Dat een droog, ambtelijk document nog eens zoveel ophef teweeg zou brengen, dat zullen ze ook in het Rotterdamse stadhuis niet verwacht hebben. De nieuwe Woonvisie van wethouder Ronald Schneider (Leefbaar Rotterdam) leidde tot zoveel ophef dat bewoners zich er op 30 november in een referendum over mogen uitspreken. In het 75 pagina’s tellende document staat, tussen de mooie woorden over hoe de Rotterdamse woningmarkt zich de komende vijftien jaar moet ontwikkelen, een explosief tabelletje. Daaruit blijkt dat twintigduizend goedkope woningen zullen verdwijnen. Daarvan wordt driekwart gesloopt. Daarvoor in de plaats komen (middel)dure woningen. Sloop ligt gevoelig in een stad die bekendstaat om haar bouwlust, maar vooral het definitief verdwijnen van betaalbare huurwoningen is velen tegen het zere been. De wethouder werd er meteen van beticht dat hij de armen de stad uit wil jagen.
Onder het mom dat ‘Rotterdam moet bouwen, niet slopen’ kwamen de Rotterdamse huurdersorganisaties in het geweer. Zonder al te veel moeite verzamelden zij dertienduizend handtekeningen, genoeg om een referendum aan te vragen. Sindsdien rijden er auto’s met megafoons door de straten om mensen op te roepen de 30ste vooral te gaan stemmen. Het is afwachten of de kiesdrempel van dertig procent zal worden gehaald, maar hoe dan ook is het een onderwerp dat leeft, getuige de hevige discussie die op sociale en lokale media losbarstte. De woonplannen raken namelijk aan een fundamentele vraag: voor wie is de stad?
Met enkele collega-corporatiebestuurders mengde ook Havensteder-bestuurder Hedy van den Berk zich in het debat. ‘Het gaat tenslotte om onze bewoners’, zegt ze. ‘De kern van mijn kritiek is dat je met deze Woonvisie uitstraalt dat niet iedereen in Rotterdam kan wonen, dat niet iedereen welkom is. Rotterdam is altijd een stad geweest van arbeiders. Het is fijn dat er nu meer middenklasse in de stad wil wonen, maar deze Woonvisie straalt uit dat je er als gemeente alleen nog maar bent voor de bakfietsen en niet meer voor de mensen met de smalle beurs.’
Het is niet verwonderlijk dat deze discussie juist nu in Rotterdam losbarst. Het gaat namelijk goed met de stad. Het inwonersaantal groeit gestaag – de teller staat op 630.000 – en blijft naar verwachting doorgroeien. Onder die nieuwe inwoners bevinden zich steeds meer studenten, hoogopgeleide starters en gezinnen. Precies die groepen die Rotterdam, van oudsher een stad met veel lage inkomens, al zo lang wil aantrekken. Daarnaast heeft de geoliede machine van de stadsmarketing zijn werk gedaan en staat de havenstad internationaal in de aandacht. Van The Guardian tot The New York Times en Lonely Planet: ze jubelen allemaal over de imposante hoogbouw, het mooie nieuwe Centraal Station en de Markthal, het levendige Katendrecht en het hippe Oude Noorden.
Dat heeft weer effecten op de woningmarkt, waar het voor het eerst dringen geblazen is voor een starterswoning. Met tientallen tegelijk een huis bezichtigen en bieden boven de vraagprijs is ook in Rotterdam geen uitzondering meer.
Het gemeentebestuur juicht die ontwikkelingen natuurlijk toe, maar wil nog een stapje verder gaan door het aantal goedkope woningen drastisch te verminderen. Dat gaat over sociale huurwoningen, maar ook over koopwoningen onder de 122.000 euro waar Rotterdam er relatief veel van heeft. Bij elkaar opgeteld gaat het om een goedkoop segment dat groter is dan in Amsterdam, Den Haag of Utrecht. Door dit aanbod in Rotterdam te verminderen, zal de vraag ook verminderen, is de redenering in de Woonvisie. Het omgekeerde geldt voor de dure woningen: als je daarvan meer bouwt, groeit de vraag mee. Zo denkt Rotterdam nog meer ‘sterke schouders’ naar de stad te trekken en een bevolkingssamenstelling te krijgen die meer lijkt op die van de andere grote steden.
Ook in Amsterdam, Utrecht en Den Haag verdwenen de afgelopen jaren veel goedkope huurwoningen door verkoop, liberalisatie of sloop. En ook die gemeenten stelden zichzelf ten doel om meer hogere inkomens en gezinnen aan te trekken. Het middel van goedkope woningen slopen en er duurdere voor terug zetten, is daarin een beproefde methode. Neem de Amsterdamse Bijlmer, waar oude flats plaats moesten maken voor eengezinswoningen. Die wijk bestaat nu voor iets meer dan de helft uit sociale huurwoningen, tegen 93 procent begin jaren negentig.
Maar juist nu Rotterdam bezig is met een inhaalslag zitten de andere grote steden al weer op een ander spoor. Daar maken ze zich juist zorgen over een groeiend tekort aan sociale huurwoningen. De Amsterdamse wethouder Laurens Ivens (SP) stelde een minimum aantal in en gaf corporaties de opdracht door de hele stad goedkope woningen bij te bouwen. Ook de Utrechtse wethouder Paulus Jansen (SP) maakte afspraken om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden.
Ondertussen volgt Rotterdam de lijn die in de jaren negentig werd ingezet van minder goedkope woningen en een groter aanbod voor de middenklasse. Pim Fortuyn pleitte met Leefbaar Rotterdam al rond de eeuwwisseling voor meer middenklassers in de stad. Het plan was toen om voorlopig alleen dure woningen bij te bouwen. In de Woonvisie uit die tijd ging het over een ‘overschot van 58.000 goedkope woningen’ en een nog groter tekort aan duurdere woningen. Ook in de Woonvisie van 2007, toen weer een pvda-wethouder op de post wonen zat, werd volop ingezet op het aantrekken van de middenklasse. De ‘gentrificatie van de binnenstad’ was toen een van de doelstellingen. Tussen de regels stond ook nog dat 28.000 goedkope woningen de sloopkogel wachtte.
Toch was er in die periode niemand die een referendum voorstelde om dat te voorkomen. Misschien omdat diezelfde beleidsstukken heel verstandig begonnen met de woorden dat Rotterdam een aantrekkelijke stad moest zijn voor iedereen. In ieder geval kon je in 2007 nog zonder problemen opschrijven dat je inzette op gentrificatie en dat je duizenden woningen wilde slopen. Inmiddels leven we in een andere werkelijkheid: landelijk verdwenen in een paar jaar tijd een kwart miljoen sociale huurwoningen, terwijl de vraag toenam. De huren stegen terwijl de inkomens van huurders met negen procent daalden. Wethouder Schneider, zo lijkt het, komt dus precies op het verkeerde moment met zijn voorstel om twintigduizend goedkope woningen te lozen.
Nu mogen Rotterdammers voor of tegen zijn plan stemmen. Vooral in Rotterdam-Zuid zullen ze de uitkomst van het referendum gespannen afwachten, want daar staat het overgrote deel van de te slopen woningen. Zuid, een stadsdeel met 204.000 inwoners, is al decennialang het zorgenkindje van de stad. Waar Rotterdam ten noorden van de Maas in de lift zit, blijft Zuid nog altijd achter. Sterker nog: ‘Het feit dat Rotterdam op gebieden als het aantal uitkeringen, cito-scores en woningprijzen onderaan bungelt, is bijna volledig toe te schrijven aan Rotterdam-Zuid’, zegt Marco Pastors, directeur van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid dat in 2011 met de rijksoverheid werd opgezet. Dit actieplan moet Zuid op het niveau brengen van de rest van de stad en de andere drie grote gemeenten, en zet in op veiligheid, onderwijs, werkgelegenheid en natuurlijk huisvesting.
Grote delen van de oude volkswijken in Zuid bestaan uit vooroorlogse, slecht onderhouden portiekwoningen zonder lift en naoorlogse duplexwoningen. Zo’n 35.000 van die woningen moeten worden aangepakt. Voor een deel van de woningen betekent dat sloop. Daarvoor in de plaats komen vooral middeldure eengezinswoningen met tuin. Zo ontstaan gemêleerde wijken en kunnen gezinnen uit Rotterdam-Zuid doorverhuizen naar een nieuwe woning in hun eigen buurt, is de gedachte.
‘De grote hoeveelheid goedkope woningen zit de ontwikkeling van Zuid in de weg’, zegt Pastors. ‘Het zijn oude, volgebouwde stadswijken. Als je iets aan de kwaliteit van leven wilt verbeteren, door bijvoorbeeld de buurt groener te maken en door betere woningen te bouwen, moet je oude woningen weghalen.’ Volgens hem zou de discussie niet over de vraag ‘wel of geen sloop’ moeten gaan, maar over de vraag of je daarvoor goedkopere of juist betere woningen terugzet. ‘Wij merken dat mensen hier vertrekken omdat ze geen betere huizen kunnen vinden. Zo ontstond een neerwaartse spiraal.’
Maar sloop en nieuwbouw kosten geld, en marktpartijen durven nieuwbouw in Zuid nog nauwelijks aan. Het geld moet daarom komen van de gemeente, het rijk en woningcorporaties. Van de 35.000 woningen die worden aangepakt, is een derde van de corporaties en de rest van particuliere eigenaren. Die werken niet altijd mee aan gedwongen renovatie, laat staan aan sloop. Het idee is daarom dat corporaties die woningen kopen en renoveren of er nieuwbouw voor terugzetten. Een enorme investering waar de corporaties verlies op zullen maken.
En wie het nieuws een beetje heeft gevolgd, weet dat corporaties eigenlijk alleen nog goedkope woningen mogen bouwen en beheren en geen risicovolle avonturen meer mogen aangaan. Om gebieden als Rotterdam-Zuid tegemoet te komen, is voor bepaalde gevallen een uitzondering gemaakt. Toch staan de Rotterdamse woningcorporaties niet te springen om de slechte woningen op te kopen. ‘Mijn prioriteit ligt bij het renoveren van de dertienhonderd woningen die wij zelf op Zuid hebben en de paar honderd nieuwe sociale huurwoningen die we daar nog gaan bouwen’, zegt Havensteder-directeur Hedy van den Berk. ‘Ik ga geen onrendabele investeringen doen in andermans panden.’ Ook de andere drie grote Rotterdamse woningcorporaties – Woonstad, Woonbron en Vestia – kwamen tegen dit plan in het geweer.
Daarom bedachten gemeente en rijk samen een slimme constructie. Woonminister Stef Blok geeft de corporaties een korting op de verhuurdersheffing als ze investeren in hun eigen woningen in Rotterdam-Zuid. Het geld dat ze zo uitsparen kunnen ze, samen met geld van de gemeente, vervolgens in de panden van particuliere huiseigenaren en verhuurders steken. Het is zeer de vraag of deze sigaar uit eigen doos genoeg geld zal opleveren. ‘De rekening is nog lang niet rond’, zegt Van den Berk.
Per referendum kunnen de Rotterdammers de plannen op 30 november naar de prullenbak verwijzen. Maar ook als deze Woonvisie zonder kleerscheuren uit het referendum komt, is het maar de vraag hoeveel woningen er echt gesloopt gaan worden.
Beeld: De familie Driessen in de tuin van hun woning in de wijk de Wielewaal. Deze wijk in het stadsdeel Charlois zal bij het woonreferendum massaal tegen de Woonvisie van de gemeente stemmen (Hans van Rhoon / HH)