Op het strak gespreide bed ligt een zwarte motorhelm. Voor de rest ziet het appartement eruit alsof het onder handen is genomen door een woonprogramma. De houten vloer blinkt, aan de witte muren hangt moderne kunst en de open haard doet dienst als televisiemeubel. Strak en sfeervol. Dat moet ook, want deze donderdagmiddag houdt de eigenaar van het appartement aan de Veerstraat in de Amsterdamse Schinkelbuurt open huis. Dit is een van die hippe, upcoming wijkjes waar iedereen lijkt te willen wonen. ‘Al is het aantal buurtjes dat doorgaat voor populair de laatste tijd wel érg groot’, zegt makelaar Boukje Timmers in alle eerlijkheid, terwijl ze vriendelijk de bezoekers die binnendruppelen in het appartement op de eerste verdieping begroet.
De woning ligt, zo benadrukken de brochures die zij uitdeelt, in de buurt van het Vondelpark. Het deel van de hoofdstad waar volgens de roman alleen maar nette mensen zouden wonen. In dit geval zijn die ook nog jong, en mooi. En stuk voor stuk op zoek naar de ideale starterswoning, liefst ook nog een beetje betaalbaar.
Dat laatste is in Amsterdam een rekbaar begrip geworden. De woningmarkt draait op volle toeren. Waar de huizencrisis in grote delen van Zeeland, Drenthe en Overijssel amper achter de rug lijkt, en van de kantoren landelijk naar schatting zelfs twintig tot dertig procent leegstaat, doen zich hier al lang weer pre-crisis-taferelen voor. Sommige bezichtigingen hebben meer weg van een dampende housewarming, zo druk is het er. In één jaar tijd zijn de huizenprijzen in de hoofdstad met bijna een tiende gestegen.
Het huis in de Schinkelbuurt vormt daar geen uitzondering op. De vorige eigenaar kocht het in 2010 voor iets minder dan twee ton, zo blijkt uit gegevens van het kadaster. Daarvoor kreeg hij een lichte, maar niet al te grote woonkamer annex keuken, een slaapkamer met balkon en een studeerkamertje. Nu, vijf jaar later, moet het appartement 295.000 euro kosten.
Wie denkt dat dit te veel geld is voor amper 58 vierkante meter heeft het mis. De toekomstige eigenaar zal waarschijnlijk zelfs nog wat dieper in de buidel moeten tasten. ‘Het is volstrekt normaal dat woningen boven de vraagprijs verkocht worden’, vertelt Roos, net nadat ze de woning bezichtigd heeft. Buiten op de stoep staat de jonge vrouw uit Almere nog even na te praten met haar makelaar. Ze spreekt uit ervaring: al sinds maart is zij samen met haar vriend op zoek naar een woning in Amsterdam. Tientallen bezichtigingen heeft ze erop zitten. Vijf maal bracht het stel een bod uit. Telkens visten ze achter het net. ‘Eén keer was er zelfs een appartement in de Pijp, dat stond te koop voor drie ton. Het werd verkocht voor 340.000 euro. Bizar, toch?’
‘Na zeven magere jaren is de Nederlandse economie eindelijk in een hogere versnelling terechtgekomen. Het economisch tij keert.’ Op een woensdagochtend begin oktober praat een als altijd montere Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank (dnb), een groep journalisten bij over de financieel-economische stand van het land. ‘Hoe verder van huis, hoe minder rooskleurig’, vat hij de situatie kernachtig samen. Hij wijst op het beleid van monetaire verruiming, waarbij de Europese Centrale Bank elke maand opnieuw zestig miljard euro in de financiële sector pompt. ‘Dat heeft veel onrust weggenomen’, geeft Knot toe. ‘Maar onderhuids worden er ook nieuwe spanningen opgebouwd. Het zorgt voor risico’s van nieuwe financiële zeepbellen. De afgelopen maanden hebben we daarvan een voorproefje gezien.’ Met dat laatste doelt Knot op de onrust op de Chinese beurzen.
Genoeg gevaren dus, voorbij de grenzen. Maar over de Nederlandse economie is hij positief. Net als het Centraal Planbureau een maand eerder deed, concludeert ook Knot dat Nederland de crisis te boven is. Toegegeven, de werkloosheid blijft met 6,8 procent hoog. Maar voor de rest is er vooral goed nieuws. Het bruto binnenlands product zal binnen enkele maanden terug zijn op het niveau van 2008. Niet alleen de export loopt lekker – dat was de afgelopen jaren nooit het probleem – maar bedrijven investeren ook meer, vooral in computers en machines. Zelfs de consument durft eindelijk weer grotere uitgaven te doen.
Dat laatste geldt overigens niet voor iedereen, waarschuwt Knot. Veel Nederlanders kampen nog altijd met flinke schulden. Meer dan één miljoen Nederlandse huishoudens staan ‘onder water’: hun hypotheekschuld is hoger dan de waarde van het huis. Gemiddeld gaat het om een tekort van enkele tienduizenden euro’s. Schokkend detail: van de dertigers met een eigen woning staat zelfs ruim dertig procent onder water. ‘Dat betekent dat een deel van de consumenten de hand op de knip zal blijven houden’, legt Knot uit. ‘Ze zullen ook niet snel geneigd zijn naar een andere woonplaats te verhuizen, mocht dat nodig zijn om werk te vinden.’ Van dat probleem zijn we bovendien nog lang niet verlost. Ook als de huizenprijzen de komende jaren met twee tot drie procent stijgen, rekent dnb voor in een recent rapport, staan in 2020 nog altijd 250.000 tot 350.000 hypotheken onder water.
Het is een erfenis uit het verleden, toen het te makkelijk was om grote schulden aan te gaan. Die tijd is voorbij. Het fundament onder onze welvaart, benadrukt de centrale bankier meermalen, is deze keer een stuk steviger. Zo wordt het maximale hypotheekbedrag de komende jaren teruggebracht tot honderd procent van de waarde van de woning. Ook de hypotheekrente wordt de komende jaren versoberd. En overal worden de buffers versterkt. Niet alleen de banken hebben hun financiële dijken verhoogd, maar ook huishoudens en de overheid zelf. Dat er in de toekomst nieuwe crises zullen komen, is helaas onvermijdelijk. Maar, concludeert Knot, in vergelijking met 2008 is Nederland stukken beter voorbereid op financieel zwaar weer.
Daar is helaas niet iedereen van overtuigd. ‘Uitzonderlijk slecht’, zo beoordeelt econoom Bas Jacobs de Nederlandse economische prestaties. De hoogleraar economie en publieke financiën aan de Rotterdamse Erasmus Universiteit, auteur van het onlangs verschenen De prijs van gelijkheid, wijst op de landen om ons heen: ‘Die zijn op Nederland uitgelopen. De Verenigde Staten zelfs met ongeveer 1,5 procent per jaar. Of neem Frankrijk. Dat land wordt steeds gezien als de zwakke man van Europa. Maar het heeft het de afgelopen jaren beter gedaan dan Nederland.’
Tot zijn grote spijt moet Jacobs constateren dat de crisis in Nederland niet begrepen is: ‘We hebben de ziekte verkeerd gediagnosticeerd. Daarom zijn we ons als een Zuid-Europees crisisland gaan gedragen: bezuinigen en hervormen. Maar dat foute medicijn heeft de ziekte verergerd. Niet iedereen kan tegelijk gaan sparen. Dat is wel wat we de afgelopen jaren in Nederland hebben geprobeerd. Huishoudens, bedrijven, de overheid: iedereen probeerde op hetzelfde moment zijn schulden af te bouwen en balansen te herstellen. Dat gaat natuurlijk niet. De bestedingen van de een zijn immers het inkomen van de ander.’
Die focus op bezuinigen en lastenverzwaringen kan Nederland duur komen te staan. Want aan de échte zwaktes van de economie is ondertussen weinig gedaan. ‘Onze gebrekkige financiële architectuur’, noemt Jacobs dat. Hij legt het uit: ‘De private schulden zijn bijna even hoog als voor de crisis. De hypotheekschuld stijgt zelfs weer. Die bedraagt nu 636 miljard euro. Pensioenfondsen kampen nog altijd met zeer lage dekkingsgraden, er dreigen opnieuw kortingen. En de banken zijn net als voor de crisis nog altijd te zwak gekapitaliseerd en te groot om te falen.’
Het is inderdaad frappant. Dat de regels zijn aangescherpt, zoals Klaas Knot benadrukt, zal niemand bestrijden. Dat de kapitaaleisen iets hoger zijn geworden evenmin. De vraag is: hoeveel zijn die extra beschermingswallen waard als het straks weer gaat stormen? Want de Nederlandse economie blijkt ondanks alles niet minder afhankelijk te zijn geworden van de twee sectoren die de afgelopen jaren voor de meeste instabiliteit zorgden: de bouw en de financiële sector.
De malaise in de vastgoedsector en de sterk gedaalde prijzen hebben een fors aandeel gehad in de zwaarte en de lange duur van de crisis in Nederland. Nu staat de oplevende woningsector aan de basis van het economische herstel. Het cbs registreerde in september de grootste prijsstijging in zeven jaar tijd. Koopwoningen waren gemiddeld 3,5 procent duurder dan een jaar eerder. Ook het aantal transacties is spectaculair gestegen. Dat zorgt voor fors hogere uitgaven waar niet alleen makelaars en bouwbedrijven van profiteren, maar ook woonboulevards, loodgieters en notarissen. Maar hoe duurzaam is die groei?
Voor de financiële sector is het beeld min of meer gelijk. Tussen 1990 en 2005 nam haar aandeel in de Nederlandse economie toe van 3,5 procent naar bijna zeven procent. Tijdens de crisis is er een stortvloed van nieuwe regelgeving ontworpen voor de banken, maar op de omvang van de financiële sector als geheel heeft dat weinig invloed gehad. Ze blijkt zelfs verder te zijn uitgedijd: in 2012 besloeg ze meer dan acht procent van de economie. Dat is veel meer dan in de meeste andere Europese landen.
Hoe dat mogelijk is? Bas Jacobs ziet een belangrijke verklaring in het Nederlandse belastingstelsel. Dat moedigt hoge schulden én grote vermogens aan: ‘Aan de ene kant stimuleren we door allerlei belastingvoordelen de opbouw van hoge pensioenen. Als pensioenen zouden worden belast als gewoon spaargeld zou er pakweg achttien miljard euro meer belastingopbrengst zijn. Iets soortgelijks doen we met schulden ten behoeve van het eigen huis. Met de versobering van de hypotheekrenteaftrek is daar een grens aan gesteld, maar twee derde van deze subsidie blijft bestaan, oftewel elf miljard euro.’
Nederland subsidieert, met andere woorden, financiële instabiliteit. Dat huishoudens hier behalve hoge schulden ook aanzienlijke vermogens hebben, helpt daar niet tegen. Jacobs: ‘Je kunt niet je pensioenvermogen aanspreken om je hypotheekschulden af te lossen. Daardoor wordt onze economie financieel fragiel, ook al hebben we netto vermogen.’
Het goede nieuws bij al die sombere geluiden is dat er misschien iets van een scenario bestaat voor wat we nu meemaken. Het is geschreven door Hyman Minsky. Zijn hoogconjunctuur heeft deze Amerikaanse econoom, zoon van Russisch-joodse immigranten, zelf niet meer kunnen meemaken. Hij stierf eind jaren negentig. Op dat moment had hij een niet onverdienstelijke carrière achter de rug als kritische wetenschapper en tegelijkertijd directeur van de kleine Mark Twain Bank. Die merkwaardige combinatie leverde Minsky unieke inzichten op in de werking van een moderne, gefinancialiseerde economie.
De waardering kwam pas ruim een decennium na zijn dood, met het uitbreken van de crisis. Ineens liepen niet alleen systeemcritici weg met de oude econoom, maar vonden zijn ideeën ook ingang in de financiële wereld. Zijn boeken, vrij taaie kost die op dat moment alleen nog tweedehands verkrijgbaar was, stonden plotseling voor meer dan duizend dollar te koop op internet. ‘De dramatische gebeurtenissen van de afgelopen anderhalf jaar zijn een klassiek voorbeeld van het soort systeemcrisis dat hij – en enkele anderen – voorzag’, oordeelde niemand minder dan Janet Yellen, tegenwoordig baas van de Federal Reserve, op een conferentie in 2009.
In Minsky’s lezing is het kapitalisme een manisch-depressief systeem, dat wordt voortgestuwd door cycli van beurtelings euforie en depressies. Het begint altijd met bescheiden groei. Die doet het zelfvertrouwen toenemen. ‘Succes kweekt lef’, schrijft Minsky zelf. Het gevolg is een steeds onstuimiger boom, uitmondend in een bust: crisis. Daarna breekt een periode van ‘schulddeflatie’ aan, een fenomeen waar Europa de afgelopen jaren de nodige ervaring mee heeft opgedaan. Iedereen probeert op hetzelfde moment van zijn schulden af te komen. Met als gevolg dalende bestedingen, dalende inkomens en dus relatief nog meer schuld. Dat kan resulteren in stagnatie à la Japan. Maar hoe lang die stagnatie ook duurt, uiteindelijk zal het herstel inzetten. Dan groeit het zelfvertrouwen ten koste van het historisch besef en neemt het risico van een nieuwe boom toe. En zo begint de hele riedel weer van voren af aan.
De gelijkenissen met wat de westerse economieën de afgelopen jaren hebben meegemaakt, zijn verbluffend. Niet voor niets is de crisis van 2008 ook wel het ultieme ‘Minsky-moment’ genoemd. Er valt desondanks wat voor te zeggen om die term te bewaren voor een kantelpunt dat nog voor ons ligt, voor het tijdstip waarop de huidige voorzichtigheid, gevoed door de herinneringen aan de magere jaren, plaatsmaakt voor een nieuwe golf van euforie.
Hoe dat Minsky-moment 2.0 te herkennen? De Amerikaan geeft in zijn boeken de nodige voorbeelden. Let bijvoorbeeld op goeroes die beweren dat deze keer écht alles anders is – denk aan de apostelen van de eeuwig groeiende ‘nieuwe economie’ eind jaren negentig, of de duimen van Nina Brink. En wees gespitst op zottigheden waar niemand vraagtekens bij lijkt te zetten. Financieel journalist Michael Lewis levert hier in zijn boek The Big Short een mooie anekdote bij. Een van zijn protagonisten, een investeerder, bezoekt een conferentie over subprime-hypotheken in Las Vegas. In de wandelgangen raakt hij aan de praat met een plaatselijke werkneemster. Deze stripper blijkt met haar karige, sterk fluctuerende inkomen maar liefst vijf hypotheken te hebben kunnen afsluiten. Op dat moment weet de investeerder dat hij de financiële Apocalyps nadert.
In Nederland is anno 2015 van zulk blind optimisme gelukkig geen sprake. Al zijn er hier en daar wel verontrustende signalen. Zoals de politieke reacties op het voorstel om de regelgeving verder te verscherpen. Toen onder meer dnb dit jaar aanraadde het maximale hypotheekbedrag na 2018 verder te verlagen naar maximaal negentig procent van de waarde van het huis werd dat direct afgeschoten door het kabinet: niet nodig. Tot grote ergernis van veel economen, zoals Dirk Bezemer, die hierover deze zomer ook al een column schreef in dit blad. ‘Het vreemde is dat bij Minsky de euforie pas begint op het moment dat de economie weer redelijk robuust is’, laat hij desgevraagd weten. ‘In ons geval is ze nog altijd fragiel. We kampen onverminderd met hoge schulden, en toch ontstaat er hier en daar weer een juichstemming. Kijk naar het hoge consumentenvertrouwen, naar de stijgende huizenprijzen. Het imf waarschuwt daar ook voor – het is dansen op de vulkaan.’
Ook hoogleraar Bas Jacobs is er niet zeker op. ‘We zijn in financieel opzicht niet stabieler geworden’, concludeert hij. ‘Nederland is uit de crisis gekomen met meer schulden, in plaats van minder. Tel daarbij op dat de huizenprijzen weer sterk stijgen, en dat de perverse fiscale prikkels er nog zijn. Dan denk ik: we hebben weinig geleerd.’
Vijf dagen na de bezichtiging van het appartement in de Amsterdamse Schinkelbuurt zijn er zes biedingen binnen. ‘Vandaag of morgen’, dan verwacht makelaar Boukje Timmers de knoop door te kunnen hakken. En ja, zegt ze door de telefoon, de vraagprijs zal ook bij deze woning weer worden overtroffen.
‘We keren terug naar het prijsniveau van vóór de crisis’, is haar inschatting. ‘Natuurlijk geldt dat niet voor alle huizen in Amsterdam, maar over het algemeen is de markt booming.’ Dat concludeert ook dnb in een recent rapport. De Amsterdamse huizenmarkt vertoont ‘inmiddels tekenen van overspanning’. Anders dan sommigen zouden verwachten van een makelaar staat Timmers daar niet bij te juichen. ‘Ik vind dit wel te ver gaan’, zegt ze bezorgd. ‘Als ik zie wat sommige mensen betalen voor een woning – daarbij speelt ook wel eens frustratie mee, omdat het zo lang duurt om iets te vinden. Maar helaas, zo gaat het nu eenmaal op dit moment. The sky is the limit.’
Sterker uit de crisis?
2008
Werklozen 316.000
Koopwoningen
(prijsindex, 2010=100) 106,7
Omvang banken ruim 5 keer bbp
Hypotheekschuld 594 miljard
Consumentenvertrouwen
(% optimisten
minus pessimisten) -26
2015
Werklozen 609.000
Koopwoningen
(prijsindex, 2010=100) 89,1
Omvang banken ruim bijna 4 keer bbp
Hypotheekschuld 636 miljard
Consumentenvertrouwen
(% optimisten
minus pessimisten) 8