Terwijl het kabinet werkeloos – want demissionair – toekijkt, verhevigt het nationale debat over de woningmarkt. Naast het ‘bouwen, bouwen, bouwen’ begint de aandacht voor financiële factoren die de huizenprijs opdrijven groter te worden. Het gaat om de hypotheekrenteaftrek, de ruime leennormen en de lage belasting op huurinkomsten en op vermogen in het eigen huis.

DNB-president Klaas Knot benoemde de uitzonderlijke Nederlandse stimulans van woningprijzen in de Volkskrant en bij Nieuwsuur. DNB kwam met een voorstel om de vermogensbelasting te normaliseren, en zo de huizenprijzen te stabiliseren. Minister Hoekstra memoreerde in de Kamer dat aanpak van de hypotheekrenteaftrek voorwaarde is voor de zes miljard euro steungeld die in Brussel voor ons klaarstaat. Want internationaal, bijvoorbeeld ook bij het IMF, kijkt men met bevreemding naar de Nederlandse toestanden.

Met de toenemende druk op de hypotheekrenteaftrek wordt ook het verzet tegen verandering duidelijker. Vorige week kwam de Vereniging Eigen Huis (VEH) in het geweer tegen de groeiende bedenkingen rond onze schuldsubsidies. Zo wordt de hypotheekrenteaftrek immers algemeen gezien: een subsidie van de staat aan huizenbezitters, en indirect aan banken en andere hypotheekverstrekkers, die door de subsidies meer verkopen.

De VEH liet nu een onderzoek doen waaruit zou blijken dat het toch anders ligt: de hypotheekrenteaftrek, aldus de VEH, is eigenlijk een manier waarop huiseigenaren elkaar financieren. De redenering: bij ongewijzigd beleid is over twintig jaar het eigenwoningforfait dat huiseigenaren betalen zo hoog geworden dat het de inkomsten overtreft die het rijk via de hypotheekrenteaftrek misloopt. De ene huiseigenaar financiert dan dus de andere, zo ziet de VEH dat. Waarom zouden we ons daarover zorgen maken? Een ‘nieuw inzicht’, kopt het verenigingsblad op het omslag. Hoe de huidige noodsituatie nog twintig jaar kan bestaan, wordt niet uitgelegd.

Alleen te hoge woningprijzen houden 25-plussers bij hun ouders

Cruciaal is te begrijpen wat nu de rol is van een fysiek woningtekort (dan moeten we bijbouwen) en wat de rol van financiële factoren (dan moeten we die indammen). Schijnbaar een duidelijk onderscheid, maar dat is het toch niet. De berekening van het fysieke tekort dat in de media en beleidsdiscussies vaak genoemd wordt, blijkt bij nader inzien helemaal niet zo fysiek.

De cijfers komen uit de gezaghebbende jaarlijkse Staat van de woningmarkt van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Ze worden geproduceerd door het Delftse adviesbedrijf ABF, dat het aantal 25-plussers zonder eigen huishouden en aanstaande starters telt. Je komt dan in het ABF-model op een woonbehoefte van 378.000 woningen begin dit jaar, bij een aanbod van 99.000 woningen. Resultaat: het woningtekort, dat begin 2021 dus 279.000 woningen bedroeg. Omdat dit cijfer wordt uitgedrukt in woningen, niet in euro’s, wordt het vrijwel overal gelezen als het fysieke woningtekort. De sprong naar ‘dit moet er dus bijgebouwd worden’ is dan snel gemaakt.

Maar de ogenschijnlijk fysieke maatstaf, op basis van thuiszittende 25-plussers en starters die nog geen woning hebben, is veel minder fysiek dan hij lijkt. Die zou best het resultaat kunnen zijn van gestegen prijzen, zonder dat het aantal woningen nu zo sterk gedaald is. Het enige dat je nodig hebt om 25-plussers bij hun ouders te houden is te hoge woningprijzen. En het enige dat je nodig hebt voor te hoge prijzen is meer geld in de woningmarkt, waarmee op een vaste woningvoorraad geboden wordt.

En dat is precies wat cijfers van het Kadaster bevestigen. Er zijn in het afgelopen jaar zo’n 75.000 huizen bij gekomen en 73.000 nieuwe huishoudens ontstaan. Intussen stegen de woningprijzen toch met achttien procent, veel sneller dan in andere landen binnen de eurozone. Kijken we verder terug in de huidige boom, dan zien we hetzelfde beeld. Het aantal koopwoningen per duizend Nederlanders is sinds 2013 vrijwel stabiel (+1 procent), de prijzen stegen sterk (+57 procent), de hypotheekverstrekking ook (+ 422 procent). Misschien is de woningnood niet een kwestie van te weinig huizen, maar van te veel hypotheekverstrekking, en dus te veel geld op de huizenmarkt (en te veel schuld bij Nederlandse huishoudens).

DNB en het IMF, die al jaren op deze gevaren van de hypotheekrenteaftrek wijzen, snappen dit niet, want zij ‘kijken met een macro-economische blik’, schrijft de directeur belangenbehartiging van de VEH verwijtend. Inderdaad, en gelukkig maar.