kinderen, kleding, vakanties en sportclubs. ‘Wat is fijner?’ vraagt Anton Vandenbol retorisch. ‘Nu rijk leven en arm sterven, of andersom?’ Vandenbol is algemeen directeur van Hypotheek Visie, een van de grote ketens van hypotheekadviseurs. Gedwongen aflossen noemt hij ‘geld doodmaken door het in stenen te stoppen’. De banken mogen dan moeite hebben met de funding van hun hypotheken, de hoge rentes maken de hypotheken díe ze verstrekken zeer lucratief, stelt Vandenbol. De Vereniging Eigen Huis is het met hem eens. Samen met de koepels van huurders, makelaars en woningcorporaties publiceerde de veh onlangs [Wonen](http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuws-pers/Wonen_4_0-23_mei_2012_versie_def.pdf)[4.0](http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuws-pers/Wonen_4_0-23_mei_2012_versie_def.pdf), vergelijkbaar met het economenmanifest.

‘De hypotheekrente ligt in Nederland momenteel tussen de 4,3 en 5 procent’, zegt veh-woordvoerder Hans André de la Porte. ‘Dat is een vol procentpunt hoger dan in Duitsland. Natuurlijk verdienen de banken daaraan.’ Bovendien is de concurrentie vrijwel verdwenen. Alle buitenlandse banken zijn weg of willen weg uit de Nederlandse hypotheekmarkt.

De hervorming van de markt voor wonen, kopen en huren, en de financiering van al die activiteiten, is een omvangrijke en uitdagende klus die de politiek moet klaren. Het draait tenslotte om politieke keuzes en nieuwe wetgeving. Hoe die klus moet worden aangepakt staat te lezen in Wonen 4.0, het economenmanifest en een rapport van de Sociaal-Economische Raad, dat al in 2010 het licht zag. Heerlijk voor politici, zou je denken. Via copy-paste kunnen ze hun verkiezingsprogramma’s verrijken met een integrale aanpak van de woningmarkt. ‘En wat zie je ervan terug?’ zegt Hans André de la Porte van de veh. ‘He-le-maal niets. Het is echt ongelooflijk.’

Evenmin komt ook maar één politicus op het idee om ABN Amro in te zetten als breekijzer op de woningmarkt. Tenslotte is die bank volledig in handen van de staat. Gerrit Zalm is de facto weer ambtenaar. Voor 750.000 euro per jaar weliswaar, maar toch. Een heel goede ambtenaar bovendien, zo heeft hij in het verleden bewezen. Zet die man maatschappelijk nuttig aan het werk. Geef hem en ‘zijn’ bank de opdracht de bouw van betaalbare huurwoningen te financieren, en betaalbare hypotheken voor starters. Politici komen niet eens op het idee. Zelfs niet bij de SP of GroenLinks.

Ooit diende Zalm, een van de beste ministers van Financiën die we ooit hadden, het algemeen belang. Tegenwoordig beperkt hij zich tot bancair kruidenieren.